 |
Лайфхак от «Метриум»: Сложные ипотечные клиенты – как добиться одобрения
Еще в 2018 году каждый третий россиянин, по данным Росстата, получал зарплату «в конверте», а в период эпидемии коронавируса многие оказались под угрозой снижения доходов или вовсе лишились официального трудоустройства. Однако потребность в решении жилищного вопроса не отпала: заявки на ипотеку по-прежнему подают не только россияне среднего возраста с хорошим стажем и белой зарплатой, но и «сложные» клиенты. Эксперты компании «Метриум» рассказали о категориях заемщиков, которым нелегко приходится в кризис, и способах преодоления трудностей.
Работники сферы услуг
Пандемия коронавируса ударила по всему рынку услуг: закрыты кафе и рестораны, салоны красоты и фитнес-клубы, клиенты сдают билеты на концерты, отказываются от бронирования гостиниц и пересматривают планы на летний отдых. Неудивительно, что в опале у банков оказались работники наиболее пострадавших от эпидемии сфер деятельности: туризма и гостиничного бизнеса, логистики и перевозок, индустрии развлечений, фитнеса и т. д. Во многих организациях им автоматически «прилетает» отказ по ипотеке, причем часто решение меняется даже по ранее одобренным заявкам.
Клиенты с «серой» зарплатой
Традиционно одна из самых распространенных категорий «сложных» клиентов – это граждане, которые не могут подтвердить уровень доходов: они либо получают серую зарплату, либо не трудоустроены официально. Речь идет не только о российском «среднем классе», к которому, по словам президента, принадлежит 70% граждан, но и о состоятельных персонах. В частности, некоторые люди приобретают дорогую недвижимость, но не хотят выводить крупные суммы из бизнеса: здесь работает принцип «деньги должны делать деньги». Причем у клиентов может не быть официального дохода, сопоставимого с суммой покупки, и записанных на них активов. К примеру, это могут быть госслужащие, у которых есть возможность показать только зарплату в размере 200-300 тысяч рублей, или руководство крупных госкорпораций, чьи реальные доходы превосходят и без того высокие оклады и премии.
Высокопоставленные клиенты находятся в более выгодном положении, чем рядовые покупатели недвижимости, поскольку им доступны особые привилегии. Например, за такого заемщика может ходатайствовать само руководство банка. Еще одна уловка – официальное повышение зарплаты до того уровня дохода, который необходим заемщику для прохождения кредитного комитета в банке. Разумеется, обычные ипотечные клиенты не могут рассчитывать на такое мощное подспорье. В их распоряжении находятся только общедоступные инструменты, и даже в сложные времена полагаться приходится лишь на свои силы.
Владельцы бизнеса
Многочисленная группа «проблемных» клиентов – это владельцы бизнеса. Поскольку предпринимательская деятельность сопряжена с многочисленными рисками, банки всегда предъявляли к таким заемщиками повышенные требования, а в кризис ситуация лишь усугубилась. Политика кредитных организаций по отношению к таким клиентам различается: некоторые принимают заявки по двум документам, другие – только по полному пакету. Лишь три-четыре банка готовы рассматривать предпринимателей как наемных сотрудников, не запрашивая документы по бизнесу: налоговые декларации, справки об оборотах по расчетному счету компании, управленческую отчетность и т. д.
Сегодня же кредитные организации ужесточили требования к владельцам бизнеса: некоторые банки, например, МТС Банк, полностью отказались рассматривать заявки от таких клиентов, другие же подняли для них первоначальный взнос и процентную ставку.
Внутри этой категории потенциальных заемщиков – большое количество частных случаев. Например, владельцы бизнеса, которые недавно зарегистрировали компанию и еще не имеют подтвержденных доходов, или индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения. С такими заемщиками также готовы работать лишь несколько банков. Сюда же относятся клиенты, которые номинально имеют небольшую долю в составе учредителей, но по факту владеют двумя-тремя компаниями. В этом случае возникает проблема с подтверждением платежеспособности: официальный размер доходов не соответствует фактическому.
Пенсионеры
Сегодня средний возраст ипотечных заемщиков составляет 35-40 лет. Получение жилищного кредита гражданами старшей возрастной категории сопряжено с определенными сложностями. Если пенсионер живет только на пенсию, то вероятность отказа в ипотеке велика: в большинстве случаев размер российской пенсии не позволяет взять кредит. Работающие пенсионеры могут с большей уверенностью рассчитывать на одобрение заявки. При этом максимальный возраст на момент погашения кредита составляет 70-85 лет в зависимости от банка.
Во время пандемии коронавируса москвичей от 65 лет и старше отправили на карантин раньше, чем всех остальных горожан, поскольку пожилые люди входят в группу риска. Поэтому еще одним препятствием к совершению сделки стала необходимость соблюдать режим самоизоляции. Лишь в середине апреля появилась возможность оформить жилищный кредит дистанционно, когда Сбербанк запустил программу выездной ипотеки.
Молодежь
В уязвимом положении оказались и молодые люди, не достигшие 21 года. Именно такой возрастной порог для получения ипотеки устанавливает большинство банков, желая убедиться в наличии у клиента постоянной работы и стабильного заработка. Выдать жилищный кредит гражданам, недавно достигшим совершеннолетия, готовы лишь единичные организации.
Вероятность получить отказ по ипотеке особенно велика у молодых людей призывного возраста без военного билета, ведь это означает что гражданин в любой момент может быть вызван для исполнения воинской обязанности, а значит в течение года не сможет вносить платежи. На сегодняшний день практически все банки за исключением Сбербанка, Ак Барс Банка и Уралсиба, требуют от претендентов на ипотеку предоставить документы воинского учета, поскольку для кредитной организации потенциальный новобранец – это финансовый риск.
