 |
Компас инвестора от «Метриум»: обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций
На первом месте комплекс апартаментов бизнес-класса B'aires (район Щукино, СЗАО). Уровень цен в целом выгодно отличается от конкурентов в локации (дисконт на старте – около 19%). Средняя цена «квадрата» на старте составляла порядка 177 тыс. рублей (без отделки). На данный момент средняя цена квадратного метра достигает 217 тыс. рублей. Масштаб проекта небольшой (общая площадь 28,4 тыс. кв.м, площадь апартаментов – 20,5 тыс. кв. м), поэтому конкуренция с застройщиком и другими инвесторами будет умеренной. Комплекс отличается хорошей транспортной доступностью: до ближайшей станции метро – 7 минут, до ТТК на автомобиле – 10 минут, до центра – 25 минут. При этом застройщика нельзя назвать известным – проект реализует компания «С3 Прогресс».
Вторую позицию рейтинга занял проект комфорт-класса «Талисман на Рокоссовского» от молодого и амбициозного застройщика «3S Group», который реализуется в районе Богородское (ВАО). Жилой комплекс также выгодно отличается ценой от локальных конкурентов (дисконт на старте продаж – 20%). Стоимость квадратного метра на старте – порядка 190 тыс. рублей, сейчас – 225 тыс. руб. за кв.м. По масштабу комплекс немного больше лидера рейтинга. Общая площадь проекта составляет 59,9 тыс. кв.м, а жилая – 37 тыс. кв. м. Для пешеходов и пассажиров общественного транспорта расположение комплекса неплохое: в 6 минутах ходьбы ближайшая станция метро. До ТТК на машине можно доехать за 18 минут. Из слабых сторон проекта – противоречивое окружение.
На третьей позиции – апарт-комплекс бизнес-класса «Резиденция Сокольники» в районе Сокольники (ВАО). Проект вышел со стартовой средней ценой в 238 тыс. руб.за кв.м (white box), таким образом дисконт относительно конкурентного окружения на тот момент составил 4%. На текущий момент средняя цена квадратного метра достигла 249 тыс. рублей. У проекта множество сильных сторон: близость к центру, хорошая транспортная доступность, прямо напротив апарт-комплекса простирается парк «Сокольники», а также малый масштаб строительства. В «Резиденции Сокольники» предусмотрено всего двести лотов общей площадью 13,2 тыс. кв. м. Из слабых сторон проекта – малоизвестный застройщик ООО «Торговый комплекс «Алладин», однако продажи в комплексе ведутся через счета-эскроу и это существенно снижает инвестиционный риск.
«В третьем квартале мы вновь отмечаем тенденцию к удорожанию новых проектов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если раньше почти все новостройки выходили со значительным дисконтом к рынку, то сейчас из 18 новых объектов только в трех комплексах мы видим заметную разницу с ценами ближайших конкурентов. Это говорит о том, что застройщики всё меньше стремятся привлекать покупателей демпингом, полагаясь на банковское финансирование. Это объективно сокращает возможности высокого заработка для инвесторов. Однако в отдельных случаях такая тактика продаж всё-таки применяется, и именно на такие проекты следует обращать внимание инвесторам».
Методика анализа строится следующим образом:
1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 21:12, 16.02.2021
Количество просмотров: 437
Страна: Россия
| Битва за кадры в стройиндустрии: назвали главные факторы привлекательности компаний, Plus Development, 12:45, 11.03.2025, Россия118 |
| В компании Plus Development оценили параметры, которые привлекают специалистов в сфере девелопмента и назвали главные факторы привлекательности. В ситуации, когда дефицит кадров в строительной отрасли оценивается в несколько сотен тысяч человек, девелоперы бьются за перспективных или опытных сотрудников не только на финансовом поле. |
| ЖК «Фестиваль Парк 2» - финалист Proestate Awards, Центр-Инвест, 07:39, 07.03.2025, Россия469 |
| Жилой комплекс «Фестиваль Парк 2» вышел в шорт-лист финалистов международной премии Proestate Awards в номинации «Жилой комплекс комфорт-класса/бизнес-класса». Дома введены в эксплуатацию и расположены в экологичном Левобережном районе в двух минутах от станции метро «Речной вокзал». |
| Группа RBI завоевала премию «Доверие потребителя 2024», RBI, 19:33, 02.03.2025, Россия278 |
| За семнадцатилетнюю историю конкурса Группа RBI уже четвертый раз стала победителем главной номинации конкурса «Доверия потребителя», получив звание «компании, которая пользуется наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Два проекта Группы также стали лучшими в своих номинациях. |
| События, которые продают здание: эксперты рассказали, как покупатели и арендаторы выбирают бизнес-центры в Москве, West Wind Group, 19:35, 25.02.2025, Россия210 |
| Не менее половины резидентов бизнес-центров, открывшихся после редевелопмента, обращают внимание на историю здания и локации. Примечательно, что ценность имеет не только исторический флер, но и конкретные события прошлого, ставшие для объекта частью его легенды. |
| Срок окупаемости офисов на объектах редевелопмента за год сократился на 16%, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 19:14, 25.02.2025, Россия267 |
| Офисы в проектах редевелопмента исторических заводов и фабрик в бизнес-кварталы стали окупаться быстрее, чем в начале 2024-го: за год срок снизился на 16,7%, подсчитали эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Инвесторы теперь могут вернуть вложения менее чем за 10 лет. |
| Клуб инвесторов Москвы предложил узаконить парковки в ЖК для мотоциклов, велосипедов и самокатов, Клуб инвесторов Москвы, 18:52, 24.02.2025, Россия184 |
| Обустройство парковок для мотоциклов, велосипедов и самокатов требует нормативного изменения минимально допустимых размеров машино-мест в новостройках. С такой инициативой выступил директор по взаимодействию с государственными и муниципальными органами Клуба инвесторов Москвы Владимир Шмаков на заседании Совета по градостроительству при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Москве. |
| Жилой комплекс «Аквилон BESIDE 2» строится по проекту компании WildTeam в Москве, WildTeam, 17:36, 20.02.2025, Россия91 |
| Жилой комплекс, состоящий из девяти секций от 12 до 28 этажей, строится на Рязанском проспекте недалеко от крупнейшего ТПУ Москвы «Нижегородская». Компания WildTeam выступила генеральным проектировщиком и разработала для заказчика компании «Аквилон» архитектурно-градостроительные решения. Архитекторы проекта — голландское бюро MLA+. Срок сдачи — 2027 год. |
| В ЖК Will Towers стартовала выдача ключей, Центр-Инвест, 14:37, 19.02.2025, Россия85 |
| В семейном жилом комплексе бизнес-класса Will Towers началась выдача ключей собственникам квартир трех корпусов Creativity, Energy, Inspiration. Новостройка возведена в престижном районе Раменки по адресу проспект Генерала Дорохова, дом 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
