 |
Итоги 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы
Итоги 2015 года
на рынке коммерческой недвижимости
Москвы
Основные выводы
1. Ставки и цены в 2015 году в долларовом выражении существенно снизились, что произошло в связи со снижением на 25% курса рубля, обусловленного негативной динамикой цен на нефть. Снижение ставок аренды в долларах оказалось более значительным по сравнению со снижением цен, 36% по сравнению с 18% по ценам, при этом ставки в рублях снизились на 20%, а цены выросли на 3%.
2. Объем предложения на рынке продажи и аренды снизился. При этом уровень снижения объема предложения на рынке аренды был также выше, что так же как и в случае с ценовыми показателями связано с более быстрой реакцией рынка аренды на изменения в макроэкономике, чем рынка продажи.
3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи наблюдалась следующая картина:
- По торговым объектам объем предложения по общей площади на рынке продажи и аренды снизился значительно и сопоставимо с рынком аренды, при этом арендные ставки по объектам в центре снизились больше, чем цены, особенно по помещениям в центре.
- Объем предложения офисных помещений на рынке продажи снизился больше в центре, а на рынке аренды – на периферии, при этом уровень снижения цен был ниже уровня уменьшения ставок как в центре, так и за его пределами.
- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке продажи значительно снизился, в то время, как уровень сокращения объема на рынке аренды по сравнению с другими видами недвижимости оказался минимальным.
Главный вывод:
Ключевыми факторами, замедлявшими развитие рынка коммерческой недвижимости и снижение спроса, как и в 2014 году, остались снижение нефтегазовых доходов и отток капитала за рубеж. В отличие от 2014 года цены на коммерческую недвижимость в рублевом эквиваленте практически не изменились, а ставки снизились, что может свидетельствовать о влиянии негативных тенденций в макроэкономике на рынок коммерческой недвижимости. Соответственно снизилась доходность недвижимости. Скорее всего, дна рынка мы еще не достигли, и при благоприятной ситуации рынок стабилизируется к осени 2016 года. В целом наступивший год для рынка недвижимости будет еще более сложным, чем 2015. В наступившем году рынок окончательно станет рублевым, с отдельными псевдовалютными номинациями. Инвестиционная активность снизится, однако активизируется в мелкой рознице.
______________
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения рынка в 2015 году существенно колебался. Так, кроме традиционного спада в январе, уменьшение объема после роста в апреле было отмечено в мае, а после роста в июне - в июле и августе уровень объема предложения достиг минимума за год.
С декабря 2014 по декабрь 2015 года по количеству объем предложения снизился на 27%, а по общей площади на 13%, составив в конце года 1 460 объектов общей площадью 3 006 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
В динамике долларовых цен на протяжении 2015 года можно выделить 4 периода:
- с января по июнь - незначительный рост;
- в июле - снижение;
- с августа по ноябрь - постепенное восстановление до уровня первого полугодия;
- в декабре - снижение.
В 2015 году цены в долларах в связи с ростом на 25% курса доллара снизились. Изменение к декабрю 2014 г. составило -18% в долларовом и +3% в рублевом эквиваленте. Средневзвешенная цена в декабре 2015 года составила 3 061 $/кв.м, или 213 351 руб./кв.м.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 29% и составил 9,20 млрд. $.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
За 2015 год по общей площади объем предложения снизился на 50% по торговым, на 5% по офисным и на 48% по производственно-складским помещениям и вырос на 43% по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в декабре 2015 года составил 259 торговых объектов общей площадью 210 тыс.кв.м, 865 офисных объектов общей площадью 1928 тыс.кв.м, 104 производственно-складских помещения общей площадью 337 тыс.кв.м и 232 помещения свободного назначения общей площадью 531 тыс.кв.м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2015 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 64%, второе место с долей 18% у помещений свободного назначения, доля производственно-складских помещений составила 11%, а доля торговых помещений – 7%. Доля офисных помещений за год выросла на 7%, доля торговых помещений уменьшилась на 5%, доля помещений свободного назначения выросла на 6%, а доля производственно-складских помещений уменьшилась на 2%.
Судя по росту средней площади объектов офисного и свободного назначения на 22 и 57% спросом пользовались помещения небольших площадей, в то время, как по торговым и производственно-складским помещениям ситуация была противоположной.
Контактное лицо: Марина Скубицкая
Компания: RRG
Добавлен: 08:27, 01.03.2016
Количество просмотров: 1023
Страна: Россия
| ТК «Невский центр» «распаковал» дофаминовые витрины, ТК Невский Центр, 21:50, 11.04.2026, Россия171 |
| ТК «Невский центр» «распаковал» новые витрины весеннего сезона, центральными идеями которого стали предвкушение обновления, хруст упаковочной бумаги, роскошь быть настоящим, а не идеальным, цвет и свежесть весны. |
| Девелоперам разрешат продлевать договоры КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 22:13, 11.03.2026, Россия323 |
| В Госдуму внесен проект федерального закона № 1167456-8, благодаря которому девелоперы получат возможность продлевать сроки действия договоров комплексного развития территорий (КРТ) без штрафов и неустоек. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Определены векторы формирования архитектурно-градостроительного кода России, Клуб инвесторов Москвы, 21:51, 27.02.2026, Россия613 |
| В рамках экспертного Совета по архитектуре и градостроительству при Национальном центре «Россия» в марте 2026 года будут созданы профильные рабочие группы. Об этом рассказал Председатель Коллегии Совета, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
|
