 |
Для аудита ТЦ 10 000 кв м требуется изучить порядка 100 документов
В Москве на рынке коммерческий недвижимости растет спрос на такую услугу, как аудит и предоставление технического паспорта здания.
Чтобы оценить потенциальный спрос на данную услугу, можно ориентироваться на количество сделок на рынке коммерческой недвижимости. Например, по состоянию на конец 2011 года в Москве насчитывалось порядка 12,5 млн кв.м. качественных офисных площадей. За год было арендовано и куплено около 2 млн кв.м. офисной недвижимости. Любая сделка, так или иначе, предполагает технический аудит объекта.
Потенциальный спрос на технический аудит огромный, - говорит Креков Сергей, Генеральный директор Управляющей компании «Clever Estate», - но компаний с именем и хорошей репутацией пока мало. Выбрать компанию, чье экспертное мнение весомо, ответственно и подкреплено обязательствами, со штатом квалифицированных сотрудников - на сегодня большая проблема: как для потребителя, так и для развития данной услуги в целом. Тем не менее, профессиональные компании уже начали вытеснять с рынка всяких «Петровичей», которые умеют обращаться с отверткой и примерно представляют, как вода попадает в кран, выдавая себя за экспертов, но к услугам которых, все еще прибегают собственники объектов».
Технический аудит применим как к зданию, только что выходящему на рынок, так и ко вторичному объекту коммерческой недвижимости в случае его купли-продажи или аренды площадей. В общем виде он охватывает несколько этапов. На первом, так называемом «бумажном» этапе происходит аудит имеющейся документации, если это вторичный объект - проектной, разрешительной и так далее. Затем - фактический осмотр объекта и составление дефектной ведомости, на предмет того, что не соответствует проекту или требованиям и нормативам. Последний этап подразумевает подготовку заключения.
И хотя алгоритм аудита одинаков, сроки и стоимость работ зависят от состава запрашиваемой информации и от технического задания, которое ставит заказчик услуги.
«Наличие технического паспорта здания является необязательным для владельцев объекта, - говорит Сергей Креков, Генеральный директор Управляющей компании «Clever Estate», - законодательно этого не требуется, но оно значительно упрощает и укорачивает предпродажный этап. И некоторые собственники это поняли и заказывают аудит заранее, что называется, впрок».
В целом, аудит объекта вторичного рынка осуществить проще, чем нового, прежде всего, потому что уже имеется история обслуживания, и есть возможность оценить работоспособность оборудования не только по имеющейся в наличии технической документации, но и в процессе работы. Если ТЗ заказчика предполагает осмотр только основных узлов здания, ввода, разводки, подключения на предмет соответствия проекту, это занимает 1-2 недели. Если же это полный аудит – то около месяца. Прежде всего, надлежит изучить всю документацию: разрешения, акт разграничения балансовой принадлежности, договоры с ресурсоснабжающими организациями, договоры согласования проекта, и все необходимые документы, которые обычно требуют надзорные органы.
Так, например, в офисном или торговом центре площадью 10 тыс. кв м, где есть лифты, пожарная система, охранная система, вентиляция, отопление, вода и т.п. должно храниться порядка 100 нормативных документов, касаемые технического состояния здания, которые в любое время могут запросить различные надзорные органы. Если каких-то документов не хватает, их нужно срочно восстанавливать. Иначе при переходе права собственности вся ответственность за недостающие документы ляжет на нового владельца.
В ситуации же, когда компания заходит на новый объект, полный технический аудит может занимать порядка полутора месяцев. Самое сложное при этом - проанализировать работоспособность сетей. При аудите вновь построенных объектов многое оказывается скрытым от глаз специалистов. Чтобы оценить функционирование инженерных систем, оборудования, их нужно запустить и протестировать, что часто вызывает протест со стороны владельцев здания. Требуется попробовать различные режимы (дать реальное давление, нагрузку на электрические сети), поработать как полноценная эксплуатирующая организация. В идеале, провести выборочное вскрытие точек: проверить проводку, срезать часть канализационной трубы. Например, если не было должного контроля скрытых работ, то кто может поручиться, что рабочие при прокладке коммуникаций использовали гофру, как это положено, а не проложили голый кабель, установили дорогой металлопласт, а не дешевый китайский аналог.
Поэтому при аудите нового объекта, как правило можно проверить лишь правильность подключения основных узлов сетей, соответствие паспортных данных технической документации. В то время как истинные проблемы часто выявляются только в ходе эксплуатации.
Контактное лицо: пресс-служба
Компания: Управляющая компания "Clever Estate"
Добавлен: 23:47, 09.04.2012
Количество просмотров: 1241
| Девелоперам разрешат продлевать договоры КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 22:13, 11.03.2026, Россия215 |
| В Госдуму внесен проект федерального закона № 1167456-8, благодаря которому девелоперы получат возможность продлевать сроки действия договоров комплексного развития территорий (КРТ) без штрафов и неустоек. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Определены векторы формирования архитектурно-градостроительного кода России, Клуб инвесторов Москвы, 21:51, 27.02.2026, Россия517 |
| В рамках экспертного Совета по архитектуре и градостроительству при Национальном центре «Россия» в марте 2026 года будут созданы профильные рабочие группы. Об этом рассказал Председатель Коллегии Совета, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| По проекту компании WildTeam (Вайлдтим) строят самый северный небоскреб в мире, WildTeam (Вайлдтим), 23:41, 20.02.2026, Россия395 |
| Одна из башен жилого комплекса в Архангельске, спроектированного компанией WildTeam, достигнет высоты 99,96 м, что делает ее самым высоким жилым зданием в Арктической зоне России и в мире севернее 61-й параллели. Девелопер проекта: компания «Аквилон». Общая площадь первой очереди — 30 тыс. кв. м. |
| Введение ЦИМ в проектную документацию отложили до апреля, Клуб инвесторов Москвы, 21:19, 28.01.2026, Россия577 |
| По инициативе Клуба инвесторов Москвы включение цифровой информационной модели (ЦИМ) в проектную документацию для столичных девелоперов перенесли на весну. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
|
