 |
Инвестиционно-строительный холдинг RODEX Group. Аналитический отчет – Март 2010
Рынок загородной недвижимости Подмосковья ожидает рост
Сегодня общее количество проектов на загородном рынке малоэтажного строительства в Подмосковье приближается к 800. Из них, по приблизительным подсчетам, около 300 – сданы (это в основном поселки до 50 домовладений построенные до 2002 года), около 100 проектов – заморожены в конце 2008 – начале 2009 г. и примерно 400 находятся на разных стадиях готовности и ведутся активные продажи. В свою очередь, только 30% из этих 400 могут заинтересовать покупателей, т.к. они находятся на заключительной стадии готовности - построены дома (как минимум 1 очередь) и введены либо все, либо 3 из 4 основных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация). Но только в половине из 120 почти готовых проектов ведется строительство и домов и коммуникаций.
Что же касается структуры предложений, то она сильно не изменилась. Наибольшим спросом на рынке, как и в 2009, в 1 квартале текущего года, пользуется недвижимость эконом- и бизнес-класса – примерно 80% от общего числа сделок. Во время кризиса было отмечено серьезное падение спроса на элитную недвижимость (30-45%), однако в ближайшей перспективе резкий рост в данном секторе видится маловероятным. Если повышение и будет, то только незначительным – по нашим подсчетам, он составит не более 15%.
Изменилась структура спроса - люди, в основном, берут готовое жилье. Но, при определенных условиях, возможна покупка проектов на ранней стадии. Но только у опытных игроков – компаний, у которых есть более 5 построенных поселков, а также стабильная положительная репутация.
В настоящий момент, на рынке практически отсутствуют покупатели с инвестиционными целями.
На первый взгляд может показаться, что в период октябрь 2008 - декабрь 2009 мы были свидетелями неуклонного падения цен во всех секторах российской недвижимости. Однако, это только половина правды - на рынке присутствовало некоторое количество компаний, которые не только не снижали, но даже повышали цены на свои проекты (в среднем повышение было на 20-50%). Это связано, в первую очередь, с тем, что проекты данных компаний либо были уже полностью построены, либо находились на финальном этапе реализации (это 1/3 из тех самых 30%, о которых мы говорили выше).
Несмотря на тяжелый, в финансовом плане, год, достаточные финансовые средства в сфере загородной недвижимости были, как и у девелоперов, так и у потенциальных клиентов. Малая активность объясняется тем, что большинство участников рынка придерживали деньги «на черный день» и если со стороны покупателя это было обоснованно, то с девелоперами такая запасливость сыграла злую шутку. Именно в период октября 2008 – декабря 2009 складывалась благоприятная обстановка для вложения необходимых средств с целью завершения ранее начатых проектов. Это обусловлено снижением цен в кризис как на рабочую силу, строительные материалы, так и на сопутствующие расходы. Те компании, которые были достаточно дальновидны и вложились в кризисный год, уже в марте 2010 первыми снимали «первые сливки».
Также, с целью привлечения «живых денег» многие компании из этих 30% внедряли различные программы финансирования, что положительно повлияло на их состояние в проблемный период.
Мы ожидаем, что в 2010 – 2011 гг. будет нехватка готового жилья, которая выльется в рост цен. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что выльется в рост цен.
Диапазон роста – от 5 до 50% процентов. Такой широкий разброс обусловлен тем, насколько компания–застройщик обременена кредитными ограничениями. Если такие ограничения имеются, то цена будет стагнировать (либо можно ожидать небольшие колебания в пределах 10%). Если же у компании отсутствуют кредитные обременения (либо они незначительные), то к осени цена может вырасти на 50%.
Сейчас наиболее привлекательные для инвесторов – поселки на ранней стадии готовности, реализуемые опытными игроками (компаниями у которых уже есть минимум 5 реализованных проектов). В таком поселке ежеквартально цена будет повышаться на 15-20%. Таким образом, за два года (средний срок реализации проекта) инвестор сможет получить около 160% прибыли
Во втором квартале рост достигнет 10-20% по сравнению с 1 кварталом. Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену – репутация компании и качество каждого конкретного проекта.
С последней недели февраля мы наблюдаем всплеск покупательского интереса и если в течение апреля – мая данный интерес будет устойчивым, то с конца мая – июня можно ожидать существенного роста цен. Однако, все это верно только для обозначенных 30% проектов, находящихся в финальной стадии. Что касается остальных компаний, которые по тем или иным причинам находятся в стагнации, то мы ожидаем, что в этом году они активизируют свои проекты, но в ближайший год они не будут ликвидными.
Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста – сезонность, 2/3 – отложенный спрос. Также, не стоит забывать о том, что люди начали приспосабливаться к сложной финансовой обстановке и постепенно все большее количество граждан всерьез задумываются о том, чтобы улучшить свои жилищные условия, переехав из города за город, несмотря на пессимизм в отношении девелоперов вице-премьера Кудрина.
Контактное лицо: Валова Ольга
Компания: Инвестиционно-строительный холдинг RODEX Group
Добавлен: 11:18, 11.04.2010
Количество просмотров: 776
| Создание региональных сетевых операторов улучшит инвестиционный климат и снизит затраты бизнеса, Клуб инвесторов Москвы, 16:20, 12.07.2026, Россия156 |
| Для синхронизации деятельности всех участников процесса по строительству и ремонту инженерной и транспортной инфраструктуры, а также благоустройства территории, созрела необходимость создать в каждом регионе единого оператора. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках Инфраструктурного саммита 2026. |
| Почти 60% офисов на первичном рынке Петербурга сосредоточено в двух деловых районах, Петербургская недвижимость, 21:39, 04.07.2026, Россия435 |
| По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка. |
| Что происходит на рынке загородной недвижимости, ИА Рустемпо, 22:48, 30.06.2026, Россия254 |
| 2026 год рисует картину загородного рынка недвижимости, где сосуществуют два, казалось бы, противоречивых фактора: с одной стороны – высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, а также рост себестоимости материалов и работ, с другой – появляются отчетливые признаки оживления рынка, а главное – меняются сами предпочтения покупателей… |
|
|
