 |
5 угроз отмены долевого строительства
Бюро элитной недвижимости Must Have проанализировало 5 основных угроз, которые могут сильно дестабилизировать рынок жилой недвижимости вследствие принятия поправок к Закону №214-ФЗ.
Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов планирует разработать изменения в 214-ФЗ, направленные на отмену долевого строительства к 2020 году. В 2016-2020 будет действовать переходный период, когда покупатели будут перечислять деньги за квартиры не застройщику напрямую, а через спецсчет в банке. В свою очередь банк будет перечислять средства застройщику и контролировать, чтобы они расходовались исключительно на строительство дома. С 2020 года застройщиков могут обязать продавать только полностью готовое жилье.
1. Падение объемов жилищного строительства
Ограничение продаж на раннем этапе строительства станет приговором большинству застройщиков, о введении 100 млн. квадратных метров ежегодно с 2016 года можно будет забыть.
На сегодняшний день в России по разным оценкам от 50% до 80% многоквартирных домов строится на деньги дольщиков. В большинстве проектов, реализуемых по договорам долевого участия, порядка 20% инвестиций составляют собственные средства застройщика, еще 10-20% - банковские кредиты и 60-70% - деньги дольщиков. Доля собственных средств может быть и меньше: в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 233 минимальный объем собственных средств застройщика должен составлять 7% от объема средств, привлеченных по договорам долевого участия. При продаже готовых квартир инвесторы должны будут найти до 80% собственных средств и кредитов для реализации проекта. Это совершенно не учитывает возможностей большинства российских застройщиков: сейчас очень мало организаций, у которых на счету лежит как минимум 200-300 млн. свободных оборотных средств.
Получить кредит смогут далеко не все: вряд ли банки загорятся желанием одобрять кредиты новичкам на рынке строительства, так же как и небольшим и средним компаниям, чья финансовая устойчивость может вызвать вопросы. Многие инвесторы не смогут работать в таких жестких условиях и уйдут с рынка, выход новым участникам будет закрыт. Удержаться смогут только крупные компании, аффилированные со Сбербанком и ВТБ. Результатом будет резкое падение объемов строительства жилья и снижение здоровой конкуренции.
2. Рост цен до 30%.
В любом бизнесе внедрение дополнительного посредника всегда удорожает стоимость продукта для покупателя. Во-первых, совершенно очевидно, что банки не станут обслуживать предполагаемые спецсчета бесплатно, то есть к стоимости квадратного метра для начала прибавятся операционные расходы кредитного учреждения. Во-вторых, банкам потребуется дополнительный персонал, помещения, оборудование уже непосредственно для контроля расходования средств, что опять же вызовет сложно прогнозируемый рост цен. И в третьих - к цене недвижимости надо прибавить еще как минимум 3%, если поступившие на спецсчета деньги банки будут выдавать застройщикам в качестве кредитов под 3% годовых, как планируется в проекте документа.
С 2020 года застройщиков могут обязать продавать только полностью готовое жилье. Сейчас по договору долевого участия можно приобрести квартиру на этапе котлована на 25-30% дешевле. И даже при такой возможности многие семьи не могут оплатить жилье полностью за счет собственных средств и вынуждены брать 10-20-летний ипотечный кредит. За квартиру в готовом доме покупателю придется выложить, соответственно, на те же 20-30% больше. Противостоять росту цен для поддержания спроса застройщики смогут только за свой счет, сокращая маржу.
3. Падение покупательского спроса
На сегодняшний день нет оснований ожидать, что к 2020 году доходы наших граждан вырастут на треть, поэтому падение платежеспособного спроса при реализации законопроекта гарантировано. Ситуация может осложниться тем, что с рынка уйдут и частные инвесторы, которые будут лишены возможности зафиксировать прибыль по мере повышения готовности дома.
4. Увеличение сроков реализации проектов
Согласование всех этапов строительства с банком во время переходного периода усложняет работу девелопера, увеличивает документооборот и нагрузку на персонал компании. Это может привести к увеличению срока реализации проекта на неопределенный срок. Также законопроект умалчивает о том, какие меры предполагаются, чтобы банк не прокручивал предназначенные для строительства деньги где-нибудь на Forex или на валютной бирже и не затягивал перечисление средств застройщику.
5. Отсутствие защиты покупателя
Изменения в закон №214-ФЗ вносились для лучшей защиты прав покупателей. Однако новый законопроект не вносит ясности, насколько надежным будет банковский контроль и будет ли он таковым, вообще. Например, если сотрудники банка будут только отслеживать назначение платежа в платежных поручениях от застройщика, то подобный так называемый контроль ровным счетом ничего не дает. При желании ничто не мешает застройщику обналичить эти средства и вывести из проекта, перевести сумму на другой счет в другой банк, либо перечислить в счет долга по другим обязательствам. К тому же в существующей редакции законопроекта ничего не сказано об ответственности банка за поверхностный, формальный контроль..
