 |
Финансовая модель девелопера
Андрей Непомнящий, директор по продажам Холдинга «РСТИ» в Москве:
Финансовая модель девелопера напоминает сводный документ, в котором учтены все составляющие расходной, доходной части и прибыль девелопера. Расходная часть – стоимость площадки, затраты на строительство, прочие расходы и пошлины, включая проценты банка. Доходы – это платежи, растянутые во времени, график поступления которых прогнозирует маркетинг на базе аналитики совместно с отделом продаж.
Для девелопера важно соблюдать сроки, заявленные в ДДУ. Поступления платежей от продаж аккумулируются на счетах эскроу. У каждого счета эскроу есть срок. Девелопер получает доступ к деньгам, саккумулированным на счете эскроу после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому динамика продаж должна быть такой, чтобы к моменту раскрытия счетов эскроу выйти в плюс в совокупности затрат за период строительства. Если девелопер раскрылся в минус, то заключается новый кредитный договор и условия могут быть не такими комфортными, как хотелось бы.
Банк участвует в процессе согласования у разных девелоперов по-разному. Условия определяются кредитным договором. Как правило существуют ковенанты – нижние пределы цены, ниже которой сделку совершать нельзя. Бывают случаи, когда сделку нужно провести ниже предельной границы цены. В таком случае необходимо получить согласование банка. Банк собирает кредитный комитет и пересматривает всю финмодель, перераспределяя объем денег ниже ковенанты на оставшиеся в продаже лоты. Это крайне нежелательное мероприятие для девелопера неоднократный созыв кредитного комитета, так как нагрузка на оставшиеся лоты может быть непомерно высокой. И в конечном итоге сроки реализации таких квартир может сильно затянуться из-за высокой стоимости.
При невыполнении графика продаж и отсутствии запланированных поступлений до момента раскрытия эскроу счетов (окончании действия кредитного договора) банк старается погрузиться в проблему отсутствия продаж и начинает манипулировать девелопером. На практике это выглядит очень странно и не приводит к желаемым результатам и даже наоборот. Например, банк может на месяц задержать запланированные платежи по стройке, что приведет к смещению сроков ввода объекта в эксплуатацию.
В 2022 по проекту ELEVEN нам не пришлось корректировать свои планы. Холдинг «РСТИ» закупил все стройматериалы для финальной отделки заранее. Однако многие девелоперы начали отказываться от исполнения обязательств по отделке квартир. Кто-то компенсировал покупателям разницу, кто-то нет. Некоторые делали закупку по возросшим ценам, соответственно выросла и конечная стоимость их предложения на рынке.
Контактное лицо: Ольга Богатырева
Компания: РСТИ
Добавлен: 18:05, 30.09.2022
Количество просмотров: 525
Страна: Россия
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия101 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия99 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия98 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия232 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 00:38, 04.05.2024, Россия100 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
|
