 |
Чего хотят девелоперы?
Чего хотят девелоперы?
Объемы ввода новых площадей — как жилых, так и коммерческих — постепенно снижаются. При этом абсолютное большинство проектов заложено еще в «прекрасном прошлом», в период, когда деловая активность и платежеспособность населения были весьма высоки. Сегодня же игроки рынка не торопятся входить в новые проекты, ожидая более благоприятной «погоды». Конечно, главное условие – это экономический рост. Однако, в ближайшей перспективе это главное условие можно отнести к разряду утопических. Что же нужно девелоперам для того, чтобы взяться за новые проекты прямо сейчас, в существующих экономических реалиях?
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»:
На сегодняшний день спрос на рынке коммерческой недвижимости является, по сути, невосполняемым ресурсом. То есть в целом количество арендаторов не растет, и их потребности в площадях не увеличиваются. Таким образом, появление любого «нового» арендатора на объекте означает, что какой-либо другой объект этого арендатора потерял. В результате, начиная реализовывать новый проект, я как девелопер понимаю, что заполнять его мне придется за счет «переманивая» арендаторов из других объектов. Естественно, скорость поглощения при таких условиях будет крайне низкой. А срок окупаемости проекта – запредельно высок. Соответственно, нужны факторы, позволяющие этот срок снизить.
Первое – долгосрочное кредитование под низкий процент. Например, кредит сроком на 20 лет под 3-5% годовых. Конечно, это утопия. В реальности на сегодняшний день можно рассчитывать на банковское финансирование примерно под 18% годовых сроком на 2 года. Поэтому единственный вариант для финансирования нового проекта сегодня, который не приведет к «провалу» – вложение собственных средств или привлечение соинвесторов.
Более реально нахождение узких ниш для реализации отдельных проектов. При этом объект должен быть небольшой площади и представлять собой что-то отличное от традиционной концепции. Например, детский образовательный центр с торговой зоной, в которой можно будет приобрести товары, необходимые для занятий, а также кафе, где родители смогут ждать детей. Локация также должна быть «стопроцентной» для той или иной концепции. Тогда можно рассчитывать на хорошую заполняемость и эффективность проекта для девелопера.
Третий вариант, при котором на мой взгляд новое строительство будет экономически успешным даже сейчас – реализация проекта под гарантированный пул арендаторов. Это могут быть заключенные предварительные договоры, в которых учитывается риск отказа компании от аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Это может быть также соинвестирование.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:
В условиях полной внешней нестабильности, необходима, прежде всего, стабильность внутренняя, а именно — абсолютная финансовая устойчивость застройщика. Обеспечиваться она может по-разному, но надежнее всего, конечно, наличие достаточного объема собственных средств — запаса, позволяющего не только оставаться на плаву в сложных экономических условиях, но и начинать новые проекты. Сейчас выгоднее всего строить «на свои», ведь привлечение заемных денег — это и дополнительные затраты, и автоматически возрастающие риски. Другой вариант — наличие сильных, давно сложившихся отношений с крупными банками. Но и такая «дружба» сейчас мало выручает застройщиков, потому что ключевая ставка, к которой привязана стоимость кредитования, равна 11% — это немало, а финансировать стройки в ущерб себе банкиры не могут и не будут. Реальная стоимость кредита составит порядка 20% годовых.
Второе важное условие, способное мотивировать застройщика к запуску нового проекта, — это высокая привлекательность площадки под застройку. В Московской области, в частности, это должен быть участок в незатоваренной новостройками локации с хорошей транспортной доступностью. Вплоть до 2015 года Подмосковье стабильно занимало первое место в стране по объемам ввода жилья, и сейчас, на фоне падения покупательского спроса на жилье, в ряде зон области просто нет смысла строить еще — продать бы уже введенное. В то же время, есть локации дефицитные, всегда востребованные, и новые проекты там пойдут «на ура» — даже в кризис.
Наконец, очень многое зависит от взаимоотношений с властями на местах. Однозначно нет желания строить там, где нет четкого и прозрачного механизма взаимодействия с чиновниками, понимания своих социальных обязательств — особенно в части строительства инфраструктуры. Застройщикам сегодня, как никогда раньше, важно понимать, какого объема инвестиций потребует проект. И когда дополнительная финансовая нагрузка (например, в виде затрат на возведение новой дороги, еще одной школы и так далее) возникает уже в процессе строительства — это подрывает бизнес.
Еще одна ситуация, мотивирующая строить — но тут скорее речь идет о не вполне добровольном решении — когда инвестор уже вложил крупный объем средств в подготовительные работы и отказываться от проекта ему просто невыгодно — расторгнув инвестиционный контракт, он потеряет деньги.
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:
Во-первых, нужно отметить, что, несмотря на сложность сложившейся экономической ситуации, сегодня по-прежнему есть так называемые «белые пятна» — локации, недообеспеченные объектами коммерческой недвижимости — торговыми центрами, офисами и прочими. Есть и концепции, которые востребованы. Таким образом, у инвесторов остается некоторый простор для осуществления своей деятельности: при грамотном подходе объект может быть успешным. Правда, «запас прочности» у проектов небольшой, поэтому сегодня, как никогда раньше, важны расчеты: при выборе участка под строительство, разработки концепции, проектировании, формировании пула арендаторов и так далее.
Важным условием успешности проекта является возможность оптимизировать затраты на его реализацию — в моде экономичный и эффективный подход, а не мода ради моды. Так, к примеру, во многих случаях недорогой должна быть архитектура, ценится и наличие места под организацию наземного паркинга — строительство подземного сильно увеличивает стоимость проекта.
В выгодном положении — девелоперы проектов built-to-suit, имеющие конкретного заказчика, конечного арендатора или покупателя, что гарантирует объекту востребованность.
Еще одно условие, которое может стимулировать инвестора — наличие партнера. Это может быть собственник осваиваемого участка, который получает долю в проекте (вместо денег за землю), или, к примеру, будущий арендатор, частично финансирующий проект. В последнем случае выгода двойная: во-первых, снижается финансовая нагрузка на инвестора, во-вторых —непосредственное участие арендатора в проекте означает, что он никуда не сбежит.
Контактное лицо: Марина Скубицкая
Компания: PR-Стиль
Добавлен: 13:53, 08.12.2015
Количество просмотров: 590
Страна: Россия
| «Золотой запас» премиальных лотов девелопера «Центр-Инвест», Центр-Инвест, 22:39, 04.04.2024, Россия94 |
| Квартиры премиум-класса выгоднее приобретать в готовых новостройках. К таким выводам в своем исследовании пришли эксперты риэлторской и консалтинговой компании «Метриум». В портфель девелопера «Центр-Инвест» входят введенные в эксплуатацию премиальные проекты, в которых можно приобрести лоты из «золотого запаса» на самых выгодных условиях. |
| Улучшение транспортной доступности ЖК «Фестиваль Парк 2» до аэропорта Шереметьево, Центр-Инвест, 23:20, 02.04.2024, Россия65 |
| Транспортную доступность ЖК «Фестиваль Парк 2» до международного аэропорта Шереметьево улучшит открытие путепровода через пути Московского центрального диаметра (МЦД-3) и новые съезды в районе 24-25 км Ленинградского шоссе. Добираться от жилого комплекса до аэропорта на автомобиле станет еще комфортнее и быстрее. |
|
|