«В существующем виде новый законопроект представляет тот самый случай, когда лучшее – враг хорошего, – комментирует генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. – Исходя из особенностей российского рынка, нужно не менять 214-ФЗ, а создать такой механизм контроля, чтобы застройщики не могли от него уклоняться. Обманутые покупатели появляются потому, что до сих пор остались компании, которые ведут продажи квартир по векселям и так называемым ПДКП - предварительным договорам купли-продажи. Более того, в ситуации виновны как недобросовестные застройщики, так и местные власти, которые прекрасно обо всем осведомлены. Защита покупателя от рисков - абсолютно правильное стремление, но реализовать его нужно иными мерами. Озвученные планы, в особенности намерение обязать застройщиков продавать только готовое жилье, были бы логичным инструментом для охлаждения перегретого рынка. Однако сейчас у нас на рынке не перегрев, а стагнация, которая при непродуманном эксперименте может очень быстро превратиться в неконтролируемое падение».
Контактное лицо: Инна Будникова
Компания: бюро элитной недвижимости Must Have
Добавлен: 10:46, 12.08.2015
Количество просмотров: 554
| ЖК «Фестиваль Парк 2» - финалист Proestate Awards, Центр-Инвест, 07:39, 07.03.2025, Россия64 |
| Жилой комплекс «Фестиваль Парк 2» вышел в шорт-лист финалистов международной премии Proestate Awards в номинации «Жилой комплекс комфорт-класса/бизнес-класса». Дома введены в эксплуатацию и расположены в экологичном Левобережном районе в двух минутах от станции метро «Речной вокзал». |
| Группа RBI завоевала премию «Доверие потребителя 2024», RBI, 19:33, 02.03.2025, Россия267 |
| За семнадцатилетнюю историю конкурса Группа RBI уже четвертый раз стала победителем главной номинации конкурса «Доверия потребителя», получив звание «компании, которая пользуется наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Два проекта Группы также стали лучшими в своих номинациях. |
| События, которые продают здание: эксперты рассказали, как покупатели и арендаторы выбирают бизнес-центры в Москве, West Wind Group, 19:35, 25.02.2025, Россия200 |
| Не менее половины резидентов бизнес-центров, открывшихся после редевелопмента, обращают внимание на историю здания и локации. Примечательно, что ценность имеет не только исторический флер, но и конкретные события прошлого, ставшие для объекта частью его легенды. |
| Срок окупаемости офисов на объектах редевелопмента за год сократился на 16%, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 19:14, 25.02.2025, Россия252 |
| Офисы в проектах редевелопмента исторических заводов и фабрик в бизнес-кварталы стали окупаться быстрее, чем в начале 2024-го: за год срок снизился на 16,7%, подсчитали эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Инвесторы теперь могут вернуть вложения менее чем за 10 лет. |
| Клуб инвесторов Москвы предложил узаконить парковки в ЖК для мотоциклов, велосипедов и самокатов, Клуб инвесторов Москвы, 18:52, 24.02.2025, Россия175 |
| Обустройство парковок для мотоциклов, велосипедов и самокатов требует нормативного изменения минимально допустимых размеров машино-мест в новостройках. С такой инициативой выступил директор по взаимодействию с государственными и муниципальными органами Клуба инвесторов Москвы Владимир Шмаков на заседании Совета по градостроительству при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Москве. |
| Жилой комплекс «Аквилон BESIDE 2» строится по проекту компании WildTeam в Москве, WildTeam, 17:36, 20.02.2025, Россия79 |
| Жилой комплекс, состоящий из девяти секций от 12 до 28 этажей, строится на Рязанском проспекте недалеко от крупнейшего ТПУ Москвы «Нижегородская». Компания WildTeam выступила генеральным проектировщиком и разработала для заказчика компании «Аквилон» архитектурно-градостроительные решения. Архитекторы проекта — голландское бюро MLA+. Срок сдачи — 2027 год. |
| В ЖК Will Towers стартовала выдача ключей, Центр-Инвест, 14:37, 19.02.2025, Россия73 |
| В семейном жилом комплексе бизнес-класса Will Towers началась выдача ключей собственникам квартир трех корпусов Creativity, Energy, Inspiration. Новостройка возведена в престижном районе Раменки по адресу проспект Генерала Дорохова, дом 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
