 |
«Метриум Групп»: Что кризис грядущий нам готовит?
Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали поведение рынка недвижимости в прошлой кризисной ситуации и рассчитали, насколько вероятно повторение этого сценария сейчас.
Макроэкономические показатели
Зависимость российской экономики от цен на нефть уже не первый раз сыграла со страной злую шутку. В 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на нефть. Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля «черного золота» составило 68,9%. В 2014 году падение было более медленным – за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2%.
При этом темпы девальвации рубля были диаметрально противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25,3%, а к евро – на 13,4%, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным: минус 57,4% к американской валюте и 17,2% к единой европейской.
Ответ на закономерный вопрос о том, почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль – медленнее, а в минувшем – наоборот, лежит в причинах кризиса. Шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, а сейчас одновременно сыграли роль несколько факторов: обостренная геополитическая обстановка, введение антироссийских санкций (ответные санкции также оказали негативное влияние скорее на собственную экономику, чем на те страны, против которых они были введены) и растущая сырьевая зависимость экономики.
Еще один важный макроэкономический показатель – темпы роста инфляции – в 2008 и 2014 годах оказался примерно на одном уровне: 13,3% и 11,4% соответственно. При этом по прогнозам Минэкономразвития, сделанным в начале декабря, в прошлом году инфляция не должна была превысить 9%. Но в итоге ускорившиеся в середине месяца темпы девальвации рубля прибавили к итоговому результату 2,4 процентных пункта.
А вот замедление темпов роста ВВП в 2014 году оказалось в разы более существенным. Если в 2008 году этот показатель составил +5,2%, то в прошлом всего +0,6%. Но здесь имеет смысл обратить внимание на год следующий: в 2009 году рецессия составила -7,8%. По прогнозам Минэкономразвития на 2015 год спад российской экономики составит всего -0,8%. Подобное колебание можно скорее назвать стагнацией, чем обвалом.
Показатели рынка недвижимости
В 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса количество сделок купли-продажи на столичном рынке недвижимости существенно сократилось – минус 15,9% к показателям 2007 года. В 2014 году мы наблюдали несколько иную ситуацию: в отдельные месяцы года спрос на квартиры был в прямом смысле слова ажиотажным. Впрочем, сравнить данные по количеству сделок год к году не представляется возможным: с 1 марта 2013 года была отменена регистрация договоров купли-продажи, с этой даты Росреестр фиксирует переход права собственности на объекты жилой недвижимости. Помимо сделок купли-продажи в статистику попадают договора мены, дарения и т.п.
Но даже если сравнить данные за период март-декабрь 2013 года с аналогичным временным промежутком года прошлого, то можно отметить рост на уровне 4,4%. Еще более существенное увеличение покупательской активности было отмечено на первичном рынке. За год количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 13,1%.
«Разница в темпах роста всего рынка в целом и "первички" объясняется тем, что на фоне девальвации рубля покупатели стремились вложить свои средства не в недвижимость вообще, а именно в новостройки, - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Цены на первичном рынке не успевали корректироваться вслед за ростом курсов доллара и евро, в то время как собственники квартир на вторичном рынке в большинстве своем пытались менять рублевые цены в соответствии с валютными колебаниями. Это привело к существенному снижению спроса на "вторичке"».
Примерно так же вели себя и цены на рынке недвижимости. Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция вниз, которая привела к тому, что по итогам 2009 года средний «квадрат» подешевел на 10-15% в рублях и на 20-30% в долларовом эквиваленте.
В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, но в большей степени в 1 и 4 квартале. В сегменте массового жилья средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,7%, в бизнес-классе – почти на 18%, а в элитном сегменте из-за сильной зависимости от курса доллара сразу на 36%.
Еще одним важным фактором, под влиянием которого рынок недвижимости в 2014 году рос, стала крайне высокая активность на рынке ипотеки. За 11 месяцев года в России было выдано кредитов на покупку жилья на сумму 1,58 трлн рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования. Для сравнения - в 2008 году этот показатель составил 756,8 млрд рублей, то есть в два раза меньше. В количественном выражении в январе-ноябре 2014 года было выдано 920 тыс. ипотечных кредитов, а за весь 2008 год – 507,3 тыс. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне – 12,9% и 12,65% годовых соответственно.
Стоит отметить, что в 2008 году ставки по кредитам рассчитывались исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ. В 2013 году был введен новый инструмент в области денежно-кредитной политики государства – ключевая ставка ЦБ, под которую Банк России предоставляет займы частным банкам. По сути, влияние обоих показателей на ставки по розничным кредитам одинаково, поэтому имеет смысл сравнить.
В 2008 году ставка рефинансирования менялась 6 раз и выросла с 10% до 13% годовых. В прошлом году ключевая ставка корректировалась такое же количество раз, но при этом рост был гораздо более существенным – с 5,5% до 17% годовых. Причем резкий скачок с 9,5% до 17% произошел в декабре, когда ЦБ РФ дважды менял ключевую ставку. Ввиду того, что изменения происходили в самом конце года, вряд ли это окажет существенное влияние на итоговые показатели за отчетный период (статистика ЦБ публикуется с опозданием примерно в 2 месяца и за декабрь и 2014 год в целом будет доступна только в феврале).
Выводы и прогнозы
Экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года. За полгода произошел резкий обвал цен на нефть и, как следствие, началась девальвация национальной валюты. В отличие от 2008 года, когда под влиянием кризиса спрос на товары, в том числе недвижимость, снижался, падение курса рубля в 2014 году спровоцировало увеличение покупательской активности на различных сегментах – россияне скупали бытовую технику и электронику, автомобили, жилье и т.д. Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости в течение года увеличилась с 10-15% до 20-30%. При этом рынок недвижимости рос в первую очередь благодаря ипотечному кредитованию – на первичном рынке в проектах массового сегмента доля ипотеки по состоянию на конец года достигала 40-60%.
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум Групп
Добавлен: 16:57, 09.02.2015
Количество просмотров: 874
Страна: Россия
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия105 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия103 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия102 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия233 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 00:38, 04.05.2024, Россия100 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
|
