 |
Компас инвестора от «Метриум»: обзор новостроек I квартала для инвестиций
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.
Как мы анализируем новостройки
Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.
1. Цена
Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.
2. Транспортная доступность
Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).
3. Удаленность центра
Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.
4. Окружение
Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.
5. Масштаб
Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.
6. Надежность девелопера
Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.
7. Концептуальная новизна
Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.
В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.
«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 23:27, 14.05.2020
Количество просмотров: 373
Страна: Россия
| В Москве стартовал конкурс лидеров девелопмента PROESTATE Awards 2024, Setevie, 04:16, 17.11.2024, Россия38 |
| В Москве стартовал конкурс лидеров девелопмента PROESTATE Awards 2024
Первый этап международной премии в сфере девелопмента, которая объединяет застройщиков коммерческой и жилой недвижимости, продлится до 1 декабря. Участники рынка недвижимости смогут побороться за профессиональное признание и получить золотые награды более чем в 60-ти номинациях. |
| Корпуса 24.1 и 24.2 ЖК «Фестиваль Парк 2» введены в эксплуатацию, Центр-Инвест, 04:15, 17.11.2024, Россия39 |
| Девелопер «Центр-Инвест» получил разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов (24.1 и 24.2), входящих в 3 этап строительства жилого комплекса бизнес-класса «Фестиваль Парк 2». Новостройка расположена в престижном Левобережном районе в оптимальной близости от центра столицы по адресу Фестивальная улица, дом 15. |
| Российский строительный рынок перешел на “аналоговое” импортозамещение, Plus Development, 01:53, 30.10.2024, Россия262 |
| В компании Plus Development проанализировали текущую ситуацию на рынке стройматериалов и комплектующих. Сильнее всего от ухода западных поставщиков пострадал сегмент элитного жилья, а вот массовый сектор, включая ниши “комфорт” и “бизнес-лайт”, успешно справился с импортозамещением. Качество при этом не пострадало. |
| ЖК «Первый Нагатинский» — финалист премии URBAN, Прайм Лайф, 03:14, 29.10.2024, Россия84 |
| Флагманский проект девелоперской компании Прайм Лайф — семейный жилой квартал «Первый Нагатинский» вышел в финал московской премии в области городской недвижимости Urban 2024 в двух номинациях «Лучшее учебное пространство» и «Выбор родителей». |
|
|
