 |
Новая жизнь промышленных зон
Илья Шуравин, управляющий партнер московского офиса ГК Rusland SP, рассказывает о развитии редевелопмента на российском рынке недвижимости.
В России самые яркие проекты редевелопмента промзон начали реализовывать именно в Москве.
Промышленная архитектура конца XIX-начала XX веков, в которой лепнину и прочий декор заменяли обычным неоштукатуренным кирпичом, с ее высокими потолками и широкими пролетами, спустя сотню лет оказалась невероятно привлекательной для новых функций зданий.
Если в начале - середине 2000-х основные подобные проекты максимально подстраивались под стремительно растущий офисный спрос (наиболее характерные примеры в Москве это БЦ «Лефорт» или БЦ «Красная роза»), то уже начиная с 2008 года, буквально с началом кризиса, сложившийся дефицит строящегося жилья в центре города подтолкнул уровень цен на жилье к стремительному росту и перебил остановившуюся кривую роста ставок на офисные помещения. И там, где существующие здания обладали безусловными характеристиками для жилья (близость к центру, развитая инфраструктура, возможность эффективных планировок), там многие девелоперы приняли решение развивать новый формат - лофт-апартаменты. Это стало своего рода стилем жилья бизнес-класса, когда даже более свежие постройки реконструировались в стиле "под лофт".
Наверное, нужно отметить, что спрос на такую недвижимость обусловлен формированием вкуса через профессиональные круги. Широкие возможности для архитекторов и дизайнеров, безусловная привлекательность терракотового фона для интерьеров, огромные оконные проемы и возможности организовывать мезонинный уровень в помещениях высотой до 5-6 метров - все это привлекло и пока продолжает привлекать внимание немного поредевшего и победневшего среднего класса.
Из-за общей ситуации в стране спрос на офисы в Москве серьезно снизился, а крупные сделки по покупке офисов стали очень редким явлением, скорее, наблюдается "отъем залоговых активов" банками. При этом рынок спроса на жилье также скорректировался, данные статистики показывают о снижении регистраций по сделкам в 1,5-2 раза по сравнению с предыдущим годом.
И тем не менее, на коротком периоде в 1-2 года для проектов редевелопмента у столичного рынка апартаментов при грамотном планировании квартирографии, конечно же, больше шансов, чем у рынка офисного, в том числе и потому, что спрос на апартаменты, пусть и скорректированный, можно прогнозировать. О грамотном планировании квартирографии мы говорим не зря – уже с рынка начали выбывать невостребованные проекты с гигантской нарезкой лофтов, последняя такая новость касается заморозки проекта редевелопмента на Яузе.
Однако нельзя сказать, что все заводы пошли по одному и тому же пути. Так, завод "Арма" с прекрасными газгольдерами, находящийся совсем рядом с Садовым кольцом и Курским вокзалом, выбрал стратегию дальнейшей реализации офисных площадей, отказавшись сознательно от большого объема ритейла либо распродажи объекта по апартаментам.
Опыт проектов московских, разумеется, был реализован по уже проторенному пути. Из самых ярких проектов зарубежного редевелопмента промышленной архитектуры хочется вспомнить польский проект Manufaktura, имеющий огромный успех и постепенно превратившийся из торгового в полноценный комьюнити-центр, включающий музеи, кинотеатр, рестораны.
Разумеется, не везде торговая функция может быть так же масштабно реализована в проектах редевелопмента, в силу ограничений конфигураций зданий (крупным торговым операторам нужно пространство без перепадов в несколько тысяч кв.м), а также с учетом потенциала транспортной доступности.
Реставрировать промышленные здания, облагораживая и восстанавливая фасады, зачастую очищая от верхних слоев штукатурки или краски, обновлять фасады, благоустраивать территорию - часто это удовольствие оказывается более дорогим и рутинным, нежели строительство нового объекта с нуля, но эти усилия имеют смысл, поскольку дают объекту недвижимости уникальные характеристики. Новые же проекты скорее будут строиться с упрощенными фасадными решениями, меньшей высотой между этажами.
Если же территория застроена более современными промышленными объектами и, если речь не идет о приспособлении существующей коробки под гипермаркет, то зачастую такие индустриально-складские объекты выгоднее или использовать в текущем назначении или сдавать под склады.
Снос же этих объектов и перевод вида разрешенного использования в другую функцию возможен в том случае, если речь не идет о выявленных памятниках - и он целесообразен только если совокупные затраты окажутся разумно влияющими на общую инвестиционную себестоимость проекта. И конечно же, грязные производства могут потребовать рекультивации земель и в зависимости от типа ранее расположенного на участке производства, масштабы затрат могут сильно отличаться: например, в Санкт-Петербурге при реализации проекта "Набережная Европы" для рекультивации выемка грунта составляла от 6 до 9м в глубину.
Порой, казалось бы, обычные древние склады могут хранить в себе большие сюрпризы для девелоперов- так, при осмотре Складов Нижегородского порта местный архитектор Денис Плеханов обнаружил во внутренних деталях здания фрагменты центрального павильона Всероссийской выставки 1896 года.
www.ruslandsp.com
Контактное лицо: PR-агентство "Медиатор"
Компания: ГК Rusland SP
Добавлен: 14:59, 20.11.2015
Количество просмотров: 997
| Введение ЦИМ в проектную документацию отложили до апреля, Клуб инвесторов Москвы, 21:19, 28.01.2026, Россия479 |
| По инициативе Клуба инвесторов Москвы включение цифровой информационной модели (ЦИМ) в проектную документацию для столичных девелоперов перенесли на весну. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Рынок новостроек Москвы вернется к «несемейному» сценарию, Plus Development, 22:20, 23.01.2026, Россия192 |
| Среди застройщиков есть консенсус: новые условия «Семейной ипотеки» с 1 февраля, очевидно, приведут к падению спроса на первичном рынке. Но они же помогут вернуть сектор новостроек к его нормальной конфигурации в 2026 году, считают в компании Plus Development. |
| Офисы класса «А» уступают место более доступному формату, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 23:15, 20.01.2026, Россия364 |
| По данным экспертов «Товарищества Рябовской Мануфактуры», в 2026 году бизнес-центры класса «В+» продолжат оставаться популярнее офисов класса «А» по причине оптимизации бюджетов арендаторов. |
| TYMY: декабрьскую ипотеку отложили на январь и февраль, TYMY, 15:04, 17.01.2026, Россия392 |
| Аналитики TYMY подвели итоги декабря по активности в сегменте ипотеки. Общее число заявок на жилищные кредиты, оформленных через SaaS-платформу, месяц к месяцу снизилось на 3,46% в сравнении с ноябрем, что существенно выше показателей конца 2024 года. |
| Гений места: RBI запустила конкурс с Академией Штиглица, RBI, 15:29, 26.12.2025, Россия360 |
| Группа RBI и Санкт-Петербургская художественно-промышленная академия имени А. Л. Штиглица объявили конкурс для молодых художников: студентам академии предлагают придумать серию графических работ с отсылкой к новаторским идеям и открытиям российских гениев. |
|
|
