 |
Лайфхак от «Метриум»: Как выбрать апартамент для аренды в высокобюджетном сегменте?
После реформы долевого строительства привлекательность инвестиций в «котлован» снизится, ведь сократится разница между ценой строящегося и готового жилья. При этом вырастет интерес к арендному бизнесу, и наибольшую выручку в этом случае дадут инвестиции в дорогое жилье. Эксперты «Метриум» рассказывают, где искать ликвидные комплексы, и какие апартаменты принесут наибольший доход от аренды.
Рынок аренды элитного жилья сравнительно узкий, но здесь можно получить самую высокую прибыль. По данным «Метриум» в 2018 году средняя арендная ставка составила 210 тыс. рублей, а максимальная достигла 1,6 млн рублей в месяц. Удачно выбранный объект может стать стабильным источником немалого пассивного дохода. Чтобы его найти, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Этап первый: поиск комплекса
Первая и наиболее важная задача – это поиск ликвидного проекта апартаментов, подходящего для арендного бизнеса. На этом этапе необходимо ответить на два вопроса: где и какой мы ищем комплекс?
Местоположение
Выбор расположения комплекса апартаментов для сдачи в аренду зависит от класса объекта, в который собирается вложиться инвестор. Среднестатистический портрет арендатора очень разнится в бизнес-, премиум- и элитном классе жилья. Рассмотрим последовательно каждый из них.
В бизнес-классе потенциальных арендаторов больше всего, а их портрет – самый разнообразный. Соответственно, география выбора удачного комплекса для сдачи в аренду широкая.
Прежде всего следует искать апартаменты в «поясе» между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Это основные «артерии», которые связывают большинство крупных деловых кластеров Москвы, и работающих в них арендаторов. Соответственно, чем ближе крупный деловой центр или их скопление, тем больше потенциальных клиентов.
Далее: арендаторы жилья бизнес-класса иногда пользуются метро, и для них наличие рядом станций подземки также играет роль. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют проекты, расположенные в 5-15 минутах ходьбы от метро. По вышеперечисленным параметрам лучше всего для аренды подойдут проекты «Level Павелецкая», Apartments, Soho+Noho, «Пресня Сити».
В премиальном и элитном сегментах большее значение имеет престиж локации. Арендаторы с большим бюджетом не зависят от жестких графиков, поэтому не испытывают потребности в ежедневной транспортной доступности своих офисов. Квартиросъемщики такого жилья предпочитают объекты в пределах Садового кольца. Для них важна близость высококлассных коммерческих услуг, эпицентров культурной жизни, важнейших центров принятия политических решений. С высокой вероятностью у таких арендаторов есть семьи и дети, поэтому они часто обращают внимание на наличие элитных школ, гимназий и топовых учебных заведений поблизости. Среди таких объектов в центре Москвы можно выделить Chkalov, Red7, A-Residence, The Book.
Формат комплекса
Формат комплекса, идеально подходящего для арендного бизнеса, различается в зависимости от сегмента новостройки, отмечают в «Метриум». Однако есть ряд общих правил при выборе объекта:
– Сторонитесь проектов с большим числом апартаментов. Чем крупнее комплекс, тем больше конкурентов-арендодателей. Предельно разумное количество лотов – около 400.
– Ищите исключительно комплексы с отделкой от застройщика. Готовый для заселения апартамент по определению дешевле «чернового варианта» примерно на 20-30%.
– Выбирайте проекты с собственной инфраструктурой. Причем в высокобюджетном сегменте речь идет прежде всего о коммерческих услугах (рестораны, бутики, салоны красоты и т.п.).
– Отдайте предпочтение комплексу на ранней стадии строительства. Это снизит объем вложений и увеличит доходность в перспективе.
– Выбирайте проект с паркингом. У большинства потенциальных арендаторов есть авто.
– Найдите комплекс, где предполагается гостиничное обслуживание от управляющей компании застройщика.
«Гостиничное обслуживание решает много проблем арендатора и инвестора, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Потенциальные квартиросъемщики в высокобюджетном сегменте – это очень занятые люди, которые не привыкли тратить время на домашние хлопоты. Гостиничное обслуживание как одна из опций в аренде, безусловно, их привлечет. Соответственно, значительная часть нагрузки будет снята и с инвестора, которому не придется заниматься мелкими проблемами клиентов».
В бизнес-классе потенциальный арендатор большую часть времени проводит за пределами дома. Арендный апартамент играет роль своего рода «базы», «запасного аэродрома», «квартиры для пиджака». Поэтому комплекс апартаментов может и не обладать обширной инфраструктурой – как правило, это компенсируется удачным расположением в обеспеченных всем необходимым локациях.
Однако не следует пренебрегать проектами, в которых предусмотрены коворкинги или возможность арендовать комнаты для переговоров и презентаций. Таких проектов пока немного (к примеру, Soho+Noho).
