 |
«Метриум Групп»: Готовая квартира взамен недостроя
До недавнего времени расторжение договора долевого участия могло присниться покупателю лишь в кошмарном сне: из-за высоких темпов роста цен на недвижимость возвращенных девелопером денег, даже с учетом неустойки, было бы недостаточно для приобретения новой квартиры. Сегодня же, как показало исследование аналитиков компании «Метриум Групп», взамен квартиры в проблемной новостройке дольщики могут стать собственниками квартир в готовых домах, причем большей площади и за меньшие деньги. А при желании – выше классом.
Согласно федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве», покупатель жилья в новостройке может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в том случае, если передача приобретенной квартиры задерживается на срок более двух месяцев от даты, указанной в ДДУ. Причем расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан полностью вернуть оплаченную по договору сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами.
«Нестабильность в российской экономике и снижающийся спрос на квартиры в новостройках – это два ключевых фактора, которые в ближайшей перспективе могут спровоцировать проблемы у девелоперов и увеличение сроков строительства объектов, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Поэтому вероятность наступления сценария, при котором у дольщиков может возникнуть потребность в расторжении ДДУ, сегодня очень высока».
На практике этой возможностью покупатели квартир в строящихся жилых комплексах пользуются крайне редко и предпочитают все-таки дождаться ввода в эксплуатацию проекта. Даже если период ожидания затягивается на несколько месяцев. Ведь на растущем рынке сумма, уплаченная за квартиру на этапе котлована, и которую вернет девелопер, окажется существенно ниже текущих рыночных цен.
Но сегодня ситуация несколько изменилась. За два года, прошедшие с момента первого этапа девальвации рубля, цены на недвижимость почти не росли. Более того, за этот период на столичном рынке появилось немало проектов, цены на квартиры в которых существенно ниже уровня начала 2014 года. Поэтому сейчас возврат денег, уплаченных по договору долевого участия пару лет назад, открывает перед дольщиком очень неплохие перспективы: вместо квартиры с неопределенными сроками сдачи в эксплуатацию, покупатель может получить жилье в уже готовой новостройке, причем дешевле и большей площади. И даже поменять квартиру категории «комфорт» на жилье бизнес- или элит-класса.
Для своих расчетов эксперты «Метриум Групп» взяли минимальные цены двухлетней давности на квартиры разной комнатности в реальной новостройке массового сегмента, которая в начале 2014 года находилась на этапе котлована. К стоимости жилья были добавлены проценты за пользование денежными средствами, выведенные по формуле, соответствующей ФЗ-214: стоимость квартиры * 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возврата денежных средств* количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств.
Здесь необходимо сделать небольшое, но важное отступление. По ФЗ-214 расчет процентов за пользование денежными средствами производится на основе ставки рефинансирования ЦБ. С 1 января 2016 года Центробанк приравнял этот показатель к ключевой ставке и он моментально вырос с 8,25% годовых до 11% годовых. Для дольщиков это изменение дало прибавку почти в 7 процентных пунктов к стоимости пользования средствами: расторгнув ДДУ в 2015 году, возврат процентов от стоимости квартиры произошел бы по ставке 20% годовых. Теперь же ставка составляет 26,8% годовых.
Необходимо также отметить, что девелоперы крайне редко «без боя» возвращают причитающиеся суммы. К примеру, нередки ситуации, когда застройщик перечисляет только стоимость квартиры по договору, а проценты за пользование средствами дольщику приходится «выбивать» через суд. При этом юристы строительной компании могут попытаться апеллировать к статье 333 ГК РФ и убедить суд уменьшить размер неустойки. Однако истец может парировать тем, что согласно абзаца 2 пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствам» ставка рефинансирования в принципе является наименьшим возможным размером платы за пользование средствами в российской экономике. Поэтому корректный расчет процентов на основе положений ФЗ-214 и действующей на текущей момент ставки рефинансирования не должен пересматриваться в сторону уменьшения.
