Пресс-релизы // » Добавить пресс-релиз

Как правильно заключить договор аренды офиса: нюансы и ключевые моменты для арендатора и собственника

1. Срок договора

Формально в договоре аренды обязательно должен указываться предмет договора и сумма контракта, то есть арендная ставка. При этом срок договора может отсутствовать, более того, это отдельный предмет для раздумий арендатора. С одной стороны, любой договор сроком более чем на один год, должен проходить обязательную государственную регистрацию. Некоторые арендаторы стараются избежать организационных и денежных издержек, связанных с регистрацией договора, тогда как правообладатели в свою очередь стремятся все-таки проделать эту операцию, чтобы в случае досрочного расторжения без предупреждения со стороны арендатора, им не пришлось через суд добиваться расторжения. По умолчанию собственник не может расторгнуть договор без письменного согласия арендатора. Однако арендатору стоит учитывать такой интересный момент – заключая долгосрочный договор сейчас с “кризисными” арендными ставками, когда рынок начнет расти, он окажется в весьма выгодном положении – при общем росте цен у него будет более низкая ставка», – рассказывает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet

2. Ответственность при досрочном расторжении договора

Еще одна причина, почему арендаторы избегают долгосрочных договоров, – это та ответственность, которую они несут в случае досрочного расторжения. Существует два вида обеспечения расторжения – страховая сумма и сумма в счет оплаты последнего периода аренды, которые удерживаются собственником в случае досрочного расторжения. До недавнего времени использовался в основном квартальный депозит, сейчас многие собственники перешли к месячной оплате. Для арендатора предпочтительней выбирать вариант с оплатой последнего месяца аренды, поскольку это позволяет не замораживать значительные денежные средства. Для собственников, как правило, не предусматриваются никакие штрафы при досрочном расторжении, только возврат депозита арендатору.

3. Арендная ставка

Как правило, помимо фиксации суммы арендной ставки, в договоре прописывается условия ежегодной индексации ставки, чаще, чем раз в год ставка не меняется, как правило. Указывается либо фиксированный процент (до 10%), либо индексация привязывается к какому-нибудь макроэкономическому показателю – проценту инфляции или индексу потребительских цен. Иногда индексация собственником не предусматривается, в последнее время это стало довольно частой практикой. В случае, если арендатор не согласен в размером индексации по итогам года, он может заказать независимую оценку, которая определит, насколько выросла цена объекта, исходя из текущей рыночной ситуации.

4. Предмет договора

Для объектов нового строительства актуален и вопрос определения предмета договора, который на момент заключения физически отсутствует. Как правило, к договору прилагается план помещения, однако нередко после обмеров БТИ фактическая площадь офиса может измениться. Такие нюансы также учитываются в договоре – либо предусматривается повышение/понижение ставок в зависимости от изменения площади, либо фиксация ставки независимо от изменений.

5. Отделка

Довольно серьезные риски для арендаторов связаны с самостоятельным проведением отделочных работ, поскольку отделка увеличивает себестоимость и привлекательность помещений, и в случае досрочного расторжения арендатор несет значительные издержки. Если аренда долгосрочная, то отделка проходит амортизацию, однако для более краткосрочной – она может не успеть окупиться.
Оптимальный вариант для арендатора – это совместная с собственником оплата отделки. Еще один вариант – арендные каникулы (освобождение арендатора от уплаты арендной ставки в период проведения ремонта), однако стоит понимать, что на время выполнения отделки все равно компании придется платить за аренду текущего помещения. Для арендатора важно в договоре зафиксировать положение, что при досрочном расторжении арендодатель должен возместить арендатору издержки на ремонт, при этом к договору должна прилагаться смета ремонта и платёжные документы об оплате.

6. Срок уведомления о расторжении

Еще один важный пункт договора – срок уведомления о расторжении. В последнее время он сократился с трех месяцев до одного.

7. Показ помещений

В договоре необходимо обговорить вопрос показов помещений в период завершения срока договора – необходимость согласования с арендатором времени и количества посещений

8. Причины и условия досрочного расторжения договора

«По условиям договора арендатор обязан по завершению срока аренды вернуть собственнику помещение в состоянии “нормального износа”. Для минимизации риска возникновения споров на этой почве в акте приема-передачи максимально подробно надо описать состояние офиса, в первую очередь, “визуально нескрытные недостатки”. Если арендатор сделал ремонт, то все «неотделимые улучшения» (то, что невозможно отделить без нарушения состояния помещения) также необходимо зафиксировать. Арендатор должен оставить помещение в рабочем состоянии, то есть, если он хочет забрать дверь с собой, то на ее месте необходимо установить ту, что была до ремонта. По той же причине в случае любых непредвиденных событий (пожар, затопление и т.д.) за восстановление помещения несет ответственность арендатор, если иное не прописано в договоре. Важно знать, что если состояние помещения ухудшилось, оно используется не по назначению, арендатор без согласия собственника сдает его в субаренду или делает перепланировку, правообладатель может досрочно расторгнуть договор. Если же собственник не обеспечивает арендатора необходимыми для работы инженерными сетями, затрудняет эксплуатацию помещения, то уже арендатор имеет право на расторжение договора», – резюмирует Елена Мишина.

