Бюро элитной недвижимости Must Have проанализировало 5 основных угроз, которые могут сильно дестабилизировать рынок жилой недвижимости вследствие принятия поправок к Закону №214-ФЗ. Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов планирует разработать изменения в 214-ФЗ, направленные на отмену долевого строительства к 2020 году. В 2016-2020 будет действовать переходный период, когда покупатели будут перечислять деньги за квартиры не застройщику напрямую, а через спецсчет в банке. В свою очередь банк будет перечислять средства застройщику и контролировать, чтобы они расходовались исключительно на строительство дома. С 2020 года застройщиков могут обязать продавать только полностью готовое жилье. 1. Падение объемов жилищного строительства Ограничение продаж на раннем этапе строительства станет приговором большинству застройщиков, о введении 100 млн. квадратных метров ежегодно с 2016 года можно будет забыть. На сегодняшний день в России по разным оценкам от 50% до 80% многоквартирных домов строится на деньги дольщиков. В большинстве проектов, реализуемых по договорам долевого участия, порядка 20% инвестиций составляют собственные средства застройщика, еще 10-20% - банковские кредиты и 60-70% - деньги дольщиков. Доля собственных средств может быть и меньше: в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 233 минимальный объем собственных средств застройщика должен составлять 7% от объема средств, привлеченных по договорам долевого участия. При продаже готовых квартир инвесторы должны будут найти до 80% собственных средств и кредитов для реализации проекта. Это совершенно не учитывает возможностей большинства российских застройщиков: сейчас очень мало организаций, у которых на счету лежит как минимум 200-300 млн. свободных оборотных средств. Получить кредит смогут далеко не все: вряд ли банки загорятся желанием одобрять кредиты новичкам на рынке строительства, так же как и небольшим и средним компаниям, чья финансовая устойчивость может вызвать вопросы. Многие инвесторы не смогут работать в таких жестких условиях и уйдут с рынка, выход новым участникам будет закрыт. Удержаться смогут только крупные компании, аффилированные со Сбербанком и ВТБ. Результатом будет резкое падение объемов строительства жилья и снижение здоровой конкуренции.
2. Рост цен до 30%. В любом бизнесе внедрение дополнительного посредника всегда удорожает стоимость продукта для покупателя. Во-первых, совершенно очевидно, что банки не станут обслуживать предполагаемые спецсчета бесплатно, то есть к стоимости квадратного метра для начала прибавятся операционные расходы кредитного учреждения. Во-вторых, банкам потребуется дополнительный персонал, помещения, оборудование уже непосредственно для контроля расходования средств, что опять же вызовет сложно прогнозируемый рост цен. И в третьих - к цене недвижимости надо прибавить еще как минимум 3%, если поступившие на спецсчета деньги банки будут выдавать застройщикам в качестве кредитов под 3% годовых, как планируется в проекте документа. С 2020 года застройщиков могут обязать продавать только полностью готовое жилье. Сейчас по договору долевого участия можно приобрести квартиру на этапе котлована на 25-30% дешевле. И даже при такой возможности многие семьи не могут оплатить жилье полностью за счет собственных средств и вынуждены брать 10-20-летний ипотечный кредит. За квартиру в готовом доме покупателю придется выложить, соответственно, на те же 20-30% больше. Противостоять росту цен для поддержания спроса застройщики смогут только за свой счет, сокращая маржу.
3. Падение покупательского спроса На сегодняшний день нет оснований ожидать, что к 2020 году доходы наших граждан вырастут на треть, поэтому падение платежеспособного спроса при реализации законопроекта гарантировано. Ситуация может осложниться тем, что с рынка уйдут и частные инвесторы, которые будут лишены возможности зафиксировать прибыль по мере повышения готовности дома.
4. Увеличение сроков реализации проектов Согласование всех этапов строительства с банком во время переходного периода усложняет работу девелопера, увеличивает документооборот и нагрузку на персонал компании. Это может привести к увеличению срока реализации проекта на неопределенный срок. Также законопроект умалчивает о том, какие меры предполагаются, чтобы банк не прокручивал предназначенные для строительства деньги где-нибудь на Forex или на валютной бирже и не затягивал перечисление средств застройщику.