Произведя расчеты исходя из указанной выше формулы, экспертами «Метриум Групп» были выведены следующие суммы к возврату (с учетом стоимости самой квартиры):
- для однокомнатной квартиры площадью 44,7 кв. м возврат средств по ДДУ составил бы 11,05 млн рублей;
- для двухкомнатной (61 кв. м) – 15,63 млн рублей;
Затем эксперты «Метриум Групп» сопоставили полученные суммы с текущими ценами на квартиры на первичном рынке «старой» Москвы. Причем в массовом сегменте для сравнения были взяты лишь те проекты, которые будут сданы в 1 квартале 2016 года или по которым уже получено свидетельство на ввод в эксплуатацию. Данное условие было введено для того, чтобы дольщику не пришлось опять рисковать, вкладываясь в строящийся проект. Кроме того, учитывались только те новостройки, в которых в рамках указанной суммы можно приобрести квартиру большей площади. Для бизнес-класса также действовало ограничение по срокам ввода, но без привязки к площади квартиры. А для элитного сегмента не играли роль ни площадь, ни дата сдачи в эксплуатацию. В каждом проекте была подобрана конкретная квартира, максимально приближенная по стоимости к указанным выше суммам.
«Таким образом, мы хотели показать, что у дольщиков, расторгающих ДДУ, есть возможность приобрести за те же или меньшие деньги квартиру аналогичного класса с лучшими характеристиками, либо пожертвовать площадью и сроками ввода в эксплуатацию в пользу более престижного сегмента», - поясняет Мария Литинецкая.
Вместо однокомнатной квартиры
Расторгнув договор долевого участия на однокомнатную квартиру площадью 44,7 кв. м, купленную ровно два года назад, дольщик сможет получить от девелопера сумму в размере 11,05 млн рублей. Сегодня этих денег хватит для того, чтобы приобрести квартиру большей площади в 7 готовых новостройках массового сегмента. Также для покупки можно рассматривать 8 жилых комплексов бизнес-класса и даже 1 элитный проект.
В массовом сегменте максимальную прибавку в площади в рамках указанной суммы можно получить в ЖК «Загорье» - за 11 млн рублей здесь предлагается двухкомнатная квартира площадью 76,4 кв. м. Таким образом, увеличение размера квартиры составит 31,7 кв. м при экономии 50 тыс. рублей.
В бизнес-классе также можно рассчитывать на приобретение квартиры большей площади за меньшие деньги. В частности, в ЖК Wellton Park продается трехкомнатная квартира площадью 58,3 кв. м. То есть сэкономить можно 60 тыс. рублей, получив дополнительные 13,7 кв. м.
В элитном же сегменте за такие деньги невозможно приобрести квартиру в готовом жилом комплексе. Однако если дольщик готов ждать еще 3 года, то можно обратить внимание на ЖК «Суббота». В данном проекте можно купить студию 34,1 кв. м за 10,95 млн рублей. То есть придется пожертвовать десятью «квадратами» площади, но при этом стать обладателем квартиры значительно более высокого класса. Этот вариант подойдет для тех, кто изначально приобретал недвижимость с инвестиционными целями: к моменту ввода в эксплуатацию данный лот будет стоит существенно дороже. Да и кризис через три года, скорее всего, завершится, а цены снова будут расти.
Вместо двухкомнатной квартиры
Если предположить, что возврат средств за «двушку» площадью 61 кв. м, купленную в начале 2014 года, сегодня составит 15,63 млн рублей, то за эти деньги можно приобрести жилье большей площади в 10 готовых комплексах в массовом сегменте, а также рассматривать возможность приобретения квартиры более высокого класса в 18 жилых комплексах в сегменте «бизнес» и одном – на элитном рынке.
Увеличить площадь жилья более чем в половину можно в ЖК «Загорье»: квартира 95,7 кв. м в этом проекте обойдется в 15,5 млн рублей. Прибавка в площади составит 34,7 кв. м, а экономия в деньгах – 130 тыс. рублей.
Самый выгодный вариант в бизнес-классе предлагается в ЖК Wellton Park, где за 15,62 млн рублей можно стать собственником квартиры площадью 84,9 кв. м. Это на 23,9 кв. м больше «двушки», купленной два года назад в ЖК комфорт-класса на этапе котлована. И на 10 тыс. рублей меньше суммы, возвращенной девелопером при расторжении ДДУ.
