 |
«Метриум Групп»: Что кризис грядущий нам готовит?
Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали поведение рынка недвижимости в прошлой кризисной ситуации и рассчитали, насколько вероятно повторение этого сценария сейчас.
Макроэкономические показатели
Зависимость российской экономики от цен на нефть уже не первый раз сыграла со страной злую шутку. В 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на нефть. Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля «черного золота» составило 68,9%. В 2014 году падение было более медленным – за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2%.
При этом темпы девальвации рубля были диаметрально противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25,3%, а к евро – на 13,4%, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным: минус 57,4% к американской валюте и 17,2% к единой европейской.
Ответ на закономерный вопрос о том, почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль – медленнее, а в минувшем – наоборот, лежит в причинах кризиса. Шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, а сейчас одновременно сыграли роль несколько факторов: обостренная геополитическая обстановка, введение антироссийских санкций (ответные санкции также оказали негативное влияние скорее на собственную экономику, чем на те страны, против которых они были введены) и растущая сырьевая зависимость экономики.
Еще один важный макроэкономический показатель – темпы роста инфляции – в 2008 и 2014 годах оказался примерно на одном уровне: 13,3% и 11,4% соответственно. При этом по прогнозам Минэкономразвития, сделанным в начале декабря, в прошлом году инфляция не должна была превысить 9%. Но в итоге ускорившиеся в середине месяца темпы девальвации рубля прибавили к итоговому результату 2,4 процентных пункта.
А вот замедление темпов роста ВВП в 2014 году оказалось в разы более существенным. Если в 2008 году этот показатель составил +5,2%, то в прошлом всего +0,6%. Но здесь имеет смысл обратить внимание на год следующий: в 2009 году рецессия составила -7,8%. По прогнозам Минэкономразвития на 2015 год спад российской экономики составит всего -0,8%. Подобное колебание можно скорее назвать стагнацией, чем обвалом.
Показатели рынка недвижимости
В 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса количество сделок купли-продажи на столичном рынке недвижимости существенно сократилось – минус 15,9% к показателям 2007 года. В 2014 году мы наблюдали несколько иную ситуацию: в отдельные месяцы года спрос на квартиры был в прямом смысле слова ажиотажным. Впрочем, сравнить данные по количеству сделок год к году не представляется возможным: с 1 марта 2013 года была отменена регистрация договоров купли-продажи, с этой даты Росреестр фиксирует переход права собственности на объекты жилой недвижимости. Помимо сделок купли-продажи в статистику попадают договора мены, дарения и т.п.
Но даже если сравнить данные за период март-декабрь 2013 года с аналогичным временным промежутком года прошлого, то можно отметить рост на уровне 4,4%. Еще более существенное увеличение покупательской активности было отмечено на первичном рынке. За год количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 13,1%.
«Разница в темпах роста всего рынка в целом и "первички" объясняется тем, что на фоне девальвации рубля покупатели стремились вложить свои средства не в недвижимость вообще, а именно в новостройки, - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Цены на первичном рынке не успевали корректироваться вслед за ростом курсов доллара и евро, в то время как собственники квартир на вторичном рынке в большинстве своем пытались менять рублевые цены в соответствии с валютными колебаниями. Это привело к существенному снижению спроса на "вторичке"».
Примерно так же вели себя и цены на рынке недвижимости. Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция вниз, которая привела к тому, что по итогам 2009 года средний «квадрат» подешевел на 10-15% в рублях и на 20-30% в долларовом эквиваленте.
В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, но в большей степени в 1 и 4 квартале. В сегменте массового жилья средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,7%, в бизнес-классе – почти на 18%, а в элитном сегменте из-за сильной зависимости от курса доллара сразу на 36%.