Сложные концепции благоустройства и большие придомовые территории также излишни. Их наличие существенно прибавляет лишние рубли к стоимости апартаментов, а интерес арендаторов к таким атрибутам – слабый.
В премиум- и элитном сегменте арендаторы сфокусированы на уровне комфорта для длительного и повседневного проживания. Поэтому они часто отдают предпочтение клубным домам с относительно небольшим числом соседей.
Второй важный критерий – наличие инфраструктуры. Наиболее удачным вариантом станет комплекс апартаментов в формате residential+retail, объединяющий «жилую» часть, из которой есть прямой доступ к «коммерческой» торговой галерее с высококлассными услугами. Среди немногих подобных проектов эксперты «Метриум» выделяют комплекс премиум-класса Chkalov, в котором, кстати, есть и коворкинг.
Желательно наличие оригинальной зоны для отдыха на свежем воздухе: маленького сквера или эксплуатируемой кровли на стилобате. Ландшафтный дизайн от ведущих зарубежных или российских бюро будет большим плюсом.
Этап второй: поиск апартаментов
Арендатор смотрит на жилье абсолютно не так, как покупатель квартиры для долгосрочного проживания. Поэтому при поиске арендного апартамента нужно опираться на следующие критерии, правда, с поправкой на особенности класса новостройки.
Этаж
Лучше всего приобретать апартаменты на средних и нижних этажах комплекса, исключая первый. Во всех новостройках есть одно правило – чем выше, тем дороже.
Тем более не следует вкладываться в жилье на верхних этажах в бизнес-классе – это снизит доходность. Не нужно вкладываться в объекты с лучшими видами, скажем, на центр города, «Москва-Сити», «зеленые» зоны. Для аренды лучше подобрать апартаменты с видом на другой корпус, глухие стены или крыши рядом стоящих зданий.
В элитном и премиальном сегменте также не следует гоняться за видовыми квартирами, хотя в отдельных проектах они могут привлечь арендатора. Так, по данным «Метриум», в 2018 году впервые со времен сталинских высоток на Садовом кольце появились сразу три высотных премиальных комплекса (Red7, The Book, Chkalov). Такие эксклюзивные варианты могут быть интересны арендаторам с большим бюджетом. Однако в этих сегментах следует выбирать более дешевые объекты, чем предлагаются в среднем по проекту.
Площадь
Общее правило при выборе габаритов – чем меньше, тем лучше. Однако уходить в крайности не нужно. Несмотря на распространение студий (от 25 до 35 кв.м.) в дорогих новостройках, они не пользуются большим спросом у покупателей и инвесторов, оставаясь «штучным» продуктом.
В бизнес-классе самый оптимальный объект под аренду – двухкомнатный апартамент площадью от 50 кв.м до 65 кв.м. Он подойдет как одиноко проживающему человеку, так и молодой семейной паре. При этом лучше выбирать объекты евроформата.
В элитном и премиум-классе также следует искать самые компактные квартиры среди других подобных объектов. Лучшие варианты – двухкомнатные апартаменты площадью 70 кв.м. и трехкомнатные площадью 80-90 кв.м. Объект с большим метражом, скорее всего, будет тяжело сдать из-за высокой ставки.
«Вложения в высокобюджетные апартаменты для их сдачи в аренду могут принести от 3% до 14% годовых, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наиболее перспективны инвестиции в бизнес- и премиум-классе, где доходность составляет порядка 8-12% годовых, а при краткосрочной аренде – до 14%. В элитном сегменте выручить удастся сравнительно немного, как правило, не больше 7% от вложений. Однако сдача в аренду таких объектов позволяет не столько заработать, сколько сохранить вложенные средства и окупить эксплуатационные затраты».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 20:53, 07.03.2019
Количество просмотров: 853
Страна: Россия
| Поправки в Водный кодекс РФ подготовят до конца года, Клуб инвесторов Москвы, 21:46, 13.10.2026, Россия181 |
| Корректировки в Водный кодекс РФ, снимающие избыточные ограничения на строительство рядом с водоемами, планируется разработать до конца этого года. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках конференции «Недвижимость полного цикла + редевелопмент». |
| Девелоперы предлагают использовать обмен земли вместо изъятия в проектах КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 19:37, 07.10.2026, Россия322 |
| Необходимо расширить перечень законодательных оснований для обмена земельных участков с последующим строительством государственных объектов в рамках проектов комплексного развития территорий. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| RBI вывела на рынок 1,4 тыс. квартир в Петербурге, RBI, 00:18, 04.10.2026, Россия488 |
| Группа RBI вывела в продажу вторые очереди жилых комплексов «Передвижники» и «Гений» в Санкт-Петербурге. Совокупно в новых корпусах запроектировано 1 387 квартир. В сентябре компания также вошла в топ-5 застройщиков города по объёму текущего строительства. |
|
|