В элитном сегменте можно рассматривать тот же ЖК «Суббота». За сопоставимые деньги – 15,26 млн рублей – здесь предлагается квартира площадью 50,7 кв. м.
«Естественно, нужно делать поправку на то, что все эти расчеты носят лишь гипотетический характер, - резюмирует Мария Литинецкая. – В каждом конкретном случае найдется немало факторов, из-за которых расторжение ДДУ не принесет никакой выгоды. Например, если два года назад квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредитования. В этом случае большую часть возвращенной девелопером суммы придется отдать банку. А оставшихся денег может не хватит на новый первоначальный взнос. Да и получить одобрение по ипотеке сегодня будет сложнее. Однако каждый дольщик должен понимать, что в текущих рыночных условиях он уже не является заложником застройщика: он всегда может потребовать выполнения своих законных прав. В том числе и расторгнуть договор долевого участия, не боясь, что полученных от девелопера денег не хватит на новое жилье».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум Групп
Добавлен: 13:22, 09.05.2016
Количество просмотров: 955
Страна: Россия
| ЖК «Фестиваль Парк 2» - финалист Proestate Awards, Центр-Инвест, 07:39, 07.03.2025, Россия59 |
| Жилой комплекс «Фестиваль Парк 2» вышел в шорт-лист финалистов международной премии Proestate Awards в номинации «Жилой комплекс комфорт-класса/бизнес-класса». Дома введены в эксплуатацию и расположены в экологичном Левобережном районе в двух минутах от станции метро «Речной вокзал». |
| Группа RBI завоевала премию «Доверие потребителя 2024», RBI, 19:33, 02.03.2025, Россия267 |
| За семнадцатилетнюю историю конкурса Группа RBI уже четвертый раз стала победителем главной номинации конкурса «Доверия потребителя», получив звание «компании, которая пользуется наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Два проекта Группы также стали лучшими в своих номинациях. |
| События, которые продают здание: эксперты рассказали, как покупатели и арендаторы выбирают бизнес-центры в Москве, West Wind Group, 19:35, 25.02.2025, Россия200 |
| Не менее половины резидентов бизнес-центров, открывшихся после редевелопмента, обращают внимание на историю здания и локации. Примечательно, что ценность имеет не только исторический флер, но и конкретные события прошлого, ставшие для объекта частью его легенды. |
| Срок окупаемости офисов на объектах редевелопмента за год сократился на 16%, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 19:14, 25.02.2025, Россия252 |
| Офисы в проектах редевелопмента исторических заводов и фабрик в бизнес-кварталы стали окупаться быстрее, чем в начале 2024-го: за год срок снизился на 16,7%, подсчитали эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Инвесторы теперь могут вернуть вложения менее чем за 10 лет. |
| Клуб инвесторов Москвы предложил узаконить парковки в ЖК для мотоциклов, велосипедов и самокатов, Клуб инвесторов Москвы, 18:52, 24.02.2025, Россия175 |
| Обустройство парковок для мотоциклов, велосипедов и самокатов требует нормативного изменения минимально допустимых размеров машино-мест в новостройках. С такой инициативой выступил директор по взаимодействию с государственными и муниципальными органами Клуба инвесторов Москвы Владимир Шмаков на заседании Совета по градостроительству при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Москве. |
| Жилой комплекс «Аквилон BESIDE 2» строится по проекту компании WildTeam в Москве, WildTeam, 17:36, 20.02.2025, Россия79 |
| Жилой комплекс, состоящий из девяти секций от 12 до 28 этажей, строится на Рязанском проспекте недалеко от крупнейшего ТПУ Москвы «Нижегородская». Компания WildTeam выступила генеральным проектировщиком и разработала для заказчика компании «Аквилон» архитектурно-градостроительные решения. Архитекторы проекта — голландское бюро MLA+. Срок сдачи — 2027 год. |
| В ЖК Will Towers стартовала выдача ключей, Центр-Инвест, 14:37, 19.02.2025, Россия73 |
| В семейном жилом комплексе бизнес-класса Will Towers началась выдача ключей собственникам квартир трех корпусов Creativity, Energy, Inspiration. Новостройка возведена в престижном районе Раменки по адресу проспект Генерала Дорохова, дом 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
