 |
«Метриум Групп»: Защищен ли покупатель при передаче площадки другому застройщику?
По данным Российского рейтингового агентства (РАСК), за первое полугодие 2016 года в стране обанкротились 1600 строительных организаций. Хотя большинство из них – это подрядчики, лишившиеся заказов в период рецессии, немало среди банкротов и девелоперов. На сегодняшний день, по данным Минстроя, в России насчитывается около 600 проблемных объектов долевого строительства, участниками которого являются 45 тыс. человек. Какие сценарии развития событий ожидают дольщиков проблемных объектов, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Чаще всего застройщики все же находят дополнительные источники финансирования и завершают стройку, пусть даже и с серьезной задержкой по срокам. Однако нередко проблемные объекты переходят в распоряжение других девелоперов.
Самый безопасный для участника долевого строительства вариант смены девелопера – это приобретение одним застройщиком другого. Как правило, проект реализуется не самим инвестором или девелоперской компанией, а фирмой, владеющей участком и фактически подконтрольной девелоперу. В случае ее продажи другому «игроку», все ранее взятые ею обязательства сохраняются в полном объеме – клиентам даже не нужно перезаключать договоры. Иными словами, меняются бенефициары процесса строительства, но не его исполнители. Полагаю, что таким же безболезненным для дольщиков образом пройдет слияние «Мортона» с группой компаний ПИК.
Более неприятная для покупателя квартиры ситуация – банкротство девелопера. В этом случае есть несколько сценариев развития событий.
Первый – это создание жилищно-строительного кооператива, в который вступают дольщики. В уставе ЖСК прописывается основная цель – завершение реализации проекта. В итоге, бывшие покупатели квартир, порой внезапно для себя, превращаются в строителей. Конечно, у них нет необходимого опыта, а чаще всего и денег, которые требуются на завершение стройки. Достигнуть согласия среди десятков и даже сотен дольщиков, оставшихся без денег и без квартир, почти невозможно. На практике схема с ЖСК работала только в том случае, если стройка замораживалась на высоких стадиях строительной готовности здания, а значит – не требовалось больших вливаний.
Второй сценарий – выставление объекта незавершенного строительства на торги. В этом случае земельный участок с долгостроем, как и другое имущество застройщика, продается по рыночной стоимости. Учитывая крайне низкую ликвидность такого объекта, выручить от его продажи сколь-нибудь удовлетворительные суммы практически невозможно. Не стоит забывать, что дольщики не являются первостепенной группой на получение компенсации из вырученных от продажи средств. Поэтому в действительности они не получают даже тех денег, которые некогда были вложены.
Третий сценарий – передача стройки другому девелоперу. Этот вариант появился относительно недавно, в декабре 2015 года, когда в Закон о банкротстве были внесены правки, касающиеся несостоятельности застройщиков и последующей передачи их объектов другим девелоперам.
Процедура выглядит следующим образом: в период рассмотрения судом дела о банкротстве застройщик, способный завершить строительство долгостроя, может заявить о своем намерении достроить объект, направив соответствующее уведомление в суд, арбитражному управляющему и в Минстрой. Если девелопер полностью удовлетворяет требованиям 214-ФЗ, арбитражный суд выносит определение, согласно которому все права на застройку и обязательства перед дольщиками переходят новому застройщику. В этой ситуации дольщик практически ничем не рискует, если только новый застройщик не решится пойти против закона и решения суда, что маловероятно. Договоры долевого участия перезаключаются с учетом всех обязательств прежнего девелопера. По сути, это такая же процедура, как если бы права на проект были приобретены другим застройщиком.
Тем не менее, у дольщиков все же есть риски, связанные с особенностью процедуры банкротства застройщика, при которой дольщик может потребовать как возврата денег за жилье, так и передачи готовый квартиры. Если до появления нового застройщика в ходе процедуры банкротства дольщик решит потребовать от девелопера-должника деньги, то при переходе стройки в «новые руки», он останется со своим «денежным» требованием к старому застройщику, ведь от нового девелопера он не сможет потребовать возврата денег. Таким образом покупатель остается в группе кредиторов старого застройщика третьей или четвертой очереди, то есть фактически минимизирует свои шансы когда-либо получить назад вложенные средства. Помимо этого, следует учесть, что даже те дольщики, которые все же предпочли потребовать передачу готового жилья, не смогут получить пени и штрафы с нового застройщика. Эти выплаты тоже остаются на совести старого должника.
Таким образом, в законодательстве наконец появился новый механизм, который дает шанс дольщикам застройщиков-банкротов получить долгожданное жилье. Вместе с тем отмечу, что фактически на практике данный механизм еще не применялся – не было прецедентов. Поэтому «подводные камни» еще могут обнаружиться. Наиболее вероятным «полигоном» для применения новых норм о несостоятельности застройщика станут стройки СУ-155. Банк «Российский капитал» уже закончил консолидацию активов этого застройщика и вот-вот приступает к поиску девелоперов, которые смогут завершить недостроенное жилье.
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриу Групп
Добавлен: 11:06, 01.11.2016
Количество просмотров: 590
Страна: Россия
| Почти 60% офисов на первичном рынке Петербурга сосредоточено в двух деловых районах, Петербургская недвижимость, 21:39, 04.07.2026, Россия367 |
| По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка. |
| Что происходит на рынке загородной недвижимости, ИА Рустемпо, 22:48, 30.06.2026, Россия192 |
| 2026 год рисует картину загородного рынка недвижимости, где сосуществуют два, казалось бы, противоречивых фактора: с одной стороны – высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, а также рост себестоимости материалов и работ, с другой – появляются отчетливые признаки оживления рынка, а главное – меняются сами предпочтения покупателей… |
| Гостиничные проекты RBI получили награду международного туристического агрегатора Trip.com, RBI, 01:44, 29.06.2026, Россия182 |
| Апарт-отели ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO M103 получили награду международного онлайн-сервиса Trip.com в номинации Top Producing Hotel 2026. Кроме того, Группа RBI победила в номинации Top Producing Chain 2026 за развитие сети гостиниц под брендом ARTSTUDIO. Награды подтверждают высокие результаты проектов девелопера на одной из крупнейших туристических площадок мира. |
| Эдуард Тиктинский признан самой влиятельной персоной в российском девелопменте, RBI, 01:43, 29.06.2026, Россия201 |
| Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский занял первое место в рейтинге девелоперов «Персона», составленном экспертами URBAN и агентством RQI. Лидерство в рейтинге подтверждает высокий уровень управленческой эффективности и медийного влияния главы компании, которая на протяжении 32 лет формирует облик Петербурга. |
|
|
