Компас инвестора от «Метриум»: обзор новостроек I квартала для инвестиций
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.
Как мы анализируем новостройки Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.
1. Цена Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.
2. Транспортная доступность Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).
3. Удаленность центра Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.
4. Окружение Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.
5. Масштаб Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.
6. Надежность девелопера Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.
7. Концептуальная новизна Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.
В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.
«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 23:27, 14.05.2020
Количество просмотров: 379
Страна: Россия
Девелопер Прайм Лайф демонтировал последний башенный кран на строительной площадке жилого квартала бизнес-класса Первый Нагатинский в ЮАО. В общей сложности для возведения трех корпусов I очереди было установлено 4 башенных крана.
12 декабря 2024 г. маркетологи 25 застройщиков Юга России обсудили с экспертами крупнейших рекламных площадок наиболее рентабельные инструменты продвижения жилья в новостройках с учетом резкого снижения спроса и существенного роста цены рекламного трафика, заявок и лидов на покупку недвижимости.
2024 год стал для компании периодом активного развития и роста. Произошло наиболее значительное увеличение портфеля за время работы West Wind Group на рынке.
В Доме Logos состоялось самое ожидаемое событие этого года — презентация уникального арт-объекта: вмороженного в кристально чистый лед ключа Logos, расписанного граффити известным уличным художником SCARO.
3 декабря 2024 года на острове Пхукет) состоялось закрытое вечернее мероприятие девелопера Metrics Development Thailand, приуроченное к старту нового объекта премиум-класса застройщика
Прецедентом объединения части территорий Ленинградской области и Петербурга в одну административную единицу может стать город-спутник Южный, отметили архитекторы в рамках дискуссии на 9-й биеннале «Архитектура Петербурга». Проект затрагивает территории сразу двух регионов и для грамотного управления и развития города на 134 тыс. человек необходимо объединить земли в одну локацию.
Рассматривая предложение КИМ о рефинансирование договоров проектного финансирования в других банках вместо изначально их предоставивших, потенциально даст возможность снизить себестоимость строительства и строить дополнительно инфраструктурные и социальные объекты.
Официальная презентация новой рекламной кампании клубного дома ARTEL от STENOY прошла в середине ноября в Yauza Place. Ее героев – экспертов в сфере гостеприимства и премиального сервисного управления уже можно встретить на городских билбордах и баннерах в интернете.
Прецедентом объединения части территорий Ленинградской области и Петербурга в одну административную единицу может стать город-спутник Южный, отметили архитекторы в рамках дискуссии на 9-й биеннале «Архитектура Петербурга». Проект затрагивает территории сразу двух регионов и для грамотного управления и развития города на 134 тыс. человек необходимо объединить земли в одну локацию.
Группа RBI вывела на рынок вторую очередь квартала «Струны» на ул. Шостаковича, близ станции метро «Проспект Просвещения». Всего в проекте две очереди на восемь жилых корпусов и 1 137 квартир. Территории первой и второй очередей соединит мост, перекинутый над общедоступным городским бульваром с кафе, пекарнями и ресторанами.
Компания .Sense стала обладателем золотого сертификата престижного рейтинга International Sustainability Rating (ISR). Награждение состоялось в рамках премии Green Property Awards 2024. Это событие подчеркнуло выдающийся вклад .Sense в развитие устойчивых и человекоцентричных решений на рынке недвижимости.
Жилой комплекс Will Towers вошел в пятерку лидеров по продажам в проектах выше 45 этажей по всем округам Москвы. Рейтинг составлен аналитиками компании «НДВ Супермаркет недвижимости» по итогам октября 2024 года. Основные строительные работы выполнены в полном объеме по всем корпусам I очереди, ведется подготовка к вводу объекта в эксплуатацию.
