 |
Компас инвестора от «Метриум»: обзор новостроек I квартала для инвестиций
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.
Как мы анализируем новостройки
Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.
1. Цена
Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.
2. Транспортная доступность
Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).
3. Удаленность центра
Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.
4. Окружение
Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.
5. Масштаб
Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.
6. Надежность девелопера
Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.
7. Концептуальная новизна
Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.
В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.
«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 23:27, 14.05.2020
Количество просмотров: 446
Страна: Россия
| Почти 60% офисов на первичном рынке Петербурга сосредоточено в двух деловых районах, Петербургская недвижимость, 21:39, 04.07.2026, Россия354 |
| По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка. |
| Что происходит на рынке загородной недвижимости, ИА Рустемпо, 22:48, 30.06.2026, Россия179 |
| 2026 год рисует картину загородного рынка недвижимости, где сосуществуют два, казалось бы, противоречивых фактора: с одной стороны – высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, а также рост себестоимости материалов и работ, с другой – появляются отчетливые признаки оживления рынка, а главное – меняются сами предпочтения покупателей… |
| Гостиничные проекты RBI получили награду международного туристического агрегатора Trip.com, RBI, 01:44, 29.06.2026, Россия171 |
| Апарт-отели ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO M103 получили награду международного онлайн-сервиса Trip.com в номинации Top Producing Hotel 2026. Кроме того, Группа RBI победила в номинации Top Producing Chain 2026 за развитие сети гостиниц под брендом ARTSTUDIO. Награды подтверждают высокие результаты проектов девелопера на одной из крупнейших туристических площадок мира. |
| Эдуард Тиктинский признан самой влиятельной персоной в российском девелопменте, RBI, 01:43, 29.06.2026, Россия192 |
| Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский занял первое место в рейтинге девелоперов «Персона», составленном экспертами URBAN и агентством RQI. Лидерство в рейтинге подтверждает высокий уровень управленческой эффективности и медийного влияния главы компании, которая на протяжении 32 лет формирует облик Петербурга. |
|
|
