Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали о том, как развивался сегмент апартаментов в 2015 году. Основные тенденции были связаны с замедлением темпов ввода новых проектов с апартаментами и сокращением их доли, падением средних цен, законодательными ужесточениями, новой практикой перевода апартаментов в квартиры, а также отсутствием ясных перспектив развития формата.
1. Замедление темпов ввода новых проектов
Впервые за последние три года, начиная со II квартала 2015 года, темпы ввода новых проектов с апартаментами замедлились и объем предложения начал сокращаться. По данным на конец ноября объем предложения апартаментов составил 62 тыс. кв. м, такой же показатель был зафиксирован и в IV квартале 2014 года. Таким образом, за год объем предложения апартаментов практически не изменился, несмотря на то, что суммарно объем предложения в новостройках, учитывая квартиры, увеличился на 22%. Для рынка это довольно существенный прирост, который, однако, обеспечили в основном проекты с квартирами. За первое полугодие на первичном рынке Москвы были открыты продажи в 13 проектах с апартаментами, а также в продажу вышла вторая очередь ЖК «Фили Град», новые корпуса в МФК «Савеловский Сити», началось предварительное бронирование в проекте «Парк Легенд». Доля апартаментов на первичном рынке столицы составила 33% от суммарной площади объектов. За весь III квартал в реализацию поступило только 3 проекта с апартаментами, а их доля на рынке снизилась с 33% до 24%. В октябре на рынок поступило 6 новых объектов с апартаментами, однако их доля на рынке осталась прежней – 24%. В ноябре в сегменте апартаментов вышло еще 2 новых объекта, но доля снова не претерпела заметных изменений. Стоит отметить, что одной из причин сокращения объема предложения апартаментов стала практика перевода нежилых помещений в квартиры. Пока это единичные случаи, на рынке их насчитывает не более десятка, однако прецедент уже создан и в будущем ряд застройщиков, чьи объекты возведены в соответствии с нормами для жилья, могут прибегнуть к переводу. Большинство проектов с апартаментами, где возможна временная регистрация, по своим качественным характеристикам не уступают квартирам, а такой перевод позволяет продавать объекты на 15-20% дороже. «О чем нам говорят цифры по снижению объема предложения апартаментов или его “топтанию на месте”? Усилия властей по формализации сегмента и вытеснению формата жилых апартаментов без социальной инфраструктуры и с повышенной налоговой нагрузкой возымели свой результат. Действительно на рынок за последние полгода стало значительно меньше выходить проектов, где нельзя оформить временную регистрацию, а налоговая ставка составляет 2%. Такие комплексы чаще всего относятся к формату лофт, и их доля не превышает 15-20% от общего объема апартаментов. Перспектива выплаты повышенных налогов теперь “не за горами” и налоговая нагрузка будет в 4 раза выше, чем в квартирах, безусловно, отталкивает покупателей и делает такие проекты низко ликвидными для массового потребителя. Власти стали более детально изучать проекты с апартаментами на стадии выдачи ГПЗУ, поэтому у застройщиков практически не осталось шансов “замаскировать” коммерческие помещения без временной регистрации под жилые апартаменты. Усилия властей по “отсеиванию” с рынка таких проектов успешны – апартаментов действительно стало меньше, несмотря на общий рост объемов жилья в столице», – рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
2. Цена тоже упала из-за комфорт-класса
Без учета элитного сегмента средневзвешенная цена предложения на апартаменты за год сократилась на 4,3%, что связано с выходом на рынок новых проектов на начальной стадии строительства по минимальным ценам, а также переводом части предложения в формат квартир. Снижение средней цены в годовой динамике отмечается и в целом на рынке новостроек, поскольку в этом году структура предложения в столице претерпела существенные изменения, связанные со значительным увеличением доли комфорт-класса. Апартаменты этот тренд также не обошел стороной – доля комфорт-класса в сегменте апартаментов превысила 30%, тогда как доля доминирующего бизнес-класса находится на уровне 40%. Большая часть вышедших на рынок в 2015 году проектов с апартаментами относилась именно к сегменту комфорт.
