Пресс-релизы // » Добавить пресс-релиз

«Метриум»: Новое правительство – что ждет и чего опасается девелопмент

Прошел месяц с назначения Правительства России. За это время новый вице-премьер по строительству и переназначенный министр сделали немало важных заявлений, которые уже успели как обнадежить, так и насторожить участников девелоперского рынка. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных позитивных ожиданиях и опасениях от новой отраслевой политики.

Среди основных направлений политики в строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин и министр Владимир Якушев назвали борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента в части повышения объемов строительства, в том числе через распространение программы реновации на всю Россию. Эксперты «Метриум» рассказывают, какие главные сценарии реализации этих задач возможны, чем они помогут девелоперам или осложнят им жизнь.

Негативный сценарий: принудительный перевод застройщиков на проектное финансирование

«И есть очень серьезный вопрос дольщиков. Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», – заявил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, на котором были обозначены ключевые задачи, стоящие перед ведомством. Какой может быть «более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками»?

Как поменялась система долевого строительства в 2019 году
С 1 июля застройщикам запретили напрямую привлекать средства дольщиков. С этого момента они должны использовать для строительства кредит банка, который в свою очередь становится держателем денег покупателей квартир на время строительства. После ввода дома в эксплуатацию застройщик получает доступ к средствам клиентов, а дольщики – ключи от квартир.
Однако власти решили дать возможность застройщикам завершить их текущие проекты по старым правилам, чтобы не создавать проблем со сменой модели финансирования строящихся домов. Для таких объектов были разработаны критерии: если в проекте продано от 10% квартир, а строительная готовность – 30% и более, то застройщик получает «зеленый свет», то есть привлекает и дальше средства покупателей напрямую. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта этим критериям, застройщики должны были подать заявку до 1 октября 2019 года. Девелоперы проектов, не удовлетворяющих этим критериям (в том числе и новых проектов), должны были перейти к банковскому финансированию и привлечению средств покупателей на эскроу-счетах банка-кредитора.

Какие предварительные результаты реформы
По данным «Дом.рф», к началу февраля 2020 года в России работали 3,4 тыс. застройщиков. Они возводили в общей сложности 102,7 млн кв.м. жилья. Большая часть таких компаний (2,2 тыс. или 65%) получили одобрение властей на завершение их текущих проектов по старым правилам, потому что они удовлетворяли соответствующим критериям. На новую схему смогли перейти только 1,1 тыс. застройщиков (32%). Еще 11% девелоперов не получили разрешения работать по-старому и не смогли перейти на новую модель (более 350 компаний).

Что могут предпринять власти
Поскольку 65% компаний фактически продолжают работать по старым правилам, нет гарантий, что все они всё-таки выполнят свои обязательства. При этом никаких ограничений по сроку реализации их проектов власти не ставили. Некоторые крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год в рамках старой модели, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.
В такой ситуации власти вполне могут пойти на радикальное шаги, чтобы полностью исключить появление новых обманутых дольщиков. В частности, получившим разрешение работать по-старому застройщикам могут поставить дедлайн, по наступлении которого они должны будут перейти на новую модель независимо от количества проданных квартир, строительной готовности или других обстоятельств. К примеру, такой датой может стать 1 января 2021 года. Известно, что Минстрой России подготовил подобное предложение, которое сейчас рассматривается в Правительстве РФ.
Действие дедлайна можно распространить и на застройщиков, которые до сих пор не смогли вписаться ни в одну из двух предложенных схем (11% компаний), а в случае их отказа – ликвидировать юрлицо специализированного застройщика. Такое радикальное решение позволит уже через год в одночасье перестроить отрасль и исключить появление новых обманутых дольщиков по мнению властей.