Еще одним важным фактором, под влиянием которого рынок недвижимости в 2014 году рос, стала крайне высокая активность на рынке ипотеки. За 11 месяцев года в России было выдано кредитов на покупку жилья на сумму 1,58 трлн рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования. Для сравнения - в 2008 году этот показатель составил 756,8 млрд рублей, то есть в два раза меньше. В количественном выражении в январе-ноябре 2014 года было выдано 920 тыс. ипотечных кредитов, а за весь 2008 год – 507,3 тыс. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне – 12,9% и 12,65% годовых соответственно.
Стоит отметить, что в 2008 году ставки по кредитам рассчитывались исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ. В 2013 году был введен новый инструмент в области денежно-кредитной политики государства – ключевая ставка ЦБ, под которую Банк России предоставляет займы частным банкам. По сути, влияние обоих показателей на ставки по розничным кредитам одинаково, поэтому имеет смысл сравнить.
В 2008 году ставка рефинансирования менялась 6 раз и выросла с 10% до 13% годовых. В прошлом году ключевая ставка корректировалась такое же количество раз, но при этом рост был гораздо более существенным – с 5,5% до 17% годовых. Причем резкий скачок с 9,5% до 17% произошел в декабре, когда ЦБ РФ дважды менял ключевую ставку. Ввиду того, что изменения происходили в самом конце года, вряд ли это окажет существенное влияние на итоговые показатели за отчетный период (статистика ЦБ публикуется с опозданием примерно в 2 месяца и за декабрь и 2014 год в целом будет доступна только в феврале).
Выводы и прогнозы
Экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года. За полгода произошел резкий обвал цен на нефть и, как следствие, началась девальвация национальной валюты. В отличие от 2008 года, когда под влиянием кризиса спрос на товары, в том числе недвижимость, снижался, падение курса рубля в 2014 году спровоцировало увеличение покупательской активности на различных сегментах – россияне скупали бытовую технику и электронику, автомобили, жилье и т.д. Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости в течение года увеличилась с 10-15% до 20-30%. При этом рынок недвижимости рос в первую очередь благодаря ипотечному кредитованию – на первичном рынке в проектах массового сегмента доля ипотеки по состоянию на конец года достигала 40-60%.
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум Групп
Добавлен: 16:57, 09.02.2015
Количество просмотров: 900
Страна: Россия
| Объем кредитования под залог недвижимости в 2024 году вырос на 45%, TYMY, 05:00, 17.01.2025, Россия131 |
| Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России. |
| ЖК Will Towers в Раменках получил разрешение на ввод в эксплуатацию, Центр-Инвест, 01:59, 29.12.2024, Россия94 |
| Семейный жилой комплекс бизнес-класса Will Towers получил разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдано одновременно на три корпуса I очереди: Creativity, Energy (52 этажа), Inspiration (56 этажей). Одна из самых популярных столичных новостроек возведена по адресу проспект Генерала Дорохова, д. 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
| «Вредные» фразы и слова на рынке недвижимости в 2024 году, Plus Development, 17:04, 28.12.2024, Россия180 |
| Отмена льготной ипотеки, рост ключевой ставки и другие факторы, кардинально повлиявшие на рынок недвижимости, весь год так активно обсуждались, что привычные слова и фразы порой стали вызывать нервный тик у застройщиков, риелторов и покупателей. |
| Слово года — рассрочки: итоги-2024 на рынке недвижимости, RBI, 03:51, 27.12.2024, Россия82 |
| Для рынка первичной недвижимости 2024 год оказался переломным — закончилась эпоха льготной ипотеки, ее сменил период рассрочек, высокой ключевой ставки и общего охлаждения. С какими итогами петербургские девелоперы заканчивают 2024 год и какие перспективы у 2025-го — рассказали эксперты Группы RBI. |
| Три корпуса ЖК Will Towers получили заключение о соответствии, Центр-Инвест, 03:35, 23.12.2024, Россия428 |
| Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдал Заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС) на три корпуса, входящие в I очередь строительства жилого комплекса бизнес-класса Will Towers. |
|
|
