 |
«Метриум Групп»: Защищен ли покупатель при передаче площадки другому застройщику?
По данным Российского рейтингового агентства (РАСК), за первое полугодие 2016 года в стране обанкротились 1600 строительных организаций. Хотя большинство из них – это подрядчики, лишившиеся заказов в период рецессии, немало среди банкротов и девелоперов. На сегодняшний день, по данным Минстроя, в России насчитывается около 600 проблемных объектов долевого строительства, участниками которого являются 45 тыс. человек. Какие сценарии развития событий ожидают дольщиков проблемных объектов, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Чаще всего застройщики все же находят дополнительные источники финансирования и завершают стройку, пусть даже и с серьезной задержкой по срокам. Однако нередко проблемные объекты переходят в распоряжение других девелоперов.
Самый безопасный для участника долевого строительства вариант смены девелопера – это приобретение одним застройщиком другого. Как правило, проект реализуется не самим инвестором или девелоперской компанией, а фирмой, владеющей участком и фактически подконтрольной девелоперу. В случае ее продажи другому «игроку», все ранее взятые ею обязательства сохраняются в полном объеме – клиентам даже не нужно перезаключать договоры. Иными словами, меняются бенефициары процесса строительства, но не его исполнители. Полагаю, что таким же безболезненным для дольщиков образом пройдет слияние «Мортона» с группой компаний ПИК.
Более неприятная для покупателя квартиры ситуация – банкротство девелопера. В этом случае есть несколько сценариев развития событий.
Первый – это создание жилищно-строительного кооператива, в который вступают дольщики. В уставе ЖСК прописывается основная цель – завершение реализации проекта. В итоге, бывшие покупатели квартир, порой внезапно для себя, превращаются в строителей. Конечно, у них нет необходимого опыта, а чаще всего и денег, которые требуются на завершение стройки. Достигнуть согласия среди десятков и даже сотен дольщиков, оставшихся без денег и без квартир, почти невозможно. На практике схема с ЖСК работала только в том случае, если стройка замораживалась на высоких стадиях строительной готовности здания, а значит – не требовалось больших вливаний.
Второй сценарий – выставление объекта незавершенного строительства на торги. В этом случае земельный участок с долгостроем, как и другое имущество застройщика, продается по рыночной стоимости. Учитывая крайне низкую ликвидность такого объекта, выручить от его продажи сколь-нибудь удовлетворительные суммы практически невозможно. Не стоит забывать, что дольщики не являются первостепенной группой на получение компенсации из вырученных от продажи средств. Поэтому в действительности они не получают даже тех денег, которые некогда были вложены.
Третий сценарий – передача стройки другому девелоперу. Этот вариант появился относительно недавно, в декабре 2015 года, когда в Закон о банкротстве были внесены правки, касающиеся несостоятельности застройщиков и последующей передачи их объектов другим девелоперам.
Процедура выглядит следующим образом: в период рассмотрения судом дела о банкротстве застройщик, способный завершить строительство долгостроя, может заявить о своем намерении достроить объект, направив соответствующее уведомление в суд, арбитражному управляющему и в Минстрой. Если девелопер полностью удовлетворяет требованиям 214-ФЗ, арбитражный суд выносит определение, согласно которому все права на застройку и обязательства перед дольщиками переходят новому застройщику. В этой ситуации дольщик практически ничем не рискует, если только новый застройщик не решится пойти против закона и решения суда, что маловероятно. Договоры долевого участия перезаключаются с учетом всех обязательств прежнего девелопера. По сути, это такая же процедура, как если бы права на проект были приобретены другим застройщиком.
Тем не менее, у дольщиков все же есть риски, связанные с особенностью процедуры банкротства застройщика, при которой дольщик может потребовать как возврата денег за жилье, так и передачи готовый квартиры. Если до появления нового застройщика в ходе процедуры банкротства дольщик решит потребовать от девелопера-должника деньги, то при переходе стройки в «новые руки», он останется со своим «денежным» требованием к старому застройщику, ведь от нового девелопера он не сможет потребовать возврата денег. Таким образом покупатель остается в группе кредиторов старого застройщика третьей или четвертой очереди, то есть фактически минимизирует свои шансы когда-либо получить назад вложенные средства. Помимо этого, следует учесть, что даже те дольщики, которые все же предпочли потребовать передачу готового жилья, не смогут получить пени и штрафы с нового застройщика. Эти выплаты тоже остаются на совести старого должника.
Таким образом, в законодательстве наконец появился новый механизм, который дает шанс дольщикам застройщиков-банкротов получить долгожданное жилье. Вместе с тем отмечу, что фактически на практике данный механизм еще не применялся – не было прецедентов. Поэтому «подводные камни» еще могут обнаружиться. Наиболее вероятным «полигоном» для применения новых норм о несостоятельности застройщика станут стройки СУ-155. Банк «Российский капитал» уже закончил консолидацию активов этого застройщика и вот-вот приступает к поиску девелоперов, которые смогут завершить недостроенное жилье.
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриу Групп
Добавлен: 11:06, 01.11.2016
Количество просмотров: 540
Страна: Россия
| Совет по созданию единого архитектурного кода появится в России, Клуб инвесторов Москвы, 15:09, 29.08.2025, Россия205 |
| Клуб инвесторов Москвы (КИМ) поддержал идею создания экспертного Совета для обсуждения проблем девелопмента, дизайна и формирования качественной городской среды в масштабах страны. Об этом в рамках круглого стола «Градостроительный и архитектурный код России» заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Клубный квартал «1799» от ФД «Неометрия» получил статус «умного дома», Неометрия, 23:52, 08.08.2025, Россия377 |
| Клубный квартал бизнес-класса «1799», который ФД «Неометрия» (ключевой актив холдинга Alias Group) строит в Ростове-на-Дону, удостоен диплома «Умный дом» класс «С» и включен в реестр умных новостроек Единого ресурса застройщиков России. Этот статус официально подтверждает соответствие ЖК современным стандартам автоматизации. |
| Транспортная доступность повышает привлекательность ЖК Первый Нагатинский, Прайм Лайф, 17:54, 31.07.2025, Россия185 |
| Активное развитие транспортной сети на юге Москвы значительно увеличивает транспортную доступность семейного квартала Первый Нагатинский. Дальнейшее строительство новых линий метро и дорожных магистралей повысит этот показатель. Об этом рассказал управляющий партнер Прайм Лайф Денис Коноваленко. |
|
|
