 |
Успешный девелоперский проект — какой он?
Представители крупнейших девелоперских компаний поделились профессиональным опытом, рассматривая разные стадии создания успешных проектов: от концепции и финансирования до строительства и реализации.
Директор департамента корпоративных вопросов и инвестиций AFI Development Илья Кутнов рассказал о важности максимальной проработки концепции и анализа расположения участка, его размера, стоимости и всех факторов, которые в будущем могут повлиять на проект. «Есть девелоперы «от стратегии», а есть «от участка», — отметил г-н Кутнов. — Иногда, конечно, приходится отталкиваться от участка, который уже приобретен. Однако если есть возможность, то подходить к выбору и покупке участка девелопер должен уже с «картинкой» в голове, представляя себе будущий проект, его целевую аудиторию, арендаторов, объемы и многое другое».
Необходимость глубокого анализа подтвердила Оксана Сенько, Председатель координационного совета ГУД: «Девелоперы сейчас осваивают промышленные территории. Однако, покупая такую площадку, нужно помнить, что она обладает богатой историей. Собственникам промышленных площадок я рекомендую провести «тотальную инвентаризацию»: изучить физическое состояние всех объектов на участке, а также привести в порядок документацию. Я не знаю ни одного случая, чтобы абсолютно все бумаги были в порядке. Как только недостающие или находящиеся в ненадлежащем виде документы выявлены, нужно разработать план мероприятия по приведению их в соответствие, проконсультироваться с Префектурой, Москомархитектурой, новым главным архитектором». Г-жа Сенько также подчеркнула, что, приобретая любую площадку, необходимо изучить план развития транспортной инфраструктуры на ближайшие 10 лет и более. «Важно рассмотреть перспективы развития как наземного, так и подземного пространства. Например, наличие планов по строительству линии метро под участком потребует от девелопера серьезного пересмотра первоначальных планов» – отметила Председатель координационного совета ГУД.
Артем Панин, первый заместитель генерального директора по инвестициям, ALCON Development, назвал перспективные направления для развития сегмента офисной недвижимости: «Мы не боимся формировать новые деловые районы, ведь все определяется местоположением. Ленинградское шоссе — очень перспективное направление, и здесь наше мнение совпадает с видением города: в этом направлении ведется активное дорожное строительство, возводятся транспортные развязки и дополнительные трассы. Думаю, в ближайшие годы рынок офисной недвижимости сместится именно туда». Среди других привлекательных для строительства офисов направлений г-н Панин назвал Ленинский и Кутузовский проспекты. «В то же время восток Москвы остается депрессивной частью столицы, хотя есть девелоперы, которым удается реализовать прибыльные проекты и там».
Управляющий директор Raven Russia, Председатель Совета Директоров RICS Россия и СНГ Эдриан Бейкер отметил, что один из главных криетриев, на которые следует ориентироваться при строительстве любого объекта недвижимости — предпочтения потребителя. «Самое главное — строить то, что нужно людям — это единственная возможность избежать пустующих площадей в объекте, — отметил г-н Бейкер. — В отличие, скажем, от Великобритании, в России невозможно построить объект, а затем, если он не оправдал ожиданий, снести его и построить другой — слишком уж дорогим он становится в результате строительства». Г-н Бейкер также рассказал, что его компания всегда заранее разрабатывает стратегию выхода из проекта: «Мы не собираемся владеть объектом вечно, всегда нужно понимать, кто сможет в будущем купить этот актив. Вопрос не в стоимости проекта, а в том, сколько за него захочет заплатить инвестор, и как он будет на нем зарабатывать деньги», — подчеркнул эксперт.
Большой интерес вызвало выступление Полины Кондратенко, начальника отдела оценки недвижимости «Сбербанка». Полина рассказала об основных требованиях банка к девелоперским проектам при предоставлении кредита, а также об условиях кредитования девелоперов. «Девелопер нередко стремится к максимизации прибыли с помощью нестандартных решений при разработке концепции, но для банка, напротив, наиболее привлекательными с точки зрения кредитования являются стандартизированные — типичные — объекты, будущее которых гораздо более предсказуемо». Г-жа Кондратенко подчеркнула, что банк всегда смотрит на возможности альтернативного использования кредитуемого объекта: «Мы всегда вынуждены спрашивать себя: а что будет, если первоначальная концепция не будет успешной? Что мы сможем сделать с проектом в случае дефолта заемщика?». В своем выступлении эксперт отметила, что банку удобнее работать с отчетами об оценке, составленными по Стандарту RICS (RICS Red Book), так как они унифицированы и четко структурированы. На вопрос о соотношении собственных и заемных средств в проекте г-жа Кондратенко назвала пропорцию 30%/70%. «30% — это все вложения собственника. Сюда может входить и стоимость участка, и цена работ по проектированию – в том случае, если все это будет документально подтверждено», — подчеркнула эксперт.
Как отметил Илья Кутнов, единственный способ привлечь финансирование для проекта на хороших условиях — это «заставить банки драться за ваш проект». Для этого необходимо предоставить хорошо составленный документ: «Презентуя проект, нужно дать развернутые и убедительные ответы на все вопросы, которые может задать банк, и продемонстрировать полное понимание графиков строительства и продаж. В этом случае можно значительно улучшить условия кредитования», — убежден г-н Кутнов.
Мария Голованова, директор по инвестициям европейского фонда Investment Management Group отметила, что наиболее привлекательными для инвестиций остаются ритейл и жилье. «Эти сегменты относятся к потребительскому сектору, который продемонстрировал устойчивость даже во время кризиса – как в России, так и в Европе», — отметила спикер, рассказав также, что фонд не инвестирует в готовый продукт – только в девелоперские проекты. «Минимальная рассматриваемая доходность инвестиций – 25-30%. Стоит отметить, что, в отличие от большинства других инвесторов с иностранным капиталам, мы видим хорошие перспективы не только в столице, но и в регионах — в городах со стабильной экономикой. Сейчас у нас в портфеле несколько региональных проектов — в основном это объекты жилой недвижимости», — рассказала г-жа Голованова.
Контактное лицо: Антохина Александра
Компания: RICS
Добавлен: 02:54, 04.10.2012
Количество просмотров: 1939
| Из витрин ТК «Невский центр» сбежали медведи, ТК Невский Центр, 23:04, 09.12.2025, Россия131 |
| В «Невском центре» стартовало новогоднее оформление — торговый комплекс представил обновлённые праздничные витрины, каждая из которых стала отдельной сказочной сценой с красными мишками. Десятки персонажей «ожили» на фасадах, в витринах и внутри ТК, превращая пространство в яркую новогоднюю инсталляцию и создавая атмосферу праздничной городской сказки. |
|
|