Контактное лицо: Артемова Дарья
Компания: Est-a-tet
Добавлен: 20:17, 25.02.2015 Количество просмотров: 643
Страна: Россия


«Старкомсервис» провел работы по устранению аварий и подготовке к зиме в Дзержинском, Старкомсервис, 21:59, 05.06.2025, Россия84
На этой неделе управляющая компания «Старкомсервис» выполнила комплекс работ на многоквартирных домах в подмосковном Дзержинском.


UNIQ Development завершила фундамент клубного дома Springs, UNIQ Development, 23:46, 01.06.2025, Россия144
Окончание строительства запланировано на III квартал 2027 года


Дом Logos переосмысляет понятие паркинга, Sense, 23:40, 01.06.2025, Россия154
Применение интеллектуальных систем, инновационных технологических и эко-решений позволило девелоперу .Sense обустроить в Доме Logos на территории Даниловского района подземный паркинг совершенно нового поколения.


Эксперт назвал топ-5 критериев, по которым выбирают жилье семьи с детьми, RBI, 08:38, 29.05.2025, Россия355
Что к 2025 году стало стандартом при выборе нового дома и квартиры для покупателей с детьми – рассказал вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. Аналитики компании изучили ключевые запросы клиентов этой категории и расставили всё по своим местам.


Синергия: в бизнесе для арендаторов лофт-кварталов в центре Москвы важнее всего креативное окружение, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 08:37, 29.05.2025, Россия401
В «Товариществе Рябовской Мануфактуры» провели опрос резидентов и выяснили, какими критериями руководствуются компании при выборе помещений и как меняются их предпочтения по прошествии 1-2 лет после аренды.


PHANTOM представляет уникальный набор аменитис для комфортной жизни, Sense, 08:37, 29.05.2025, Россия344
Возводимые в новой престижной локации между Цветным бульваром, Сухаревской и Трубной площадями, резиденции PHANTOM предоставят своим жителям высочайший уровень комфорта и безопасности благодаря тщательно продуманному набору аменитис, которые создают атмосферу уюта и удобства.


Жилой комплекс в Новой Москве стал победителем международной премии, Plus Development, 10:07, 24.05.2025, Россия391
ЖК «Детали» компании Plus Development вошел в число победителей престижной международной премии IAD Awards 2025. Проект получил «золото» в номинации «Ландшафтный дизайн». Для разработки проекта девелопер привлек бюро «Вьюга».


Девелопер назвал лайфхаки при проектировании, которые увеличивают прибыль в 2025 году, Plus Development, 10:02, 24.05.2025, Россия440
Сегодня девелоперы ищут новые способы повышения привлекательности жилищных проектов в условиях, когда нужно тотально оптимизировать затраты. В компании Plus Development поделились лайфхаками на этапе проектирования, которые помогают увеличить прибыль в 2025 году.


Лето за городом: в каких районах Подмосковья дешевле всего снять дом на лето?, ГдеЭтотДом.РУ, 20:28, 22.05.2025, Россия390
Аналитики портала ГдеЭтотДом.РУ рассказали, где искать наиболее доступные по цене варианты загородной аренды в Подмосковье.


Беспроцентная рассрочка в готовых корпусах ЖК «Фестиваль Парк 2», Центр-Инвест, 22:08, 19.05.2025, Россия163
Девелопер «Центр-Инвест» предлагает сделать покупку квартиры в жилом комплексе бизнес-класса «Фестиваль Парк 2» еще более удобной, воспользовавшись беспроцентной рассрочкой сроком на один год. Дома полностью готовы и введены в эксплуатацию, ключи можно получить в день покупки.


В детском саду в Мытищах установили счетчик Водомер МВСХ-32, ООО "Водомер", 11:42, 17.05.2025, Россия88
В детском саду «Семицветик» в подмосковных Мытищах на системе холодного водоснабжения установили счетчик Водомер МВСХ-32.


Девелопер «Стадион «Спартак» первым построил и передал дома по программе реновации в Покровском-Стрешневе, СЗ "СТАДИОН "СПАРТАК", 21:23, 12.05.2025, Россия284
Мэр Москвы Сергей Собянин посетил новый жилой комплекс, построенный в рамках программы реновации девелопером «Стадион «Спартак» по адресу улица Николая Озерова, 2 (корпус 1,2), и пообщался с будущими новоселами района Покровское-Стрешнево.


Бизнес-квартал «Трехгорная мануфактура» остался под управлением MD Facility Management, MD Facility Management, 21:20, 12.05.2025, Россия303
Компания MD Facility Management продлила контракт на комплексное обслуживание одного из крупнейших деловых кластеров в центре Москвы — офисного парка «Трехгорная мануфактура».


Застройщики Симферополя: эффективная работа с клиентскими заявками и связи, Пресс-служба, 07:12, 11.05.2025, Россия124
08 мая 2025 года специалисты компании Интерстрой подготовили и на правах рекламы публикуют краткий обзор своей деятельности.


Рынок недвижимости СПб – рассрочка против ипотеки, "ТТ Финанс", 17:36, 06.05.2025, Россия595
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провел круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». После обсуждения итогов первого квартала большинство спикеров вступили в диспут, насколько рассрочка может заменить льготные ипотечные программы.


  © 2003-2025 inthepress.ru