 |
Цена на коммерческую недвижимость на 30% ниже прошлого кризиса
Цена на коммерческую недвижимость на 30% ниже прошлого кризиса
Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу — в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% — по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1 200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв.м (106 лотов).
На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 миллионов кв.м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тысяч объектов, 1,77 миллиона кв.м), на втором месте — торговая недвижимость (849 лотов, 305 тысяч кв.м).
В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 году реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте. «Действовавшие до кризиса долларовые договоренности переведены в рублевое поле, а новые контракты между собственниками объектов и арендаторами/покупателями почти всегда заключаются в рублях, — комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — На рынке остались лишь «псевдодолларовые» ставки — когда курс фиксируется и составляет не более 35-45 рублей за одну единицу американской валюты. Да и эта практика постепенно изживает себя».
Еще одной тенденцией года стал рост спроса на расчетные прогнозы эффективности использования коммерческих площадей. «Причем если в прошлом году подобный консалтинг был востребован, в основном, инвесторами и девелоперами, а также крупноформатными ритейлерами, то теперь мы видим новый спрос со стороны даже небольших компаний - конечных пользователей помещений, в частности, ритейлеров сегмента одежды и обуви, аксессуаров, — говорит Денис Колокольников. — Данный факт свидетельствует о том, что, во-первых, перспективных проектов становится все меньше — инвестиционная активность низкая. Во-вторых, о возросшей осторожности торговых операторов: просчитывают сегодня все, параметры каждого нового магазина, так как в условиях серьезного падения объемов потребления и, соответственно, доходов ритейлеров, любая ошибка — это непозволительная роскошь».
Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 года
Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 328 долларов за кв.м в год.
«Это не просто минимальный показатель с 2007 года, а абсолютный антирекорд, — комментирует Денис Колокольников. — Даже в глубококризисном 2010 году средняя ставка была почти на 30% выше нынешнего показателя, составляя 459 долларов за кв.м в год. При пересчете в рубли картина тоже вырисовывается не самая лучшая: рублевая ставка аренды за пять лет увеличилась на 65% (с 14 091 рублей за кв.м в 2010 году до 23 288 рублей к концу 2015-го), в то время как доллар прибавил более 130%. Таким образом, мы имеем двукратный «недобор». А если вспомнить об удорожании стройматериалов, кредитов для девелоперов и прочих ресурсов, становится ясно, насколько заметно снизилась привлекательность инвестирования в арендный бизнес. В абсолютных аутсайдерах оказался сегмент офисов, в котором ситуация выглядит наиболее критично».
По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы) к концу 2015 года составила 423 доллара за квадратный метр в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 года 273 доллара за квадратный метр в год. Снижение за год — 31%.
Продажи. Дистресс-активов на рынке нет
Средневзвешенная цена продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 долларов за кв.м. Опять же, данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 году — тогда она составляла 4 237 долларов за метр. Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%. Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты. Кроме того, подобный «рост» рублевых цен произошел из-за того, что в структуре предложения доля дистресс-активов практически незаметна. Тогда как в 2009-2010 годах эта категория составляла более значительную часть.
«Говорить о масштабной распродаже на рынке коммерческой недвижимости нельзя. То, что представляет настоящий интерес для инвесторов, по-прежнему в цене. Дистресс-активов номинально нет, как нет и крупных сделок по приобретению знаковых объектов, - считает Денис Колокольников. — Инвестиционная активность низкая, но и у противоположной стороны, то есть у стороны собственников, нет большого желания выставлять на продажу метры при не лучших ценовых условиях. И в этом плане ситуация сильно различается с той, что наблюдалась в 2010 году, когда владельцы «сбрасывали» активы по заниженным ценам из-за опасений их дальнейшего удешевления, что отрицательным образом влияло на среднерыночные показатели стоимости коммерческой недвижимости. Сейчас рынок держится во многом именно на выжидательной стратегии потенциальных продавцов, которые получили хорошую «закалку» в прошлый кризис и верят, что рано или поздно метры можно будет продать более выгодно. Покупатели, в свою очередь, также «засели в засаду»».
Прогноз
«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов, — говорит Денис Колокольников. — С большой долей вероятности, ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне. Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится. Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться. Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются и тем самым подтверждается, что рынок жив, и рождаются новые инвестиционная идеи».
Контактное лицо: Марина Скубицкая
Компания: RRG
Добавлен: 10:31, 23.01.2016
Количество просмотров: 520
Страна: Россия
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия105 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия103 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия102 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия233 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 00:38, 04.05.2024, Россия100 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
|
