Пресс-релизы // » Добавить пресс-релиз

Лайфхак от «Метриум Групп»: Апартаменты vs. Квартиры. Основные отличия для покупателя

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы по-прежнему растет: если в 2012 году она составляла только 14% от всего объема предложения, то по итогам III квартала 2016 года достигла 24,5%. При этом минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн рублей до беспрецедентных для столицы 2,3 млн рублей, что подстегнуло интерес клиентов в массовом сегменте, и коренным образом изменило потрет покупателя. Однако до сих пор вокруг апартаментов ходит много домыслов, преувеличивающих их минусы. Эксперты компании «Метриум Групп» провели детальный анализ всех отличий апартаментов от квартир и опровергли большинство стереотипов относительно этого типа жилья с точки зрения покупателя.

В период рецессии большинство покупателей жилья ставят во главу угла бюджет покупки. Снижение стоимости предложения во всех сегментах рынка повысило привлекательность прежде всего апартаментов, которые всегда стоили дешевле квартир. Ценовая выгода приобретения апартаментов обусловлена рядом их отличий от квартир.
«Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Первая из них – это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая – экономические, а именно – разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа – техническая – объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов. При поверхностном сравнении может показаться, что большинство различий говорят не в пользу апартаментов, однако детальный анализ показывает обратное».

1. Юридические отличия

1.1 Правовой статус
C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

1.2 Регистрация
Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает следующие права:
1. Прибавка к пенсии. В Москве пенсионерам положена региональная социальная выплата, однако она дается только тем, кто проживает не менее 10 лет на территории Москвы.
2. Льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном.
3. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.
4. Субсидирование коммунальных платежей.
5. Голосование в ходе выборов.
Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.
Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

1.3 Права собственников на общее имущество
Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

1.4 Обращение взыскания на собственников
Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.
Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

2. Экономические отличия

2.1 Цены
Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.
Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.

2.2 Налоги

Налог на имущество
Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%.

Налоговые вычеты и льготы
При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м - для комнат, 20 кв. м - для квартиры и 50 кв. м - для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.
Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже – 1 млн рублей.
Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.

Земельный налог
До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.
Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.

2.3 Коммунальные услуги
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.

3. Технические отличия

3.1 Строительные нормы
Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).
Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

3.2 Социальная инфраструктура
Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

3.3 Подъездные дороги
В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Резюме
«Таким образом, наиболее важные экономические отличия апартаментов, которые действительно влияют непосредственно на «кошелек» покупателя – это разница в налоговых и коммунальных платежах, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Также нужно учесть транспортные расходы, ведь на сегодняшний день самые бюджетные предложения жилья в пределах МКАД относятся только к апартаментам. Квартиры по аналогичной стоимости будут расположены за МКАД, в ближнем Подмосковье.
Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств»

Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриум Групп
Добавлен: 11:11, 11.11.2016 Количество просмотров: 902
Страна: Россия


Филиал Третьяковской галереи в Калининграде реализован по проекту WildTeam, WildTeam (Вайлдтим), 11:59, 13.07.2025, Россия272
В Калининграде открыт филиал Государственной Третьяковской галереи — одного из ключевых объектов масштабного культурно-образовательного комплекса на острове Октябрьский. Проектную и рабочую документацию здания, а также BIM-модели разработала проектная компания WildTeam, обеспечив точное соответствие концепции архитекторов и реализацию сложных инженерных решений.


На Сущевском валу стартовал редевелопмент бывшей фабрики в «авангардный» бизнес-центр, West Wind Group, 16:57, 12.07.2025, Россия102
Девелопер West Wind Group приступил к работам в промышленном комплексе конца XIX — начала ХХ вв. на Сущевском валу. Проект предполагает трансформацию объекта рядом с метро «Марьина роща» в современный деловой центр площадью 12 000 кв. м.


В Красноярском крае на 10% выросла обеспеченность жильем, Красноярский филиал Россельхозбанка, 16:50, 12.07.2025, Россия114
За 2019-2024 гг. общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя увеличилась с 25,4 до 27 м2 (+9,5%). В Республике Хакасия за этот же период рост составил 14,2% – с 25,4 до 29 м2 на человека.


