 |
«Метриум»: Рейтинг самых доходных студий в новостройках бизнес-класса Москвы
Самая доходная студия в новостройке бизнес-класса Москвы принесет владельцу порядка 10,8% годовых, а сумма первоначальных вложений составит немногим более 6 млн рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». В денежном выражении ежегодный доход от такого бизнеса принесет инвестору более 650 тыс. рублей в год.
Эксперты «Метриум» проанализировали предложение столичных новостроек бизнес-класса, чтобы найти наиболее перспективную для сдачи в аренду студию. Данный формат жилья был выбран в связи с его низкой стоимостью, а значит, доступностью для инвестора и высоким потенциалом доходности.
На первом этапе аналитики «Метриум» определили наиболее доступные по цене объекты, представленные на столичном рынке первичного жилья бизнес-класса в I квартале 2018 года. Затем эксперты отсеяли все объекты, которые сдаются в эксплуатацию без отделки от застройщика, так как самостоятельный ремонт влечет за собой дополнительные высокие расходы, снижающие доходность вложений.
На втором этапе эксперты «Метриум» оценили оставшиеся объекты по двум критериям. Первый – близость расположения относительно крупных бизнес-парков. Работающие в них специалисты, руководители высшего звена, иногородние и иностранные работники составляют основной костяк потенциальных арендаторов жилья бизнес-класса. В расчет принимались жилые комплексы данного сегмента, находящиеся не более чем в десяти минутах езды от крупных деловых центров. Второй критерий – расположение относительно станций метрополитена. Все комплексы, которые находились слишком близко (менее 7 минут ходьбы) и слишком далеко (более 15 минут) не попали в рейтинг. Расположение станции метро в шаге от комплекса может быть негативно воспринято арендаторами жилья бизнес-класса, так как данный инфраструктурный объект обычно генерирует оживленный людской трафик и окружен популярными заведениями общественного питания.
На третьем этапе аналитики «Метриум» проанализировали локальные рынки аренды объектов в новостройках, а также во вторичном жилом фонде с высококачественной отделкой и другими важными для данного сегмента параметрами (наличие организованного паркинга, а также спортивных, медицинских центров, развлекательных, торговых комплексов премиального сегмента и др.) Исходя из этих предложений был определен средний размер арендной ставки, который положен в основу расчетов доходности будущего объекта в местной новостройке. Эксперты также оценили кадастровую стоимость новостроек, которая важна для подсчета налоговой нагрузки.
В итоговый рейтинг вошли пять студий, представленные в пяти столичных проектах бизнес-класса. Среди них два жилых и три апартаментных комплекса.
Самый доходный объект, по подсчетам «Метриум», расположен в ЖК «Лайнер» (СЗАО) и принесет владельцу порядка 10,8% годовых. Речь идет о студии площадью 32,6 кв. м за 6 млн рублей. В натуральном выражении операционный годовой доход составит 653 тыс. рублей. Проект расположен вблизи Ленинградского проспекта, где находятся крупные бизнес-центры и штаб-квартиры больших корпораций. В шаговой доступности недавно открыта станция метро «ЦСКА». Срок окупаемости данной студии в «Лайнере» составит девять лет – лучший результат рейтинга.
Вторую строчку занимает клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (ЮАО), в котором студия площадью 33 кв. м за 7,1 млн рублей принесет владельцу около 10,2% годовых. Аналитики «Метриум» отмечают, что благодаря более удачному расположению и высокому уровню арендных ставок, денежный доход в данном объекте выше, чем у лидера рейтинга. Чистая прибыль от сдачи в аренду этой студии составит 720 тыс. рублей в год. Срок окупаемости апартамента на один год больше, чем у лидера рейтинга – 10 лет.
Комплекс «Level Павелецкая» удачно расположен в районе, где протекает активная деловая жизнь. Здесь расположены бизнес-центры «Аврора Бизнес-Парк», «Аквамарин», «Вивальди Плаза», Lighthouse, среди арендаторов которых такие фирмы как Ernst&Young, Siemens, JLL, Knight Frank, KIA Motors Rus, Continental Tyres. При этом в 12 минутах ходьбы находится метро «Павелецкая».
