 |
Наделять несовершеннолетних детей собственностью опасно
1. «Хождение по мукам»
«Как правило, дети являются собственниками недвижимости по итогам приватизации, покупки с использованием материнского капитала, получения наследства или развода родителей. Если у родителей есть возможность не наделять ребенка правом собственности, то лучше ей воспользоваться, поскольку в случае дальнейшей реализации такой недвижимости из-за этого возникает ряд сложностей и ограничений», – отмечает Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В случае продажи недвижимости, где один из собственников несовершеннолетний, его официальные представители или опекуны обязаны получить разрешение от органов опеки и попечительства по месту прописки ребенка. Продать квартиру органы опеки могут позволить только в случае, если родители или опекуны взамен продаваемого жилья предоставляют аналогичную долю в другой квартире, которая равноценна по площади, локации и кадастровой стоимости.
Органы опеки и попечительства в зависимости от региона и даже района могут предъявлять разные требования для проверки, поэтому однозначных «рецептов успеха», как получить такое разрешение, не существует. Например, не во всех органах опеки требуют предоставление заявления от покупателя о его намерении приобрести данный объект недвижимости. Такое заявление необходимо для того, чтобы избежать заключения условных сделок между родственниками, что нарушает права несовершеннолетних. Добиться разрешения органов опеки в случае, если родители хотят получить только деньги от продажи и не планируют покупку равноценного жилья, практически невозможно, даже если они готовы наделить ребенка аналогичной долей в другой своей квартире или недвижимости родственников, ибо это нарушает статью 37 ГК РФ о запрете сделок между детьми и родителями или законными представителями, а также их близкими родственниками. Например, бабушка не может подарить внуку квартиру взамен той, где он является собственником, по закону эта сделка условная и сомнительная. При этом опека может пойти на встречу продавцам в исключительных ситуация, например, разрешается покупка квартиры меньшей комнатности и цены, но с наделением ребенка такой же или бОльшей долей, чем у него была в предыдущей квартире.
2. Равноценный обмен
Когда покупается квартира с ребенком-собственником, помимо проверки самого факта наличия разрешения органов опеки на продажу, надо обязательно ознакомиться с ним. Особенно внимательно нужно относиться к разрешениям региональных органов, когда ребенок, например, прописан в Тверской области, а принадлежащая ему недвижимость продается в Москве. Нередки случаи, когда в таких разрешениях объект, который должны приобрести родители, не эквивалентен продаваемой недвижимости, и имеет место ущемление прав несовершеннолетнего. Например, взамен квартиры в Москве площадью 40 кв. м органы опеки предписывают приобретение квартиры такой же площади или даже частного дома с большой площадью, но в Тверской области, что прокуратора или суд в последующем может расценить как факт нарушения прав ребенка, ибо такой обмен неравноценен, а значит сделка признается недействительной. Все сложности со сбором документов при этом ложатся на плечи продавца, задача покупателя – вместе с юристом внимательно прочитать разрешение от органов опеки.
3. Куда путь держите?
Когда ребёнок просто прописан в квартире, то не нужно получать разрешение органов опеки, если родители или опекуны не лишены и не ограничены в родительских правах, что можно подтвердить соответствующей справкой из органов опеки и попечительства. Выписанный из продаваемой квартиры ребенок в обязательном порядке должен быть перерегистрирован по новому месту жительства. В данном случае уже покупатель должен выяснить, куда несовершеннолетнего выписывают из квартиры, и не ущемляются ли его права при этом. Как правило, не рекомендуется приобретать квартиры, откуда ребенок выписывается «по заявлению», что фактически означает, что он остался без прописки (в таком заявлении указывается любой номинальный адрес, который паспортный стол не проверяет) и не сможет пользоваться социальной инфраструктурой. Также покупателям стоит избегать собственников, которые при продаже регистрируются с ребенком в новой квартире по договору социального найма, поскольку этот договор предполагает, что собственник в любой момент может по решению суда выписать из квартиры прописанных в ней граждан. Договор социального найма создает своего рода «иллюзию» возникновения прав пользования, поэтому суд или прокуратора также могут это расценивать как ущемление прав ребенка.
Когда речь идет о праве пользования (прописке), то так внимательно как в случае с правом владения и распоряжения (собственность), оценивать жилье, в которое перерегистрируется ребенок не нужно. Оно должно быть пригодным для проживания, то есть прописать ребенка в аварийный дом, в том числе «под снос», нельзя.
Если семья выезжает заграницу, то требуется более серьезное документальное подтверждение отъезда (предоставить визу, вид на жительство или какие-то иные документы), наличия у родителей места проживания (договор долгосрочной аренды или собственности) и комфортных условий проживания (медицинская страховка для ребенка, зачисление в детский сад или школу).
Бояться сделок с детьми не стоит, но внимательно подходить к вопросу проверки документов очень важно, особенно на факт нарушения прав несовершеннолетних.
Контактное лицо: Ларина Дарья
Компания: Est-a-tet
Добавлен: 07:59, 12.01.2017
Количество просмотров: 473
Страна: Россия
| Корпусам I очереди ЖК «Первый Нагатинский» присвоен высокий класс энергоэффективности, Прайм Лайф, 05:46, 28.01.2025, Россия118 |
| Корпусам первой очереди жилого квартала «Первый Нагатинский» присвоен высокий класс энергоэффективности, что подтверждает соответствие зданий современным стандартам энергосбережения. Такой статус обеспечивает значительное снижение энергопотребления — на уровне 30-40% и позволят жителям ощутимо экономить на коммунальных расходах. |
| Жилой комплекс Champine введен в эксплуатацию, Touch, 05:37, 27.01.2025, Россия144 |
| В конце декабря жилой комплекс Champine на Сосинской улице на юго-востоке Москвы введен в эксплуатацию. Комплекс общей площадью 30 850 кв. м на 238 квартир состоит из трех разноэтажных корпусов от 6 до 13 этажей с подземным паркингом. |
| Объем кредитования под залог недвижимости в 2024 году вырос на 45%, TYMY, 05:00, 17.01.2025, Россия780 |
| Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России. |
| ЖК Will Towers в Раменках получил разрешение на ввод в эксплуатацию, Центр-Инвест, 01:59, 29.12.2024, Россия107 |
| Семейный жилой комплекс бизнес-класса Will Towers получил разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдано одновременно на три корпуса I очереди: Creativity, Energy (52 этажа), Inspiration (56 этажей). Одна из самых популярных столичных новостроек возведена по адресу проспект Генерала Дорохова, д. 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
| «Вредные» фразы и слова на рынке недвижимости в 2024 году, Plus Development, 17:04, 28.12.2024, Россия200 |
| Отмена льготной ипотеки, рост ключевой ставки и другие факторы, кардинально повлиявшие на рынок недвижимости, весь год так активно обсуждались, что привычные слова и фразы порой стали вызывать нервный тик у застройщиков, риелторов и покупателей. |
|
|