3. Туманное будущее «Будущее рынка апартаментов до конца не определено, поскольку в законодательном поле этот формат четко не обозначен, хотя уже сделанные ограничения и ужесточения, в большей степени налоговые, успели отразиться на объемах предложения. На мой взгляд, в ближайшие несколько лет объем предложения апартаментов будет сокращаться под давлением законодательных мер и новых проектов будет все меньше. В первую очередь, это коснётся апартаментов с налоговой нагрузкой в размере 2% от кадастровой стоимости. Перед застройщиками острей будет вставать вопрос, что лучше – понести существенные издержки по изменению вида разрешенного использования земельного участка или возводить все-таки апартаменты, но потом столкнуться с проблемами реализации проекта, – комментирует Владимир Богданюк. – Однако и возведение апартаментов в доходных домах для застройщиков – это также малопривлекательный бизнес. Во-первых, постоянно нужно заниматься его эксплуатацией, а даже если у застройщика есть своя управляющая компания, это скорее непрофильный для девелоперов бизнес. Во-вторых, доходные дома не выдерживают никакой конкуренции с частным стихийным сектором, где огромный разброс цен. Частные арендаторы, особенно из числа тех, кто не платит налоги, могут спокойно корректировать цены и демпинговать. А владельцы доходных домов не могут так просто снизить цены, поскольку им нужен определенный процент доходности и средства на эксплуатацию объекта. Пока частный рынок аренды никак не формализован, официальные арендодатели чаще всего будет проигрывать в конкурентной борьбе за клиента, хотя и будут предлагать в ряде случаев более качественный продукт. Просто, если у человека есть возможность снять подешевле, но чуть хуже объект, – подавляющее большинство это и сделают».
Контактное лицо: Пресс-служба
Компания: Est-a-Tet
Добавлен: 15:47, 09.12.2015
Количество просмотров: 714
Страна: Россия
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка.
В первом полугодии 2026 г. рынок новостроек Москвы переживал серьезные трудности, но и второе полугодие не станет временем больших надежд для застройщиков, считают в компании Plus Development.
В «Товариществе Рябовской Мануфактуры» для продаж в строящемся БЦ «Башня Рябов» прибегли к инструменту, который набирает популярность среди коммерческих девелоперов Москвы. Сделки оформляются через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).
Московская компания ООО «Доступный сервис» закупила партию универсальных счетчиков воды УВС-15 производства мытищинского завода «Водомер» в рамках долгосрочного делового партнерства.
2026 год рисует картину загородного рынка недвижимости, где сосуществуют два, казалось бы, противоречивых фактора: с одной стороны – высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, а также рост себестоимости материалов и работ, с другой – появляются отчетливые признаки оживления рынка, а главное – меняются сами предпочтения покупателей…
Апарт-отели ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO M103 получили награду международного онлайн-сервиса Trip.com в номинации Top Producing Hotel 2026. Кроме того, Группа RBI победила в номинации Top Producing Chain 2026 за развитие сети гостиниц под брендом ARTSTUDIO. Награды подтверждают высокие результаты проектов девелопера на одной из крупнейших туристических площадок мира.
Завершается изготовление «дымковских» каруселей, качелей и сказочных фигур для первой в России детской площадки в национальном стиле. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский занял первое место в рейтинге девелоперов «Персона», составленном экспертами URBAN и агентством RQI. Лидерство в рейтинге подтверждает высокий уровень управленческой эффективности и медийного влияния главы компании, которая на протяжении 32 лет формирует облик Петербурга.
Какие изменения ждут россиян после принятия единого шаблона по капитальному ремонту для всех регионов, рассказал директор по сервису девелопера UDS Андрей Юдин.
Группа RBI одержала тройную победу на 18-й федеральной премии Urban Awards. Жюри премии высоко оценило инновационные решения и качество проектов «Визионер» и «Гений».
Какие противоречивые ситуации пережил рынок первичной недвижимости за последние годы и что его ждет в ближайшее время – рассказали эксперты девелопера UDS.
Одной из заметных тем форума недвижимости «Движение», который прошел в Сочи, стала экономика жизненного цикла зданий и поиск решений, позволяющих избежать ошибок еще на этапе проектирования.
