 |
«Метриум»: Рублевка 5 лет спустя: что стало с самыми дорогими загородными домами докризисного 2014 года?
Обесценивание рубля оказалось серьезным испытанием для рынка загородной элитной недвижимости с долларовым прайсом. За прошедшие пять лет – с марта 2014 года – самые дорогие дома престижного Рублево-Успенского шоссе уже подешевели на треть и продолжают падать в цене. Реальный дисконт по заключенным сделкам составил 30-50% от заявленной стоимости. Аналитики компании «Метриум» выяснили «судьбу» домовладений Рублевки с самыми высокими бюджетами, представленных на рынке ровно пять лет назад, когда доллар был «по 36».
Рублево-Успенское шоссе исторически считается одним из самых дорогих и престижных на рынке загородной элитной недвижимости. Именно на Рублевке представлено самое большое число домовладений с максимальной стоимостью в десятки миллионов долларов. И если в докризисные годы сделки в таком бюджете хоть и были редкостью, но заключались, то с наступлением кризиса в 2014 году и падением курса рубля к доллару более чем в два раза спрос на дорогие объекты резко снизился.
В марте 2014 года компания «Метриум» выпустила рейтинг самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе. За прошедшие пять лет курс рубля к доллару снизился более чем в два раза, девелоперы загородного рынка резко сократили объемы строительства, а покупатели изменили критерии выбора жилья. Эксперты проанализировали, как в таких условиях сложилась «судьба» самых дорогих рублевских объектов и насколько изменились ценовые ожидания продавцов загородных элитных домов за прошедшие пять лет.
По данным компании «Метриум», в марте 2014 года стоимость самого дорогого дома Рублево-Успенского шоссе составляла $160 млн: резиденция площадью 5 тыс. кв. м на участке 400 соток, расположенная в селе Усово в 11 км от МКАД. Сегодня рейтинг элитных домов Рублевки с максимальным бюджетом открывает особняк за $105 млн, общая площадь которого составляет 7,7 тыс. кв. м, земельный участок занимает 150 соток. Дом расположен в Барвихе в одном из закрытых коттеджных поселков в 8 км от МКАД.
Эксперты отмечают, что на сегодняшний день это единственный объект на Рублевке с бюджетом свыше $100 млн. Пять лет назад таких домовладений было два. Таким образом, в долларовом выражении максимальный бюджет покупки на рынке загородной недвижимости Рублево-Успенского направления снизился на 34%, в рублевом, наоборот, увеличился на 19% из-за курсовой разницы . Средняя стоимость квадратного метра самых дорогих объектов Рублевки снизилась более чем в два раза: с $32 тыс. до $13,5 тыс.
Одновременно количество рублевских домов в ценовом диапазоне от $50 до $100 млн за пять лет не изменилось. Как и в марте 2014 года, в таких бюджетах покупатели могут выбрать сегодня четыре коттеджа. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», не всем собственникам удалось удержать высокие цены. Многим продавцам из-за обесценивания рубля пришлось снижать стоимость или же искать другие способы продвижения объекта.
С марта 2014 года из десяти самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе в продаже до сих пор находится половина объектов. Три из них – в свободной реализации. Это коттедж в поселке «Ландшафт», подешевевший за пять лет на 53% (с $60 млн до $28 млн). Объект временно сдавался в аренду за $50 тыс. в месяц. Еще один дом из рейтинга – в «Санатории Барвиха» – просел в цене на 10% (с $53,31 млн до $48 млн). Третий объект – в поселке «Речной» – потерял 40% (с $50 млн до $30 млн).
Еще два непроданных коттеджа сданы в аренду, одновременно продолжается поиск их покупателей. Это дом в «Санатории Барвиха», стоимость которого была снижена на 41,6% (с со $120 млн до $70 млн). А также лот в поселке «Речной»: его бюджет покупки уменьшился за «пятилетку» на 27,5% (с $40 млн до $29 млн). Таким образом, в общей сумме непроданные дома из десяти самых дорогих объектов Рублевки за пять лет потеряли в цене $118 млн или 36,6%.
Оставшиеся пять домов из рейтинга Рублево-Успенского шоссе с максимальными бюджетами ушли: три проданы, два сняты с реализации. Реальные суммы сделок оказались намного ниже заявленных цен. Коттедж в поселке «Жуковка-2» стоимостью $60 млн был реализован в 2017 году в два раза дешевле – за $30 млн, с дисконтом 50%. Дом в «Санатории Барвиха» с первоначальной стоимостью $49,9 млн продан со скидкой 30% от первоначальной стоимости – за $35 млн. Реальная сумма сделки по договору третьего коттеджа за $45 млн в поселке «Раздоры» не известна. Объект продан в 2015 году.
