 |
Треть альтернативных сделок заканчивается судами или потерей денег
Альтернативные сделки, пожалуй, один из самых сложных сегментов на вторичном рынке. Более трети таких сделок заканчиваются или судебными разбирательствами из-за неправильной процедуры оформления, или потерей денег и времени для инициатора сделки. Очень важно при проведении таких сделок обращаться к специалистам, чтобы не было упущен ни один из нюансов.
1. Проходите мимо
Не все квартиры подходят для покупки в рамках альтернативных сделок. Лучше всего, если это будет свободный объект, поскольку если в приобретаемой квартире тоже альтернативная сделка, велика вероятность, что столь «длинная цепочка» в одном из ее звеньев порвется. Если сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки (когда один из собственников – несовершеннолетний ребенок), то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок. У каждого банка свои требования при аккредитации, например, отсутствие перепланировок в квартире. Для органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют.
2. Поспешишь – людей насмешишь
Распространённая ошибка инициатора альтернативной сделки – выбрать объект для покупки до момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру. Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно. На сегодняшний день средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке – 3-4 месяца, поэтому первое, что должен сделать инициатор альтернативной сделки – это найти покупателя, а потом уже искать варианты для покупки. К нам постоянно обращаются покупатели, которые уже нашли квартиру для покупки и просят срочно продать их недвижимость. Инициаторам альтернативных сделок сразу нужно понимать, что вся сделка в среднем занимает около полугода с момента обращения, и самое сложное сейчас – это найти покупателя», – поясняет Алексей Бернадский.
3. Авансом сыт не будешь
Достаточно часто в процессе альтернативных сделок возникают трудности с авансированием квартир. Покупатель альтернативной квартиры вносит за нее аванс, который собственник в свою очередь отдает за приобретаемое им новое жилье. Если же один из участников отказывается от сделки, то может случиться, что собственник альтернативой квартиры теряет аванс, если риэлтор не помог ему правильным образом произвести авансирование. Например, покупатель альтернативной квартиры отказался от сделки и требует возвращения аванса, при этом сам собственник этого объекта может не вернуть деньги от владельца той квартиры, которую он покупает, если договора составлены неверно. В итоге участник альтернативной сделки теряет свой аванс¸ особенно это неприятно, если продается небольшая квартира, например, однокомнатная, а покупалась трехкомнатная, то есть аванс за нее гораздо выше.
4. Всем спасибо, все свободны
Очень важный нюанс для альтернативных сделок – это сроки юридического и физического освобождения, чтобы в продаваемой и приобретаемой квартире они совпадали. Когда участник альтернативной сделки невнимательно подходит к этому вопросу, случаются неприятные казусы. Например, в продаваемую квартиру новые жильцы по договору могут заселиться через 5 дней после регистрации договора, а купленная квартира по договору освобождается только через месяц. В итоге человек «подвисает» на месяц без жилья и вынужден доплачивать новому собственнику за дополнительный срок проживания вне рамок договора в своей бывшей квартире.
5. Ни дать, ни взять
Правильная закладка денежных средств в банковскую ячейку при альтернативных сделках – это почти верх «риэлторского мастерства». Данный этап необходимо оформить таким образом, чтобы при отсутствии регистрации одной из квартир в цепочке все участники сделки получили обратно свои денежные средства, и не вышло так, что квартира продана, но купить новую уже нельзя, как и забрать полученные средства. В альтернативных сделках деньги от продажи квартиры закладывают не на продающего собственника, а на продавца другой квартиры, которая приобретается в качестве альтернативы. В случае отказа от сделки продавца этого объекта, собственник, который продал свою квартиру для ее покупки, не может получить деньги из ячейки, поскольку они не предназначались ему. Получается, что он продал квартиру, но ни денег, ни квартиры у него нет. Далее уже по решению суда ему разрешается получить деньги из ячейки после продажи своей квартиры.
«Альтернативные сделки – это исключительно российское явление, в западных странах люди сначала продают свое жилье, потом покупают новое, а на время поиска снимают квартиру. В России же проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры, причем бывают “цепочки” разной степени сложности – когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Однако, чем сложней “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется”. Сейчас квартиры, находящиеся в альтернативной продаже, на 3-5% дешевле среднего рыночного показателя для аналогичных предложений. Участники таких сделок должны быть готовы к дисконту, поскольку лучше всего альтернативные сделки проходят “растущем” рынке, когда выбор предложений не так велик. Сейчас ситуация обратная – на рынке достаточно много предложений свободных квартир, которые предполагают меньше трудностей и рисков при покупке, поэтому покупатели в первую очередь рассматривают такие предложения. Чтобы найти покупателя для альтернативной квартиры, дисконт необходим», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet.
Контактное лицо: Пресс-служба
Компания: Est-a-Tet
Добавлен: 21:30, 17.08.2016
Количество просмотров: 548
Страна: Россия
| В Москве стартовал конкурс лидеров девелопмента PROESTATE Awards 2024, Setevie, 04:16, 17.11.2024, Россия39 |
| В Москве стартовал конкурс лидеров девелопмента PROESTATE Awards 2024
Первый этап международной премии в сфере девелопмента, которая объединяет застройщиков коммерческой и жилой недвижимости, продлится до 1 декабря. Участники рынка недвижимости смогут побороться за профессиональное признание и получить золотые награды более чем в 60-ти номинациях. |
| Корпуса 24.1 и 24.2 ЖК «Фестиваль Парк 2» введены в эксплуатацию, Центр-Инвест, 04:15, 17.11.2024, Россия40 |
| Девелопер «Центр-Инвест» получил разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов (24.1 и 24.2), входящих в 3 этап строительства жилого комплекса бизнес-класса «Фестиваль Парк 2». Новостройка расположена в престижном Левобережном районе в оптимальной близости от центра столицы по адресу Фестивальная улица, дом 15. |
| Российский строительный рынок перешел на “аналоговое” импортозамещение, Plus Development, 01:53, 30.10.2024, Россия262 |
| В компании Plus Development проанализировали текущую ситуацию на рынке стройматериалов и комплектующих. Сильнее всего от ухода западных поставщиков пострадал сегмент элитного жилья, а вот массовый сектор, включая ниши “комфорт” и “бизнес-лайт”, успешно справился с импортозамещением. Качество при этом не пострадало. |
| ЖК «Первый Нагатинский» — финалист премии URBAN, Прайм Лайф, 03:14, 29.10.2024, Россия84 |
| Флагманский проект девелоперской компании Прайм Лайф — семейный жилой квартал «Первый Нагатинский» вышел в финал московской премии в области городской недвижимости Urban 2024 в двух номинациях «Лучшее учебное пространство» и «Выбор родителей». |
|
|
