 |
Лайфхак от «Метриум»: Как создать личный пенсионный фонд с помощью новостройки
Повышение пенсионного возраста огорчило многих россиян, заставив их задуматься об альтернативных способах заработать на старость. Эксперты «Метриум» подготовили инструкцию по инвестициям в новостройку, которая поможет выйти на пенсию досрочно с приличным капиталом в распоряжении.
17 октября Центризбирком отказал всем инициативным группам в проведении референдума о повышении пенсионного возраста и прекратил подготовку к этому мероприятию. Закон о пенсионном возрасте прошел Парламент и подписан Президентом.
Таким образом, если вы твердо решили дожить до пенсии несмотря на реформы и невзгоды, то уже сегодня имеет смысл озадачиться поиском надежного инвестиционного актива, ибо жить на пенсию – «удовольствие» сомнительное. Вариантов вложений много, но самым «вечным» остается жилая недвижимость в Москве.
По мнению аналитиков «Метриум», приобретя квартиру в строящемся доме сегодня, можно сформировать личный пенсионный фонд, получая пассивный доход. Поможет в этом банковский кредит по пока еще рекордно низким для России ставкам 9-9,5% годовых.
Эксперты «Метриум» исходят из того, что будущему пенсионеру-мужчине сейчас 40 лет – средний возраст покупателя жилья на столичном рынке. Краткий алгоритм создания личного пенсионного фонда следующий:
1. Найти квартиру в строящемся доме.
2. Приобрести ее в ипотеку на 20 лет.
3. Дождаться ввода дома в эксплуатацию.
4. Сдать квартиру в аренду.
5. Гасить ипотеку за счет арендной выручки.
6. Выплатив ипотеку, получить квартиру в собственность.
7. Продать квартиру или сдать ее в аренду, обеспечив себя альтернативным доходом.
8. Выйти на пенсию досрочно.
Как найти квартиру для вложений
Успех создания личного пенсионного фонда зависит от того, удастся ли инвестору найти максимально ликвидную квартиру. Эксперты «Метриум» рекомендуют придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.
1. Низкая стоимость. Оптимальный бюджет – 4-6 млн рублей, поэтому инвестору нужна квартира в новостройке комфорт-класса. Чем ниже стоимость, тем больше шансов, что аренда покроет ипотеку. Однако охотиться за самым дешевым предложением рискованно: низкая цена иногда указывает на некоторые неликвидные характеристики. Такая квартира не подойдет для аренды.
2. Отделка. Лучше приобрести жилье с ремонтом или предчистовой отделкой. Вкладываться в квартиру без отделки нет смысла, так как на ремонт потребуется еще 15-25% от стоимости объекта. На столичном рынке доля апартаментов комфорт-класса с отделкой достигает 35%, а квартир – 30%.
3. Расположение. Чем ближе квартира к центру, тем выше арендные ставки, а значит и доход. Кроме того, спрос на жилье здесь всегда более активный и платежеспособный, чем на периферии. Это позволит минимизировать простои во время поиска новых арендаторов. Особенно удачный выбор – жилой комплекс вблизи крупных бизнес-парков или вузов.
4. Транспортная доступность. Необходимый минимум по транспортной обеспеченности – станция метро (не более 15 минут пешком), удобный выезд на магистраль, ведущую в центр или область, а также остановки наземного транспорта.
5. Инфраструктура. Жилой комплекс должен быть хорошо обеспечен коммерческой и социальной инфраструктурой: паркинг, супермаркеты, кафе, аптеки, фитнес-клубы. Все эти объекты могут предусматриваться проектом или находиться поблизости.
6. Масштаб комплекса. В будущем инвестору придется конкурировать за арендаторов. С этой точки зрения крупные ЖК (свыше 600 квартир) менее привлекательны – там достаточно таких же инвесторов-арендодателей. Районы активной жилой застройки и обилия вторичных предложений – тоже не очень удачный вариант.
7. Общее качество проекта. Архитектурный облик новостройки, ее техническое оснащение, благоустройство территорий, социальное окружение тоже играют важную роль. Чем более прогрессивный объект инвестор выберет сейчас, тем дольше он останется актуальным для покупателей и арендаторов.
В качестве примера объекта, подходящего под большинство указанных выше требований, эксперты «Метриум» предлагают рассмотреть студию-апартамент с предчистовой отделкой в новом корпусе ЖК «Савеловский Сити». Комплекс расположен в шаговой доступности от м. «Дмитровская», недалеко от крупного делового центра. Проект обеспечен инфраструктурой и находится недалеко от центра. Стоимость объекта – 5,38 млн рублей, а его площадь – 38,9 кв. м.
Сколько необходимо инвестировать
Инвестиции в личный пенсионный фонд складываются из трех частей:
1. Первоначальный взнос, чтобы приобрести квартиру в ипотеку. Потребуется как минимум 15-20% стоимости объекта.
