Пресс-релизы // » Добавить пресс-релиз

«Метриум Групп»: Распродажа квартир в «закрытом режиме»

По данным аналитиков компании «Метриум Групп», порядка 60% новых проектов реализуют до 30-50% объема от общего количества квадратных метров, предусмотренных в составе первой очереди, еще до официального старта продаж. Почему так происходит и кто выступает в качестве покупателей – разбирались эксперты «Метриум Групп».

Закрытые оптовые продажи – далеко не повсеместная практика на рынке недвижимости, но и большой редкостью она не является. Довольно часто девелоперы реализуют квартиры до официального старта продаж, если заинтересованы в привлечении средств на начальном этапе реализации проекта. Причины могут быть разными, например, не хватает заемного финансирования либо застройщик на данном этапе не может его получить. Зачастую подобные ситуации возникают при реализации более или менее масштабных жилых проектов – застройщики организовывают закрытые продажи для того, чтобы начать строительство первой очереди. Однако и девелоперы небольших объектов поступают аналогичным образом. Причем речь идет, в основном, о комплексах бизнес- и элит-класса, где поток клиентов не такой большой, как в массовом сегменте. Покупателями на этапе закрытых продаж выступают как физические, так и юридические лица. Среди последних эксперты «Метриум Групп» выделяют две крупные группы – компании-партнеры и институциональные инвесторы. Рассмотрим каждую из этих групп.

Физические лица
Физические лица, участвующие в закрытых продажах, безусловно, не приходят к девелоперу «с улицы». Зачастую девелоперы (или их официальные представители – риэлтерские компании) до официального старта продаж предлагают квартиры клиентам, которые уже имели опыт сотрудничества с данной компанией. Также такое спецпредложение может быть сделано партнерам – сотрудникам банков, риэлтерских агентств и пр. Размер дисконта для физических лиц, приобретающих недвижимость на стадии закрытых продаж, обычно составляет 5-7%. Для самих девелоперов основная цель подобных операций заключается не в получении дохода за короткий промежуток времени, а в повышении лояльности своих клиентов и партнеров.

Компании-партнеры
На этапе закрытых продаж квартиры в комплексе могут быть также выкуплены и компаниями, которые непосредственно связаны с проектом. В первую очередь речь идет о генподрядчиках. Фактически их услуги оплачиваются не деньгами, а квартирами. Причем размер дисконта в данном случае может быть даже больше 10%. Расплачиваясь квадратными метрами, застройщик, по сути, не получает никакого дохода. Однако снижает свои расходы, то есть выгода от подобных операций все-таки есть.
Аналогичным образом застройщик может поступить и с владельцем земельного участка или риэлтерским агентством при условии, что интересы обеих сторон совпадут. В более редких случаях девелопер продает определенный объем квартир организации, входящей с ним в один холдинг. Делается это для перераспределения финансовых потоков.
Компании-партнеры, ставшие соинвесторами, как правило, в дальнейшем стараются избавиться от квартир как можно быстрее. Тот же генподрядчик может продать недвижимость практически сразу после официального старта – ему нужны «живые» деньги для того, чтобы платить строителям».
«Распродажа квартир компаниям-партнерам – довольно рискованная стратегия для застройщика, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Во-первых, в будущем это может обернуться хаосом в ценообразовании. Во-вторых, после окончания строительства у девелопера могут возникнуть трудности с оформлением права собственности. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и соинвестором не редко возникают проблемы по взаиморасчетам, например, на основании результатов обмера БТИ. Пока они не будут решены, участники не могут подписать акт об исполнении всех инвестиционных договоров, что автоматически отодвигает срок оформления прав собственности на неопределенный период».

Институциональные инвесторы
В качестве институциональных инвесторов чаще всего выступают банки, а также закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), которые создаются как финансовыми структурами, так и девелоперскими компаниями. ЗПИФН, утратившие свою актуальность в кризисный период, в последнее время активизировали деятельность. Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» в июле текущего года собрал более 2 млрд рублей от 700 частных инвесторов.
Самое главное условие для подобных фондов и банков – реализация проекта в соответствии с 214-ФЗ. Сделка по приобретению квартир в «закрытом режиме» чаще всего может быть оформлена только после получения девелопером разрешения на строительство. Размер дисконта для таких инвесторов начинается от 10%. Хотя скидка может быть больше или меньше – все зависит от того, как стороны договорятся. Продают свои квартиры ЗПИФНы и банки обычно на продвинутой стадии строительства, когда активы вырастают в цене.
«Привлечение ЗПИФ недвижимости в качестве инвестора на начальном этапе реализации проекта выгодно для застройщика, – говорит Мария Литинецкая. – Особенно это касается фондов, созданных крупными банками. Помимо отсутствия рисков, присущих предыдущей группе соинвесторов, фонды также обладают рядом преимуществ. Во-первых, они, как правило, принимают решение в короткие сроки. А во-вторых, помимо средств, вырученных от продажи, девелопер получает и дополнительную информационную поддержку для своего проекта. Чаще всего фонды выкладывают сведения о сделке в открытый доступ и даже распространяют их по своим каналам в СМИ. А для покупателей участие в проекте ЗПИФНа (тем более, от ведущего банка страны) является своеобразным гарантом его надежности, ведь фонды не будут вкладываться в новостройку без серьезного аудита».

Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум Групп
Добавлен: 19:44, 24.02.2015 Количество просмотров: 911
Страна: Россия


Рынок недвижимости СПб – рассрочка против ипотеки, "ТТ Финанс", 17:36, 06.05.2025, Россия399
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провел круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». После обсуждения итогов первого квартала большинство спикеров вступили в диспут, насколько рассрочка может заменить льготные ипотечные программы.


Назвали способы снизить затраты застройщиков в 2025 году, Plus Development, 17:23, 06.05.2025, Россия336
В компании Plus Development проанализировали эффективные способы оптимизации расходов при строительстве новых ЖК – без потери качества.


TYMY: в апреле рынок ипотеки показал ожидаемый умеренный рост, TYMY, 17:22, 06.05.2025, Россия55
Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги апреля 2025 года на рынке ипотеки: рост спроса в сравнении с мартом составил порядка 4%, локомотивом сегмента по-прежнему выступает первичный рынок благодаря льготным программам.


Блестящая идея: дизайнерская люстра станет главным украшением лобби квартала Rossini, СЗ "СТАДИОН "СПАРТАК", 16:49, 06.05.2025, Россия65
Световая инсталляция представляет собой ленту, состоящую из множества тонких стеклянных трубочек. Необычная форма позволяет придавать ей любые конфигурации и создает эффект преломления и рассеивания света, который меняется в зависимости от угла обзора. Автор композиции Антон Варгов сравнивает люстру с развевающейся тканью, потоками воздуха и морскими волнами.


Проектная компания WildTeam (ВайлдТим) разработала генеративный планировщик поэтажных планов многоквартирных домов, WildTeam (Вайлдтим), 16:49, 06.05.2025, Россия73
Компания WildTeam (ВайлдТим) представила генеративный инструмент DeepWhale для создания поэтажных планов многоквартирных домов. Модель от WildTeam учитывает множество параметров, от количества квартир на этаж до их оптимального расположения относительно инженерных коммуникаций и инсоляции.


Известная международная компания поставила лифты для небоскреба на юге столицы, Прайм Лайф, 22:25, 30.04.2025, Россия66
В семейном жилом квартале бизнес-класса Первый Нагатинский будут установлены лифты известной международной компании JAPAN SANYO ELEVATOR CO. LTD, продукция которой отличается высоким качеством, надежностью и безопасностью эксплуатации.


Эксперт Жилфонда рассказал о росте инвестиций в арендное жилье на вторичном рынке, Жилфонд, 22:08, 30.04.2025, Россия62
Замедление роста цен на вторичном рынке, снижение доходности по вкладам и предстоящий летний спрос на рынке аренды создают весной благоприятные условия для инвестиций в рентную недвижимость.


Год за три месяца: высокобюджетных новостроек в Петербурге вывели уже на 80% от итогов всего 2024 года, RBI, 16:35, 28.04.2025, Россия73
Первые три месяца 2025 г. девелоперы вывели на рынок 107 тыс. кв. метров в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости, что близко к показателям всего 2024 г. — 134 тыс. кв. метров. Этот тренд, вероятно, продолжится и во втором квартале.


Жилфонд, Эксперт Жилфонда оценил, будет ли работать обязательство арендодателей согласовывать аренду с соседями, 22:37, 23.04.2025, Россия463
Александр Чернокульский: инициатива направлена на хорошие цели, но вряд ли будет работать в реальности.


Исследование выявило ключевые мотивы покупки квартир в Москве жителями городов-миллионников, UDS, 22:29, 23.04.2025, Россия116
Новостройки в Москве все активнее покупают жители регионов. Это преимущественно резиденты крупных областных городов, где развита инфраструктура, но экономические возможности уступают столичным. Девелопер UDS провел исследование и выяснил, что сегодня побуждает жителей региональных центров делать выбор в пользу московских квартир.


Новый объект стрит-арта появился в лофт-квартале возле метро «Тульская», Товарищество Рябовской Мануфактуры, 22:03, 23.04.2025, Россия88
Он создан в коллаборации «Товарищества Рябовской Мануфактуры», арт-проекта «ЭТО ЗНАК» и медиа о современной моде и культуре ÖMANKÖ.


Открытие нового игрового пространства в пос. им. Морозова, Детская площадка.ру, 13:32, 21.04.2025, Россия322
Для детей младшего школьного возраста доступна новая игровая площадка


Эксперты TYMY рассказали, на какие цели россияне берут кредиты под залог недвижимости, TYMY, 19:26, 18.04.2025, Россия550
Объем выдач кредитов под залог недвижимости в рублёвом выражении в российских банках за 2024 год вырос более чем на 45% в сравнении с предыдущим. В TYMY выяснили, на какие цели россияне тратят средства, полученные под залог недвижимости, и какие объекты оставляют в залог чаще всего.


PHANTOM: архитектурная экскурсия по Сретенке, где прошлое встречает будущее, Sense, 19:22, 18.04.2025, Россия341
В самом сердце Москвы состоялась увлекательная архитектурная экскурсия — прогулка по Сретенке и ее переулкам, вдохновленная будущим клубным домом PHANTOM от девелопера .Sense.


Дом в 15 кВт: как современное каркасное строительство решает вопрос электромощности, Vetvihome, 19:03, 18.04.2025, Россия103
Специалисты компании Vetvihome назвали технологические решения, позволяющие адаптировать архитектуру и инженерные системы каркасного дома под энергетические ограничения без ущерба для комфорта.


  © 2003-2025 inthepress.ru