Какими могут быть последствия для отрасли
Далеко не все компании были готовы к переходу на банковское финансирование, о чем свидетельствует доля «игроков», оставшихся в подвешенном состоянии (11%). Основная причина – трудности с получением кредитов под низкорентабельные проекты (таких в России много), а также высокая стоимость заемных средств, которая заставляет застройщика повышать цену на жилье и без того высокую для большинства потенциальных покупателей. Соответственно, многие компании могут отказаться от реализации новых проектов.
Принудительный перевод на банковское финансирование текущих проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, резкому росту цен готового продукта и появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся ранее в эти проекты покупателей.
По данным Единого ресурса застройщиков, порядка 42% строящихся в России домов имеют предполагаемый срок ввода 2021 год и позже. Из них в 2021 году должны быть введены в эксплуатацию 22,9% объектов, в 2022 году – 8,4%, в 2023 году – 4,9%, в 2024 году – 2,1%, в 2025 году и позже – 3,3%. При этом в настоящий момент не введены в срок 19% новостроек. Таким образом, застройщики около 5 тысяч домов (42%) могут столкнуться с необходимостью перевести реализуемый объект на новую модель финансирования.
С 2018 года число застройщиков-банкротов в России выросло вдвое (до 508) компаний, и участники отрасли связывают эту тенденцию с реформой долевого строительства. Не исключено, что количество таких компаний станет еще больше, ведь не все девелоперы смогут получить кредит, а значит, стройки остановятся, что только усугубит проблему обманутых дольщиков.
По данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, сейчас в России насчитывается порядка 200 тыс. обманутых дольщиков. В случае принудительного перевода реализуемых по старой модели проектов на новую, число пострадавших граждан, как и девелоперов-банкротов, также может вырасти. Парадоксальным образом реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приводит к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5-2 раза.

Позитивный сценарий: реновация по всей России

«Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», – сказал господин Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1». Как московский проект реновации может быть распространен на всю страну?

Как устроена реновация в Москве
Последняя программа реновации была объявлена весной 2017 года. Власти предложили проголосовать жителям панельных пятиэтажек (и приравненных к ним по качеству зданий) за снос их домов и последующий обмен старой квартиры на новую большей площади и лучшей по качеству в новостройке в прежнем (или соседнем) районе. В программу были отобраны более 5 тыс. хрущевок. Их жители будут переселяться волнами. Сейчас на средства города возводится и сдается в эксплуатацию жилье для первой волны переселения. Как только эти граждане расселятся, их дома снесут, а на их месте начнется строительство зданий для второй волны переселения. В новостройках предусмотрено больше квартир, чем необходимо для жителей пятиэтажек – их власти планируют продать на рынке. Более того, чиновники планируют привлекать застройщиков для реализации проектов застройки и расселения на месте пятиэтажек.

Что могут предпринять власти
Реновация в условиях российских регионов будет заметно отличаться от московской программы. Основная причина – отсутствие в региональных бюджетах средств на создание стартовых домов для переселения и финансирования первой волны сноса. Вторая причина – низкая маржинальность строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старых домов.
Чтобы решить эту проблему, властям так или иначе понадобится создать дополнительный источник финансирования из федерального бюджета или Фонда национального благосостояния. Для этого власти могут создать специализированный банк, который будет финансировать долгосрочные проекты застройки под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков. Параллельно местные власти могут быть простимулированы модернизировать инфраструктуру и упростить механизмы интеграции в нее новых проектов застройки.

Какой может быть результат
При распространении реновации на всю страну и создании соответствующих условий, возможно резкое увеличение показателей жилищного строительства и обеспеченности населения жильем. По данным Росстата, мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя сейчас общий объем застройки оценивается в 100-130 млн кв.м., а ввод жилья достигает 80 млн кв.м. Чтобы увеличить его до 120 млн в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза (до 150-200 млн кв.м. в стройке).
В перспективе это приведет к увеличению обеспеченности жильем среди населения. Если сейчас в среднем на одного жителя России приходится 25,8 кв.м. жилья, то при увеличении объемов ввода в два раза этот показатель может приблизиться к европейским нормам. Помимо этого, программа реновации может стать более эффективной моделью и для решения проблемы расселения ветхого и аварийного жилья в стране. Хотя эта задача была полностью решена в Москве, по стране, по данным Росстата, еще сохраняется 25 млн кв.м. в аварийном жилом фонде. При успешном опыте реализации программы ее условия можно распространить и на эти устаревшие квадратные метры.

Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 21:50, 25.02.2020 Количество просмотров: 103
Страна: Россия


В Новой Москве от дома до метро можно добраться за минуту, Est-a-tet, 23:32, 03.04.2020, Россия133
До того, как территории Новой Москвы были объединены со столичными границами, там не было ни одной станции метро.


«Метриум»: В продажу вышел новый корпус ЖК ILOVE, Метриум, 23:32, 03.04.2020, Россия134
Компания «Метриум» сообщает о старте продаж в новом корпусе ЖК бизнес-класса ILOVE. Купить квартиру в престижном Останкинском районе, в 10 минутах ходьбы от метро «Алексеевская», можно по цене от 8,36 млн рублей за 44 кв. м. Выдача ключей запланирована на конец 2023 года. Девелопер проекта – ГК «КОРТРОС».