«Инвестор должен принимать во внимание наличие потенциальных конкурентов в локации, а также исторический характер района, в котором он выбирает объект для аренды, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер «Level Павелецкая»). – В частности, комплекс «Level Павелецкая» расположен в локации, где предложения новостроек крайне мало, что, впрочем, касается и квартир во вторичном жилом фонде, зачастую находящемся в плачевном состоянии. Это значит, что конкуренция будет невысокой, а риски простоя – минимальны. Между тем на северо-западе и северо-востоке Москвы сегодня возводится очень много новостроек бизнес-класса. На арендные ставки здесь будет оказывать влияние мощный «пресс» конкуренции. Кроме того, следует обратить внимание на объекты в историческом центре Москвы (в частности «Level Павелецкая» находится на границе Даниловского и Замоскворецкого районов). Соответственно, такой объект подойдет не только для долгосрочной, но и краткосрочной аренды, целевой аудиторией которой являются туристы. В этом случае доходность будет на 3-5% выше».
Третью строчку рейтинга занимает студия площадью 29,7 кв. м. в ЖК ONLY. Ее стоимость составляет 6,1 млн рублей, а доходность от сдачи в аренду достигает 9,6% годовых, что в натуральном выражении принесёт владельцу 589 тыс. рублей в год. Срок окупаемости данного проекта, как и у «серебряного призера» рейтинга – 10 лет. Комплекс удачно расположен на берегу Москвы-реки в нескольких минутах езды от делового центра столицы – Москва-Сити. Кроме того, в пешей доступности находится новая станция «Шелепиха».
«Примечательно, что несмотря на более высокую налоговую нагрузку, апартаменты-студии продемонстрировали более высокую доходность, чем малогабаритные квартиры, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Это связано с тем, что кадастровая стоимость апартаментов примерно в 2-3 раза ниже, чем у квартир в дорогостоящих локациях. Кроме того, рыночная цена этих объектов также ниже. В совокупности эти факторы обуславливают более высокую доходность апартаментов. Не случайно в наш рейтинг попали сразу два проекта, в которых АИЖК выкупило значительную часть объектов для развития рынка цивилизованной аренды. Соответственно, инвесторам, интересующимся арендным бизнесом, следует обратить внимание на комплексы с данным форматом жилья. Кроме того отмечу, что несмотря на более низкую доходность, объекты бизнес-класса генерируют в два раза больше денежной прибыли в год, чем студии комфорт-класса. Таким образом, если инвестор в большей степени заинтересован в высоком операционном доходе, а не быстрой окупаемости, то ему следует предпочесть для аренды объекты бизнес-, а не комфорт-класса».
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриум
Добавлен: 15:41, 30.05.2018
Количество просмотров: 627
Страна: Россия
| В мае рынок новостроек среагировал на сокращение льготной ипотеки, Plus Development, 22:29, 01.06.2024, Россия132 |
| В майские праздники на рынке первичного жилья наблюдалась повышенная активность покупателей. Если такой уровень спроса сохранится, то по итогам месяца специалисты компании Plus Development ожидают двукратное увеличение обращений от потенциальных покупателей. При этом срок принятия решения о покупке сократился от одного - двух месяцев до двух недель. |
| Смарт-офисы SOK открыли одиннадцатую площадку - в Израиле, Smart PR, 22:09, 01.06.2024, Россия126 |
| Смарт-офисы SOK запустили новую площадку SOK Millenia в Израиле. Площадь локации, расположенной на 17 и 18 этажах в комплексе Митхам Элеф в городе Ришон-ле-Цион, составляет 6500 кв. м. SOK Millenia находится на железнодорожной станции Моше Даян (20 мин до центра Тель-Авива). |
| КИМ: Программа по созданию мастер-планов поможет развитии промышленности в регионах, Клуб инвесторов Москвы, 22:05, 01.06.2024, Россия125 |
| Запущенная в российских регионах стратегическая программа по созданию мастер-планов позволит, в том числе, синхронизировать туризм, промышленную и жилищную политику, развитие регионов и отдельных населенных пунктов созданием развитой инфраструктуры. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| За пять лет количество объектов на набережных выросло на 45%, «НДВ Супермаркет Недвижимости», 00:46, 08.05.2024, Россия233 |
| По данным Департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Ассоциация девелоперов Южного порта (входят компании Level Group, FORMA, AEON Девелопмент) на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости старой Москвы в экспозиции представлено 434,6 тыс. кв. м (более 6 тыс. лотов) в новостройках рядом с крупнейшими набережными. |
| «TITUL на Серебрянической» - изысканный проект на первой линии Яузы, Центр-Инвест, 00:38, 04.05.2024, Россия102 |
| Одним из самых выгодных объектов для приобретения готовой недвижимости премиального класса у воды является жилой комплекс «TITUL на Серебрянической». Восемь эксклюзивных особняков возведены в Таганском районе на первой линии Серебрянической набережной в месте, где река Яуза впадает в главную столичную артерию – Москву-реку. |
|
|
