 |
Компания Welhome подвела итоги года 2012 на рынке офисной недвижимости Москвы
Консалтинговая компания Welhome подвела итоги 2011 года на рынке офисной недвижимости Москвы и представила возможные сценарии развития рынка в 2012 году. По оценкам экспертов компании Welhome, в течение 2011 года доля офисных площадей класса В+ в общем вводе снизилась почти на 50% по сравнению с 2010 годом.
Прошедший 2011 год стал особенным для всех сегментов рынка недвижимости в связи с назначением нового мэра Москвы.
Основным событием 2011 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы можно назвать новую политику властей по ограничению строительства в центре. В текущем году властями было пересмотрено порядка 400 инвестконтрактов. «Правила игры» определились лишь в декабре – Президент России подписал закон, согласно которому власти могут расторгать заключенные до 1 января 2011 года инвестиционные контракты в одностороннем порядке.
Относительно планов расширения границ Москвы следует отметить, что в ближайшей перспективе это событие никак не отразится на рынке офисной недвижимости Москвы, поскольку разработка генплана присоединяемых территорий займет не менее 2-3 лет.
На сегодняшний день нельзя однозначно сказать, является ли этот рынок рынком собственника или арендатора. Все зависит от локации и класса объекта. Высококлассные объекты с удобным местоположением (сегмент Прайм) пользуются высоким спросом и не испытывают проблем с заполняемостью. В этом случае собственник может диктовать свои условия. Ставки аренды таких помещений достигают $1 000-$1 200 за кв. м. В среднем по рынку ставки аренды офисов класса А составляют $600-$1 000 за кв. м в год, по классу В+ диапазон ставок $400-$850 за кв. м в год.
В 2011 году общий ввод офисных площадей класса А, В+ и В- составил 813,7 тыс. кв. м арендуемой площади, что практически равно показателю 2010 года (810 тыс. кв. м GLA). Таким образом, общий объем офисных площадей класса А и В составил на конец 2011 года 12,8 млн. кв. м GLA.
По причине проблем с финансированием ввод порядка 435 тыс. кв. м площадей, заявленных девелоперами в 2011 году, перенесен на 2012-2013 гг.
Из наиболее заметных проектов в классе А можно отметить завершение строительства и ввод в эксплуатацию башни Imperia Tower (70,1 тыс. кв. м GLA) в Москва-Сити, БЦ «Вивальди Плаза» на Летниковской улице (66,0 тыс. кв. м GLA), БЦ «Даймонд Холл» на Олимпийском проспекте (38,0 тыс. кв. м GLA) и бизнес-парк «Олимпия Парк» на Ленинградском проспекте (45,0 тыс. кв. м GLA).
В классе В+ к наиболее заметным проектам можно отнести БЦ «Мирланд» на 2-й Хуторской улице (13,5 тыс. кв. м GLA), БЦ «ИНА» в 3-м Павловском переулке (11,9 тыс. кв. м GLA).
Наибольшую долю в объеме нового ввода составляет класс А. По сравнению с 2010 годом доля класса А в объеме нового ввода увеличилась с 38% до 59%. Напротив, доля класса В+ в общем вводе снизилась почти наполовину – с 60% до 33%. Доля класса В- незначительна в объеме нового ввода, в основном, такие объекты представляют собой реконструкцию административных и производственных зданий.
Сроки ввода большей части объектов, заявленных к вводу в IV квартале 2011 года, перенесены на 2012 год, при этом сроки ввода некоторых объектов смещены более чем на один квартал.
Площадь МФК «Меркурий Сити» была увеличена дважды – в 2010 году и в сентябре 2011 года. Таким образом, общая площадь объекта на текущий момент заявлена как 173,8 тыс. кв. м.
Заметным объектом на рынке офисной недвижимости также является бизнес-центр SkyLight на Ленинградском проспекте, в котором компания Mail.ru уже арендовала 29 тыс. кв. м. Объект пополнит деловой кластер, сложившийся на Ленинградском проспекте и Ленинградском шоссе в последние несколько лет.
Интересным проектом является бизнес-квартал «Атмосфера» на Новослободской. Это не совсем обычный формат – в нем сочетаются офисные особняки, апартаменты, стрит-ритейл и собственная пешеходная улица.
В 2011 году на рынке аренды офисных площадей было заключено рекордное количество сделок, начиная с кризисного 2008 года. При этом уровень вакантных площадей сократился незначительно.
По мнению экспертов компании Welhome, причина такой ситуации в том, что спрос на офисные площади формируется, в основном, в результате поиска арендаторами лучших условий. Запросы и сделки, связанные с расширением компаний-арендаторов, на рынке минимальны, то есть нового спроса не формируется.
В бизнес-центрах в пределах Садового кольца он минимален и составляет 4-5%. За пределами Садового кольца в пределах ТТК уровень вакантных площадей составляет 10-15%. Существуют также отдельные сложившиеся деловые кластеры за пределами Садового кольца, где офисные площади пользуются повышенным спросом: Ленинградское шоссе, Ленинский просп., район от Павелецкой пл. до Дербеневской наб. В объектах, расположенных в этих кластерах, уровень вакантности также невысок – до 10%.
По оценкам экспертов компании Welhome, в 2011 году рост ставок на 5-7% отмечался во II квартале по сравнению с I кварталом. В III-IV квартале средние ставки оставались на прежнем уровне. Каких-либо предпосылок к повышению ставок аренды и цен продаж в настоящее время не отмечается.
Наиболее высокие ставки характерны для бизнес-центров класса А в пределах Садового кольца (сегмент Прайм). В таких объектах ставки достигают $1 200 за кв. м в год.
Наименее высокие ставки по классу А характерны для бизнес-центров, расположенных в Северном административном округе. За последний год здесь были введены такие объекты, как БЦ «Линкор», МФК «МонАрх», бизнес-парк «Олимпия Парк».
В среднем по рынку ставки аренды офисов класса А составляют $600-$1000 за кв. м в год, по классу В+ диапазон ставок $400-$850 за кв. м в год.
Прослеживается четкая дифференциация ставок аренды офисов внутри одного класса в зависимости от местоположения объекта. Если раньше, в докризисный период, ставки аренды офиса класса А незначительно отличались в зависимости от географии, то сейчас ставки могут отличаться более чем в 2 раза в центре города от ставок в районе МКАД.
Цены продажи помещений в зданиях класса А в пределах Садового кольца составляют $8 000 – $17 000 за кв. м. В остальных районах и классах цены сильно варьируются и зависят от местоположения и качества конкретного помещения.
В 2012 году эксперты компании Welhome не прогнозируют каких-либо значительных изменений в офисном сегменте.
Контактное лицо: Рубан Екатерина
Компания: Welhome
Добавлен: 20:54, 19.01.2012
Количество просмотров: 635
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия134 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия126 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия130 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия234 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 00:38, 04.05.2024, Россия102 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
|