PHANTOM: новая жемчужина московской архитектуры, Sense, 15:56, 03.07.2025, Россия136
Мещанский район Москвы — уникальный уголок столицы, где переплелись многовековая история и архитектурное наследие, представляющее собой важную часть культурного богатства города. Здесь расположены значимые памятники архитектуры регионального и федерального значения, а также множество исторических улиц.


В Москве разработали концепцию крупного бизнес-центра в Северном речном порту, Plus Development, 15:41, 03.07.2025, Россия198
Компания Plus Development разработала концепцию бренда бизнес-центра класса «А» в Северном речном порту Москвы, который получил название «Ре:порт».


Девелоперская компания “Реалитек” подвела итоги первого полугодия 2025 года, ООО "Реалитек коммерческая недвижимость", 15:21, 03.07.2025, Россия171
В течение первых шести месяцев 2025 года компания «Реалитек» реализовала более 192 тысяч квадратных метров земли в пяти индустриальных парках в Московской области.


«Зеленый» поворот: 3 причины, почему офисные девелоперы вернулись к эко-сертификации, West Wind Group, 11:46, 03.07.2025, Россия130
Вопреки прогнозам последних лет, «зеленая» сертификация востребована у офисных девелоперов в России. Эксперты West Wind Group проанализировали, почему к середине 2025 года интерес к ней перестал быть нишевой историей.


В Карелии запущено строительство нового эко-отеля премиум-класса, Vetvihome, 15:46, 26.06.2025, Россия406
На берегу Онежского озера, в 13 км от Петрозаводска в Прионежском районе Карелии, Vetvihome запускает строительство 4-звездочного эко-ориентированного отельного комплекса «MIRA Lake Resort».


Началась работа Совета при Национальном центре «Россия» по разработке и продвижению нового российского стиля в общественном пространстве, Клуб инвесторов Москвы, 15:45, 26.06.2025, Россия483
25 июня 2025 года в Москве состоялось первое рабочее совещание Совета при Национальном центре «Россия» по разработке и продвижению нового российского стиля в общественном пространстве.


В Чувашии появится современный клубный поселок с полноценной инфраструктурой, Vetvihome, 22:14, 21.06.2025, Россия186
Девелопер загородных коттеджных поселков, ГК Vetvihome, объявляет о старте проекта строительства клубного коттеджного поселка Family River Park на берегу реки Сура в Чувашской Республике.


Крупнейший в московском регионе кластер по выпуску модульных фасадов запустили в Электрогорске, Прайм Лайф, 18:11, 22.06.2025, Россия148
На стенде Москвы в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2025) представили новый производственный комплекс Генезис Прайм, специализирующийся на выпуске крупноформатных фасадных модулей.


RBI запускает новый проект у метро «Улица Дыбенко», RBI, 22:09, 21.06.2025, Россия105
Группа RBI получила разрешение на строительство первой очереди жилого квартала с детским садом по адресу просп. Большевиков, 22. Проект расположится в Невском районе, на правом берегу Невы, в 11 минутах пешком от станции метро «Улица Дыбенко».


Штаб-квартира RBI на Левашовском хлебозаводе признана лучшим человекоцентричным пространством для работы, RBI, 22:01, 18.06.2025, Россия104
Офис Группы RBI в культурно-деловом пространстве «Левашовский хлебозавод» стала победителем премии HREXPO PRO ЛЮДЕЙ в номинации «Человекоцентричная культура».


Девелопер Прайм Лайф получил АГР на вторую очередь семейного жилого квартала Первый Нагатинский, Прайм Лайф, 15:05, 10.06.2025, Россия639
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) выдал свидетельство об архитектурно-градостроительном решении на вторую очередь ЖК Первый Нагатинский. Автором архитектурной концепции выступило известное бюро СПИЧ.


Девелопер воссоздал планировки квартир из произведений русской классики, Plus Development, 14:57, 10.06.2025, Россия663
В компании Plus Development проанализировали известные произведения русской классики и визуализировали планировки квартир персонажей, которых в России все знают и любят. Проект приурочили ко Дню русского языка.


  © 2003-2025 inthepress.ru