В сделках трейд-ин самое сложное – это продать квартиру за 2 месяца
Специалисты Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали, как проходят сделки в формате трейд-ин и какие нюансы необходимо учитывать тем, кто хочет обменять квартиру на вторичном рынке на жилье в новостройке.
1. «Бистро, бистро»
«Если мы говорим о трейд-ин не в формате срочного выкупа (когда квартира выкупается застройщиком или риэлторским агентством с дисконтом), а как о двух параллельных сделках по реализации квартиры на вторичном рынке и покупке жилья в новостройке, то самым сложным для таких сделок является фактор времени. Как правило, застройщики допускают бронирование квартир с фиксацией цены не более чем на два месяца, причем далеко не все компании соглашаются на такие условия и устанавливают гораздо меньшие сроки. Тут многое зависит от договорённостей риэлтора с застройщиком и возможности получения индивидуальной преференции для клиентов агентства. Даже в случае с максимальным сроком бронирования, необходимо за два месяца успеть продать имеющееся жилье на вторичном рынке. Сейчас средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке составляет порядка четырех месяцев. То есть, чтобы провести сделку в формате трейд-ин, риэлтор должен сократить среднее время реализации квартиры в два раза», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
2. Оценка во главе угла
Скорость продажи квартиры в большей мере зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены. Грамотный риэлтор должен оценить квартиру по максимальному числу параметров, тем более что при стагнирующем рынке сложно гарантировать продажу за два месяца. Агенту нужно отсмотреть и прозвонить не меньше двух десятков квартир в конкурентном окружении, чтобы понять рыночную стоимость подобных предложений. Цена должна быть не занижена, поскольку речь идет не о срочном выкупе, но при этом такой, чтобы были звонки и 3-4 показа в неделю. Конечно, недобросовестный агент может установить цену ниже рынка и продать квартиру за два показа, но в случае с трейд-ин без срочного выкупа клиент заинтересован в реализации объекта по рыночной цене. Для правильной оценки риэлторскому агентству необходимо определить конкурентное окружение квартиры, даже в границах одного района могут быть престижные места и, наоборот, менее привлекательные. Агентство должно четко понимать, к какому типу предложения относится реализуемая им квартира. Например, даже квартиры у одной станции метро могут заметно различаться в цене, по одной улице могут быть более дорогие предложения, чем по другой. Среди всего пула аналогичных квартир в конкурентном окружении реализуемый объект должен быть в первой пятерке по цене в базах недвижимости, только тогда можно говорить о возможности продажи квартиры за 2 месяца. Причем анализ аналогичных предложений должен включать не только мониторинг цен, но и соотношение цены и качества юридических документов. То есть сравнивать квартиры с «плохими» документами и юридические чистые объекты неправильно, на последние цена должна быть выше.
3. Связанные одним банком
Когда для квартиры найден покупатель, начинается обсуждение нюансов, сроков выхода на сделку и формы оплаты. Здесь важно, чтобы деньги за квартиру на вторичном рынке закладывались в ячейку в тот же банк, где будет оплачиваться объект в новостройке. Иначе клиенту придется нанимать инкассаторов для перевозки денег или платить комиссию за банковский перевод. Задача риэлторского агентства договориться с покупателем, чтобы это был банк, удобный для дальнейшей сделки продавца.
4. Смена власти в квартире
В сделках трейд-ин есть нюанс, связанный со сроками физического освобождения проданной квартиры. Если человек покупает квартиру в еще строящемся доме, то ему необходимо где-то жить до его сдачи. Риэлторское агентство может договориться с продавцом об отсрочке отъезда из проданной квартиры до двух месяцев, по истечению которых в ряде случаев новые собственники даже соглашаются сдавать еще какое-то время квартиру в аренду бывшим владельцам. Однако фактор сроков физического освобождения квартиры «меркнет» на фоне вопроса о цене. В любом случае для продавца предпочтительней клиент, который при нулевом сроке физического освобождения (в день сделки) готов заплатить больше покупателя, который готов ждать, но платит меньше. Аренда «транзитной» квартиры на время ожидания окончания строительства новостройки, как правило, обходится дешевле, чем скидка при продаже. Помимо освобождения квартиры клиент должен сняться с регистрационного учета, здесь опять-таки риэлторское агентство может организовать отсрочку снятия с регистрационного учета.
5. Сторониться ипотечных покупателей и с альтернативными сделками
Самые частные причины срыва сделок в формате трейд-ин – это отказ банка в одобрении покупателя для объекта на вторичном рынке или отказ покупателя от выхода на сделку в ситуации, когда у него альтернативная продажа и с ней что-то «не задалось» (то есть когда покупателю чтобы купить «вторичку» продавца по трейд-и еще надо продать что-то свое). Наиболее предпочтительные покупатели для трейд-ин – это люди со свободными деньгами. С ипотечными покупателями есть еще одна «загвоздка» – сделку по продаже приходится проводить через банк, в котором дается ипотека покупателю. И чаще всего он отличается от того банка, где продавцу потом нужно проводить деньги за новостройку.
Контактное лицо: Пресс-служба
Компания: Est-a-Tet
Добавлен: 14:46, 24.02.2016
Количество просмотров: 818
Страна: Россия
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка.
В первом полугодии 2026 г. рынок новостроек Москвы переживал серьезные трудности, но и второе полугодие не станет временем больших надежд для застройщиков, считают в компании Plus Development.
В «Товариществе Рябовской Мануфактуры» для продаж в строящемся БЦ «Башня Рябов» прибегли к инструменту, который набирает популярность среди коммерческих девелоперов Москвы. Сделки оформляются через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).
Московская компания ООО «Доступный сервис» закупила партию универсальных счетчиков воды УВС-15 производства мытищинского завода «Водомер» в рамках долгосрочного делового партнерства.
2026 год рисует картину загородного рынка недвижимости, где сосуществуют два, казалось бы, противоречивых фактора: с одной стороны – высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, а также рост себестоимости материалов и работ, с другой – появляются отчетливые признаки оживления рынка, а главное – меняются сами предпочтения покупателей…
Апарт-отели ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO M103 получили награду международного онлайн-сервиса Trip.com в номинации Top Producing Hotel 2026. Кроме того, Группа RBI победила в номинации Top Producing Chain 2026 за развитие сети гостиниц под брендом ARTSTUDIO. Награды подтверждают высокие результаты проектов девелопера на одной из крупнейших туристических площадок мира.
Завершается изготовление «дымковских» каруселей, качелей и сказочных фигур для первой в России детской площадки в национальном стиле. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский занял первое место в рейтинге девелоперов «Персона», составленном экспертами URBAN и агентством RQI. Лидерство в рейтинге подтверждает высокий уровень управленческой эффективности и медийного влияния главы компании, которая на протяжении 32 лет формирует облик Петербурга.
Какие изменения ждут россиян после принятия единого шаблона по капитальному ремонту для всех регионов, рассказал директор по сервису девелопера UDS Андрей Юдин.
Группа RBI одержала тройную победу на 18-й федеральной премии Urban Awards. Жюри премии высоко оценило инновационные решения и качество проектов «Визионер» и «Гений».
Какие противоречивые ситуации пережил рынок первичной недвижимости за последние годы и что его ждет в ближайшее время – рассказали эксперты девелопера UDS.
Одной из заметных тем форума недвижимости «Движение», который прошел в Сочи, стала экономика жизненного цикла зданий и поиск решений, позволяющих избежать ошибок еще на этапе проектирования.