2. Платежи по ипотеке, которые инвестору необходимо вносить самостоятельно, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Их общий размер зависит от этапа возведения здания, на котором покупатель вступит в долевое строительство, а также от сроков ввода комплекса эксплуатацию.
3. Вложения в ремонт и меблировку. Они оцениваются примерно в массовом сегменте 15 тыс. рублей за кв. м.
К примеру, инвестор приобретает на начальном этапе студию в МФК «Савеловский Сити» за 5,38 млн рублей. Для первоначального взноса ему понадобится 807 тыс. рублей (15%). Комплекс сдается в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Предположим, что сделка произошла в январе 2019 года – до получения ключей остается 24 месяца. Все это время инвестору придется ежемесячно выплачивать 42,4 тыс. рублей (при ставке 9,42% годовых на срок 20 лет), то есть в сумме 1,02 млн рублей за два года. Наконец, после ввода здания в эксплуатацию понадобится вложить еще около 580 тыс. рублей в косметическую отделку.
Таким образом, общая сумма инвестиций – 2,4 млн рублей. Причем расходы инвестора распределены во времени: 800 тыс. рублей – на старте вложений, 1 млн – в течение двух лет равными платежами и еще 580 тыс. – через два года после покупки. Вторую часть вложений (погашение ипотеки) можно варьировать, если инвестор приобретет объект на более поздней стадии строительства, уменьшив период самостоятельной выплаты долга.
Можно ли получить прибыль еще до пенсии
Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира – самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.
Анализ съемных апартаментов в готовых корпусах «Савеловский Сити» показал, что выбранную экспертами «Метриум» студию можно сдать в аренду за 57,8 тыс. рублей в месяц, а чистая выручка за вычетом налогов и коммунальных платежей составит 54,4 тыс. рублей в месяц. Платеж по ипотеке при этом будет 42,4 тыс. рублей, что принесет инвестору чистый доход около 11,9 тыс. рублей ежемесячно.
Как можно использовать доход от аренды
Чем больше чистый доход, тем лучше. Эту сумму можно использовать по-разному.
1. Сформировать «страховой» фонд на случай простоев квартиры. Откладывая доход в «кубышку», инвестор за 1,5 года накопит сумму, которая обезопасит его от трехмесячного простоя квартиры.
2. Снизить ставку для квартиросъемщиков из-за ухудшения ситуации на рынке аренды. В нашем примере собственник может снизить ставку почти на 27%, и ему все равно не придется самостоятельно выплачивать долг.
3. Досрочно погасить ипотеку. За пять лет можно накопить сумму на досрочное погашение, которое позволит сократить срок ипотеки почти на 5 лет, а значит – приблизит досрочный выход на пенсию.
При этом инвестор может применить все три опции последовательно. Сначала он может накопить средства на «черный день», затем отложить деньги для досрочного погашения ипотеки, а потом регулировать ставку аренды так, чтобы минимизировать простои.
«Недвижимость остается самым предсказуемым, понятным и надежным объектом долгосрочного инвестирования в России, – говорит Мария Литинецкая. – Создать личный пенсионный фонд в виде арендной квартиры в новостройки может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения.
Кроме того, данная модель очень устойчивая, ведь у инвестора всегда есть запас прочности (в виде операционной выручки), который поможет проявлять гибкость на рынке аренды, а также подстраховать себя от простоя. Однако главный секрет успеха личного пенсионного фонда – это поиск наиболее ликвидной и перспективной квартиры. В этом клиенту могут помочь профессионалы, которые хорошо знают рынок».
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриум
Добавлен: 00:40, 27.10.2018
Количество просмотров: 758
Страна: Россия
| Девелоперам разрешат продлевать договоры КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 22:13, 11.03.2026, Россия160 |
| В Госдуму внесен проект федерального закона № 1167456-8, благодаря которому девелоперы получат возможность продлевать сроки действия договоров комплексного развития территорий (КРТ) без штрафов и неустоек. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Определены векторы формирования архитектурно-градостроительного кода России, Клуб инвесторов Москвы, 21:51, 27.02.2026, Россия496 |
| В рамках экспертного Совета по архитектуре и градостроительству при Национальном центре «Россия» в марте 2026 года будут созданы профильные рабочие группы. Об этом рассказал Председатель Коллегии Совета, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| По проекту компании WildTeam (Вайлдтим) строят самый северный небоскреб в мире, WildTeam (Вайлдтим), 23:41, 20.02.2026, Россия378 |
| Одна из башен жилого комплекса в Архангельске, спроектированного компанией WildTeam, достигнет высоты 99,96 м, что делает ее самым высоким жилым зданием в Арктической зоне России и в мире севернее 61-й параллели. Девелопер проекта: компания «Аквилон». Общая площадь первой очереди — 30 тыс. кв. м. |
| Введение ЦИМ в проектную документацию отложили до апреля, Клуб инвесторов Москвы, 21:19, 28.01.2026, Россия556 |
| По инициативе Клуба инвесторов Москвы включение цифровой информационной модели (ЦИМ) в проектную документацию для столичных девелоперов перенесли на весну. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
|