С небольшим стажем работы
Как правило, банки определяют минимальный стаж работы для заемщиков – от одного года, при этом на последнем месте работы необходимо потрудиться не менее 3-6 месяцев и закрыть испытательный срок – все зависит от требований конкретного банка. Сегодня же у многих работников стаж прервался по независящим от них причинам. Согласно данным центра занятости населения «Моя работа», только за первые три недели самоизоляции уровень официально зарегистрированной безработицы в столице вырос на 45%. Это означает, что все больше граждан оказывается не в состоянии соблюсти базовые требования банков.
Выход есть!
Даже самые «сложные» ипотечные клиенты могут добиться одобрения заявки при правильном подходе к задаче. Оформление ипотеки не сводится к единственному алгоритму действий, на практике существует множество различных вспомогательных путей. Если клиент далек от идеального портрета заемщика и не может предоставить справку 2-НДФЛ, то процесс сбора документов разворачивается по одному из нескольких сценариев.
По форме банка вместо 2-НДФЛ
Если клиент официально трудоустроен, то для подачи заявки на ипотеку достаточно предоставить заверенную копию трудовой книжки и справку по форме банка. Это альтернативный документ, который подтверждает доход заемщика в тех случаях, когда подоходным налогом облагается лишь часть заработка, остальные же средства работник получает «в конверте». В справке работодатель указывает фактический размер заработной платы.
Ипотека по двум документам
Необходимость подтверждать доход отпадает при оформлении ипотеки по двум документам. Такие программы предлагаются во многих банках, однако требования к заемщикам различаются в зависимости от конкретной организации. Обычно клиент должен предоставить паспорт гражданина РФ и один из следующих документов: водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования или удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти. Основное условие программ по двум документам – увеличенный размер первоначального взноса (30-50% в зависимости от банка). Нужно учитывать, что в некоторых организациях по этой программе действуют ограничения для ИП и владельцев бизнеса, например, для них может быть предусмотрен более высокий первый взнос, чем для наемных работников. Рассмотрение заявки по такой программе занимает несколько часов, а проверка самого заемщика при небольшой сумме кредита зачастую проходит даже без звонка самому клиенту.
Альтернативные источники доходов
Доходы от сдачи в аренду, дивиденды, проценты по депозитам, пенсии и алименты обычно не рассматриваются в качестве единственного источника доходов заемщика, однако все решается индивидуально. На практике приобрести жилье в ипотеку может даже гражданин, получающий только пенсию по инвалидности, однако добиться одобрения удастся лишь в единичных организациях.
Чаще всего альтернативные источники дохода становятся дополнительным аргументом для банка в пользу одобрения заявки. При этом необходимо подтвердить, что речь идет не о разовых, а о регулярных поступлениях. Например, кредитные организации рассматривают доходы от аренды, но для этого заемщику необходимо зарегистрировать договор и выплачивать все налоги. Лишь единичные банки готовы учесть такие доходы на основании договора без регистрации в ФНС и выписке по карте.
Вместе проще
Если у клиента возникают большие сложности с подтверждением дохода, то заемщиком либо созаемщиком может стать его родственник или знакомый. Например, оформить ипотеку можно на двух супругов при условии, что хотя бы один из них имеет официальное трудоустройство и соответствует требованиям банка. К этому же способу прибегают пожилые люди: фактически обслуживание ипотеки берет на себя сын или дочь гражданина.
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 04:08, 30.05.2020
Количество просмотров: 557
Страна: Россия
| Поправки в Водный кодекс РФ подготовят до конца года, Клуб инвесторов Москвы, 21:46, 13.10.2026, Россия148 |
| Корректировки в Водный кодекс РФ, снимающие избыточные ограничения на строительство рядом с водоемами, планируется разработать до конца этого года. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках конференции «Недвижимость полного цикла + редевелопмент». |
| Девелоперы предлагают использовать обмен земли вместо изъятия в проектах КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 19:37, 07.10.2026, Россия273 |
| Необходимо расширить перечень законодательных оснований для обмена земельных участков с последующим строительством государственных объектов в рамках проектов комплексного развития территорий. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| RBI вывела на рынок 1,4 тыс. квартир в Петербурге, RBI, 00:18, 04.10.2026, Россия461 |
| Группа RBI вывела в продажу вторые очереди жилых комплексов «Передвижники» и «Гений» в Санкт-Петербурге. Совокупно в новых корпусах запроектировано 1 387 квартир. В сентябре компания также вошла в топ-5 застройщиков города по объёму текущего строительства. |
| Увидеть, а не услышать: Форум устойчивого развития городов «закроют» профтуры по ЖК и бизнес-центрам, Консорциум PR-Стиль х Promotion Realty, 22:35, 28.09.2026, Россия408 |
| Международный форум устойчивого развития городов — 2026, который пройдет 21-23 октября в Москве, завершится не в конференц-залах, а на действующих объектах. Участники посетят жилые комплексы, деловые и торговые центры, городские пространства. На конкретных примерах они изучат подходы к созданию комфортной среды. |
| Клуб инвесторов Москвы предлагает продлить срок годности ГПЗУ, Клуб инвесторов Москвы, 22:24, 28.09.2026, Россия205 |
| Для реализации масштабных и долгосрочных проектов необходимо пересмотреть сроки действия градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
|