Что касается домовладений, снятых с реализации, то это резиденция в селе Усово с бюджетом $160 млн (самый дорогой объект 2014 года) и коттедж в поселке «Ландшафт», стоимость которого была снижена на 37% (с $47,85 млн до $30 млн). Владельцы последнего для повышения ликвидности сделали ремонт «под ключ», и в конечном итоге решили оставить коттедж для собственного проживания.
«Продавцы самих дорогих элитных загородных домов не имеют сегодня единой стратегии, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Одни планомерно снижают цены, другие вкладываются в отделку, третьи вовсе снимают объекты с продажи. В отсутствии спроса владельцы даже самих дорогих домов готовы сдавать их в аренду. Средняя ежемесячная ставка составляет порядка $50-100 тыс. Резкий всплеск спроса на аренду дорогих особняков от $10 млн был зафиксирован еще в 2015-2016 гг., когда на фоне курсовых колебаний покупатели брали паузу и становились арендаторами. Большая часть таких клиентов до сих пор продолжают жить в домах, арендованных 3-4 года назад, то есть сданные тогда дома до сих пор не вернулись на рынок. В результате сегодня сложился дефицит качественных дорогих домов под аренду на Рублево-Успенском шоссе в бюджете $50-100 тыс. в месяц. Поэтому, если объект не продается на протяжении нескольких лет, можно задуматься о его сдаче. Но большинство арендаторов, как правило, негативно относятся к просмотрам потенциальных покупателей, а значит дом, скорее всего, придется снять с продажи».
Несмотря на общее снижение цен, Рублево-Успенское шоссе по-прежнему остается востребованным направлением, наравне с Новой Ригой. В общей сложности на данные локации приходится 70% спроса на рынке загородной элитной недвижимости. Однако в последние годы произошло кардинальное изменение подхода к выбору загородного дома. Еще 7-10 лет назад коттедж на Рублевке приобретался больше для подтверждения статуса и в качестве обязательного атрибута роскошной жизни, поэтому особым спросом пользовались огромные особняки с вычурными архитектурными изысками, тогда как инфраструктурная составляющая оказывалась на втором месте. Сегодня ровно обратная ситуация. Загородный дом на Рублевке в 99% случаев интересует семейный покупателей, оценивающих рациональность планировки, наличие в пешей доступности детских садов, качественных школ, продуктовых магазинов, уровень безопасности в поселке. Если дом соответствует перечисленным критериям, то он будет интересен и в сверхвысоком бюджете от $30 млн и выше. Эксперты «Метриум» отмечают, что все три проданных объекта имеют примерно одну и ту же площадь 2,3-2,5 тыс. кв. м, схожий бюджет $30-45 млн, и самое главное – коттеджи построены относительно недавно.
«На Рублево-Успенском шоссе присутствует огромное количество зданий в откровенно неухоженном состоянии со всеми признаками физического износа, для определения которого не нужна техническая экспертиза – все понятно сразу при осмотре, – заключает Илья Менжунов. – Но главная проблема в том, что многие собственники, несмотря на все недостатки, продолжают удерживать стоимость, оценивая недвижимость исходя из того, сколько времени и сил они вложили в строительство дома. Нужно понимать, что технологии не стоят на месте, а мода и требования покупателей – меняются. Поэтому важно адекватно оценивать текущую стоимость, которая не может быть такой же, как и в докризисный период. Стоит делать поправку, как минимум на курсовую разницу, поскольку подавляющая часть клиентов имеют постоянный доход именно в рублях».
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриум
Добавлен: 22:19, 02.04.2019
Количество просмотров: 540
Страна: Россия
| ЖК «TITUL на Серебрянической» - новостройка Москвы премиум-класса №1, Центр-Инвест, 05:17, 04.06.2024, Россия304 |
| ЖК «TITUL на Серебрянической» признан победителем престижной международной премии «Рекорды рынка недвижимости». Итоги премии, которая по праву считается «Оскаром» строительной индустрии были объявлены звездными ведущими – Ксенией Собчак и Александром Пряниковым на торжественной церемонии награждения 31 мая в Москве, в Triumph Event Hall. |
| Сретенка — уникальный прогулочный район для ценителей архитектуры и истории старой Москвы, Sense, 02:31, 04.06.2024, Россия67 |
| Уникальность района заключается в его близости как к полюбившемуся москвичам кластеру Цветного бульвара с его активной досуговой инфраструктурой, так и к исторической застройке столицы. Жители расположенных здесь кварталов смогут в полной мере насладиться прогулками в уникальном районе центральной части Москвы с органическим погружением в ее историко-культурное наследие. |
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия150 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия141 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия147 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия246 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
|
|