Лайфхак от «Метриум»: ЧП в доме – что делать и кто виноват?, Метриум, 23:24, 03.04.2020, Россия132
Дом по определению является местом, где человек чувствует себя максимально защищенным. Но иногда это спокойствие могут разрушить различные независящие от вас обстоятельства. Потоп, пожар, скачки напряжения – способны повредить ваше имущество и причинить большой ущерб. Эксперты компании «Метриум» разобрались, как вести себя собственнику квартиры в случае ЧП.


Cтоличные проекты рядом с набережными, Est-a-tet, 21:56, 02.04.2020, Россия89
По данным аналитиков департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, вблизи столичных набережных реализуется 20 новостроек, большинство из которых относятся к сегменту бизнес.


«Метриум»: Третья очередь ЖК Headliner уже в продаже, Метриум, 21:54, 02.04.2020, Россия87
В жилом комплексе бизнес-класса Headliner открылись продажи в двух новых корпусах в последней очереди строительства. В результате объем предложения в проекте пополнился на 40%. Минимальный бюджет покупки также обновился: цены на квартиры теперь начинаются от 9 млн рублей за 42 кв. м.


АН «БОН ТОН»: курс на взвешенную ценовую политику, БОН ТОН, 21:50, 02.04.2020, Россия84
Сейчас наблюдается временное охлаждение рынка. Поэтому сдерживание роста цен является важным шагом, позволяющим не отпугнуть покупателя, готового рассматривать в краткосрочной перспективе выход на рынок недвижимости.


Группа ПСН начинает дистанционные продажи квартир, Группа ПСН, 21:47, 02.04.2020, Россия81
Девелопер сообщает о запуске сервиса по дистанционной продаже объектов в микрорайоне «Домашний» и ЖК «Гринада». Выбор квартиры, коммуникация с менеджером и оформление документов возможны без посещения офиса продаж.


«Метриум»: Жизнь на столичных полуостровах – обзор ЖК в окружении водных пространств, Метриум, 21:40, 02.04.2020, Россия41
Извилистое русло Москвы-реки сформировало причудливый ландшафт столицы, богатый на острова и полуострова. Как правило, на этих участках суши лучше экология, больше парковых зон и, конечно, набережных, что делает проживание здесь особенно привлекательным. Эксперты «Метриум» подготовили обзор жилых комплексов бизнес-класса, расположенных на столичных полуостровах.


«Центр-Инвест» предлагает бесконтактную покупку недвижимости, Центр-Инвест, 21:28, 02.04.2020, Россия63
Компания «Центр-Инвест» предоставляет возможность забронировать и оформить приобретение недвижимости не выходя из дома. Бесконтактная покупка квартиры мечты доступна в режиме онлайн, менеджеры проконсультируют и проведут индивидуальную презентацию интересующего объекта.


«Метриум»: Старая Москва в Замкадье – рейтинг столичных ЖК за пределами МКАД, Метриум, 21:22, 02.04.2020, Россия34
Говорят, за МКАД жизни нет? Однако именно за пределами Московской кольцевой автодороги сконцентрировано 20% предложения квартир на рынке массового сегмента старой Москвы. В основном, это масштабные проекты недалеко от станций метро и крупных транспортных артерий. При этом стоимость «квадрата» в Замкадье на 15% ниже, чем в среднем по рынку.


Институт «Гипрогор Проект» готов к дистанционной работе, Гипрогор Проект, 21:16, 02.04.2020, Россия35
Градостроительный институт пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект» продолжает работу в удаленном режиме.


Новостройки, которым молодежь точно поставит «лайк», Est-a-tet, 21:16, 02.04.2020, Россия43
На сегодняшний день огромное количество покупателей новостроек относится к представителям миллениалов, при этом их критерии выбора объектов недвижимости существенно отличаются от запросов предшественников.


Старт продаж нового объёма квартир в ЖК «Селигер Сити», MR Group, 21:01, 02.04.2020, Россия31
Компания MR Group сообщает о старте продаж нового объёма квартир во второй очереди жилого комплекса «Селигер Сити», который находится в 5 мин. от м. «Селигерская».


В сегменте апартаментов сформировался перевес в пользу премиум-класса, БОН ТОН, 01:06, 01.04.2020, Россия118
Впервые за все время наблюдения за рынком доля апартаментов премиум-класса оказалась преобладающей.


С начала года на новостройки комфорт-класса пришлось почти 70% сделок, Est-a-tet, 01:05, 01.04.2020, Россия115
Аналитики департамента проектного консалтинга Est-a-Tet выяснили, как за год изменилась динамика спроса и цены, а также как скорректировались предпочтения покупателей в 2020 году.


  © 2003-2020 inthepress.ru