5. Отсутствие защиты покупателя Изменения в закон №214-ФЗ вносились для лучшей защиты прав покупателей. Однако новый законопроект не вносит ясности, насколько надежным будет банковский контроль и будет ли он таковым, вообще. Например, если сотрудники банка будут только отслеживать назначение платежа в платежных поручениях от застройщика, то подобный так называемый контроль ровным счетом ничего не дает. При желании ничто не мешает застройщику обналичить эти средства и вывести из проекта, перевести сумму на другой счет в другой банк, либо перечислить в счет долга по другим обязательствам. К тому же в существующей редакции законопроекта ничего не сказано об ответственности банка за поверхностный, формальный контроль..
«В существующем виде новый законопроект представляет тот самый случай, когда лучшее – враг хорошего, – комментирует генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. – Исходя из особенностей российского рынка, нужно не менять 214-ФЗ, а создать такой механизм контроля, чтобы застройщики не могли от него уклоняться. Обманутые покупатели появляются потому, что до сих пор остались компании, которые ведут продажи квартир по векселям и так называемым ПДКП - предварительным договорам купли-продажи. Более того, в ситуации виновны как недобросовестные застройщики, так и местные власти, которые прекрасно обо всем осведомлены. Защита покупателя от рисков - абсолютно правильное стремление, но реализовать его нужно иными мерами. Озвученные планы, в особенности намерение обязать застройщиков продавать только готовое жилье, были бы логичным инструментом для охлаждения перегретого рынка. Однако сейчас у нас на рынке не перегрев, а стагнация, которая при непродуманном эксперименте может очень быстро превратиться в неконтролируемое падение».
Мещанский район Москвы — уникальный уголок столицы, где переплелись многовековая история и архитектурное наследие, представляющее собой важную часть культурного богатства города. Здесь расположены значимые памятники архитектуры регионального и федерального значения, а также множество исторических улиц.
В течение первых шести месяцев 2025 года компания «Реалитек» реализовала более 192 тысяч квадратных метров земли в пяти индустриальных парках в Московской области.
Вопреки прогнозам последних лет, «зеленая» сертификация востребована у офисных девелоперов в России. Эксперты West Wind Group проанализировали, почему к середине 2025 года интерес к ней перестал быть нишевой историей.
На берегу Онежского озера, в 13 км от Петрозаводска в Прионежском районе Карелии, Vetvihome запускает строительство 4-звездочного эко-ориентированного отельного комплекса «MIRA Lake Resort».
25 июня 2025 года в Москве состоялось первое рабочее совещание Совета при Национальном центре «Россия» по разработке и продвижению нового российского стиля в общественном пространстве.
Девелопер загородных коттеджных поселков, ГК Vetvihome, объявляет о старте проекта строительства клубного коттеджного поселка Family River Park на берегу реки Сура в Чувашской Республике.
На стенде Москвы в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2025) представили новый производственный комплекс Генезис Прайм, специализирующийся на выпуске крупноформатных фасадных модулей.
Группа RBI получила разрешение на строительство первой очереди жилого квартала с детским садом по адресу просп. Большевиков, 22. Проект расположится в Невском районе, на правом берегу Невы, в 11 минутах пешком от станции метро «Улица Дыбенко».
Офис Группы RBI в культурно-деловом пространстве «Левашовский хлебозавод» стала победителем премии HREXPO PRO ЛЮДЕЙ в номинации «Человекоцентричная культура».
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) выдал свидетельство об архитектурно-градостроительном решении на вторую очередь ЖК Первый Нагатинский. Автором архитектурной концепции выступило известное бюро СПИЧ.
В компании Plus Development проанализировали известные произведения русской классики и визуализировали планировки квартир персонажей, которых в России все знают и любят. Проект приурочили ко Дню русского языка.
Применение интеллектуальных систем, инновационных технологических и эко-решений позволило девелоперу .Sense обустроить в Доме Logos на территории Даниловского района подземный паркинг совершенно нового поколения.
