 |
В сделках трейд-ин самое сложное – это продать квартиру за 2 месяца
Специалисты Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали, как проходят сделки в формате трейд-ин и какие нюансы необходимо учитывать тем, кто хочет обменять квартиру на вторичном рынке на жилье в новостройке.
1. «Бистро, бистро»
«Если мы говорим о трейд-ин не в формате срочного выкупа (когда квартира выкупается застройщиком или риэлторским агентством с дисконтом), а как о двух параллельных сделках по реализации квартиры на вторичном рынке и покупке жилья в новостройке, то самым сложным для таких сделок является фактор времени. Как правило, застройщики допускают бронирование квартир с фиксацией цены не более чем на два месяца, причем далеко не все компании соглашаются на такие условия и устанавливают гораздо меньшие сроки. Тут многое зависит от договорённостей риэлтора с застройщиком и возможности получения индивидуальной преференции для клиентов агентства. Даже в случае с максимальным сроком бронирования, необходимо за два месяца успеть продать имеющееся жилье на вторичном рынке. Сейчас средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке составляет порядка четырех месяцев. То есть, чтобы провести сделку в формате трейд-ин, риэлтор должен сократить среднее время реализации квартиры в два раза», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
2. Оценка во главе угла
Скорость продажи квартиры в большей мере зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены. Грамотный риэлтор должен оценить квартиру по максимальному числу параметров, тем более что при стагнирующем рынке сложно гарантировать продажу за два месяца. Агенту нужно отсмотреть и прозвонить не меньше двух десятков квартир в конкурентном окружении, чтобы понять рыночную стоимость подобных предложений. Цена должна быть не занижена, поскольку речь идет не о срочном выкупе, но при этом такой, чтобы были звонки и 3-4 показа в неделю. Конечно, недобросовестный агент может установить цену ниже рынка и продать квартиру за два показа, но в случае с трейд-ин без срочного выкупа клиент заинтересован в реализации объекта по рыночной цене.
Для правильной оценки риэлторскому агентству необходимо определить конкурентное окружение квартиры, даже в границах одного района могут быть престижные места и, наоборот, менее привлекательные. Агентство должно четко понимать, к какому типу предложения относится реализуемая им квартира. Например, даже квартиры у одной станции метро могут заметно различаться в цене, по одной улице могут быть более дорогие предложения, чем по другой. Среди всего пула аналогичных квартир в конкурентном окружении реализуемый объект должен быть в первой пятерке по цене в базах недвижимости, только тогда можно говорить о возможности продажи квартиры за 2 месяца. Причем анализ аналогичных предложений должен включать не только мониторинг цен, но и соотношение цены и качества юридических документов. То есть сравнивать квартиры с «плохими» документами и юридические чистые объекты неправильно, на последние цена должна быть выше.
3. Связанные одним банком
Когда для квартиры найден покупатель, начинается обсуждение нюансов, сроков выхода на сделку и формы оплаты. Здесь важно, чтобы деньги за квартиру на вторичном рынке закладывались в ячейку в тот же банк, где будет оплачиваться объект в новостройке. Иначе клиенту придется нанимать инкассаторов для перевозки денег или платить комиссию за банковский перевод. Задача риэлторского агентства договориться с покупателем, чтобы это был банк, удобный для дальнейшей сделки продавца.
4. Смена власти в квартире
В сделках трейд-ин есть нюанс, связанный со сроками физического освобождения проданной квартиры. Если человек покупает квартиру в еще строящемся доме, то ему необходимо где-то жить до его сдачи. Риэлторское агентство может договориться с продавцом об отсрочке отъезда из проданной квартиры до двух месяцев, по истечению которых в ряде случаев новые собственники даже соглашаются сдавать еще какое-то время квартиру в аренду бывшим владельцам. Однако фактор сроков физического освобождения квартиры «меркнет» на фоне вопроса о цене. В любом случае для продавца предпочтительней клиент, который при нулевом сроке физического освобождения (в день сделки) готов заплатить больше покупателя, который готов ждать, но платит меньше. Аренда «транзитной» квартиры на время ожидания окончания строительства новостройки, как правило, обходится дешевле, чем скидка при продаже. Помимо освобождения квартиры клиент должен сняться с регистрационного учета, здесь опять-таки риэлторское агентство может организовать отсрочку снятия с регистрационного учета.
5. Сторониться ипотечных покупателей и с альтернативными сделками
Самые частные причины срыва сделок в формате трейд-ин – это отказ банка в одобрении покупателя для объекта на вторичном рынке или отказ покупателя от выхода на сделку в ситуации, когда у него альтернативная продажа и с ней что-то «не задалось» (то есть когда покупателю чтобы купить «вторичку» продавца по трейд-и еще надо продать что-то свое). Наиболее предпочтительные покупатели для трейд-ин – это люди со свободными деньгами. С ипотечными покупателями есть еще одна «загвоздка» – сделку по продаже приходится проводить через банк, в котором дается ипотека покупателю. И чаще всего он отличается от того банка, где продавцу потом нужно проводить деньги за новостройку.
Контактное лицо: Пресс-служба
Компания: Est-a-Tet
Добавлен: 14:46, 24.02.2016
Количество просмотров: 701
Страна: Россия
| ЖК «TITUL на Серебрянической» - новостройка Москвы премиум-класса №1, Центр-Инвест, 05:17, 04.06.2024, Россия304 |
| ЖК «TITUL на Серебрянической» признан победителем престижной международной премии «Рекорды рынка недвижимости». Итоги премии, которая по праву считается «Оскаром» строительной индустрии были объявлены звездными ведущими – Ксенией Собчак и Александром Пряниковым на торжественной церемонии награждения 31 мая в Москве, в Triumph Event Hall. |
| Сретенка — уникальный прогулочный район для ценителей архитектуры и истории старой Москвы, Sense, 02:31, 04.06.2024, Россия67 |
| Уникальность района заключается в его близости как к полюбившемуся москвичам кластеру Цветного бульвара с его активной досуговой инфраструктурой, так и к исторической застройке столицы. Жители расположенных здесь кварталов смогут в полной мере насладиться прогулками в уникальном районе центральной части Москвы с органическим погружением в ее историко-культурное наследие. |
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия150 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия141 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия147 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия246 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
|
|
