 |
Увидел – беги: самые «опасные» квартиры на вторичном рынке
К самым «страшным» скелетам в шкафах собственников, которых покупателям нужно опасаться больше всего, относят квартиры со «свежим» наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие «безобидные» правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.
1. Квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию
- появляются новые законные наследники
- появляются наследники с более ранней редакцией завещания
- обнаруживается, что у собственника было завещание, когда квартира уже наследована по закону
- наследование с несовершеннолетними детьми
«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры “неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с “неполной стоимостью”, что еще больше увеличивает риски таких сделок. Покупать квартиры со “свежим” завещанием еще и не c полной стоимостью крайне рискованно, опытные риэлторы категорически не рекомендуют рассматривать такие объекты, поскольку это буквально “русская рулетка”, ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников. Продают такие квартиры с большим дисконтом, доходящим до 20%, – рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником. Может быть так, что другие наследники еще подадут апелляцию в более высокие инстанции и оспорят первоначальное решение суда. Однако узнать были ли апелляции практически невозможно, единого реестра с такой информацией нет. Здесь важен опыт риэлтора и юриста, которые могут “прощупать” историю квартиры, выяснить обстоятельства жизни умершего, чтобы по косвенным признакам составить историю объекта и предвидеть возможные последствия. Мы предотвратили ни один десяток подобных сделок, которые могли бы привести к плачевным последствиям именно из-за проблем наследования и всех нюансов с этим связанных».
2. Квартиры с договором дарения
Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто встречается факт заблуждения дарителя относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается. Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.
Еще такой нюанс – если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.
Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.
3. Квартира с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением
Отдельно нужно остановиться на таком виде сделки, где правоустанавливающим документом является договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик обязан содержать владельцы квартиры. Данный вид сделок был распространен в 1990-е годы. В настоящее время из-за частого оспаривания он потерял свою актуальность, однако как документ основания в истории объекта он встречается еще достаточно часто. Здесь бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.
- сделки с нарушением прав несовершеннолетних, в том числе нарушениями при приватизации
- сделки с лицами из группы риска, в том числе с ограниченно дееспособными, либо лишенными дееспособности
- квартиры с материнским капиталом
- неполная рыночная стоимость
Контактное лицо: Пресс-служба
Компания: Est-a-Tet
Добавлен: 09:32, 14.02.2016
Количество просмотров: 697
Страна: Россия
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия134 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия127 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия131 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия234 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 00:38, 04.05.2024, Россия102 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
|
