Лайфхак от «Метриум»: Как выбрать апартамент для аренды в высокобюджетном сегменте?
После реформы долевого строительства привлекательность инвестиций в «котлован» снизится, ведь сократится разница между ценой строящегося и готового жилья. При этом вырастет интерес к арендному бизнесу, и наибольшую выручку в этом случае дадут инвестиции в дорогое жилье. Эксперты «Метриум» рассказывают, где искать ликвидные комплексы, и какие апартаменты принесут наибольший доход от аренды.
Рынок аренды элитного жилья сравнительно узкий, но здесь можно получить самую высокую прибыль. По данным «Метриум» в 2018 году средняя арендная ставка составила 210 тыс. рублей, а максимальная достигла 1,6 млн рублей в месяц. Удачно выбранный объект может стать стабильным источником немалого пассивного дохода. Чтобы его найти, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Этап первый: поиск комплекса Первая и наиболее важная задача – это поиск ликвидного проекта апартаментов, подходящего для арендного бизнеса. На этом этапе необходимо ответить на два вопроса: где и какой мы ищем комплекс?
Местоположение Выбор расположения комплекса апартаментов для сдачи в аренду зависит от класса объекта, в который собирается вложиться инвестор. Среднестатистический портрет арендатора очень разнится в бизнес-, премиум- и элитном классе жилья. Рассмотрим последовательно каждый из них. В бизнес-классе потенциальных арендаторов больше всего, а их портрет – самый разнообразный. Соответственно, география выбора удачного комплекса для сдачи в аренду широкая. Прежде всего следует искать апартаменты в «поясе» между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Это основные «артерии», которые связывают большинство крупных деловых кластеров Москвы, и работающих в них арендаторов. Соответственно, чем ближе крупный деловой центр или их скопление, тем больше потенциальных клиентов. Далее: арендаторы жилья бизнес-класса иногда пользуются метро, и для них наличие рядом станций подземки также играет роль. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют проекты, расположенные в 5-15 минутах ходьбы от метро. По вышеперечисленным параметрам лучше всего для аренды подойдут проекты «Level Павелецкая», Apartments, Soho+Noho, «Пресня Сити». В премиальном и элитном сегментах большее значение имеет престиж локации. Арендаторы с большим бюджетом не зависят от жестких графиков, поэтому не испытывают потребности в ежедневной транспортной доступности своих офисов. Квартиросъемщики такого жилья предпочитают объекты в пределах Садового кольца. Для них важна близость высококлассных коммерческих услуг, эпицентров культурной жизни, важнейших центров принятия политических решений. С высокой вероятностью у таких арендаторов есть семьи и дети, поэтому они часто обращают внимание на наличие элитных школ, гимназий и топовых учебных заведений поблизости. Среди таких объектов в центре Москвы можно выделить Chkalov, Red7, A-Residence, The Book.
Формат комплекса Формат комплекса, идеально подходящего для арендного бизнеса, различается в зависимости от сегмента новостройки, отмечают в «Метриум». Однако есть ряд общих правил при выборе объекта: – Сторонитесь проектов с большим числом апартаментов. Чем крупнее комплекс, тем больше конкурентов-арендодателей. Предельно разумное количество лотов – около 400. – Ищите исключительно комплексы с отделкой от застройщика. Готовый для заселения апартамент по определению дешевле «чернового варианта» примерно на 20-30%. – Выбирайте проекты с собственной инфраструктурой. Причем в высокобюджетном сегменте речь идет прежде всего о коммерческих услугах (рестораны, бутики, салоны красоты и т.п.). – Отдайте предпочтение комплексу на ранней стадии строительства. Это снизит объем вложений и увеличит доходность в перспективе. – Выбирайте проект с паркингом. У большинства потенциальных арендаторов есть авто. – Найдите комплекс, где предполагается гостиничное обслуживание от управляющей компании застройщика. «Гостиничное обслуживание решает много проблем арендатора и инвестора, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Потенциальные квартиросъемщики в высокобюджетном сегменте – это очень занятые люди, которые не привыкли тратить время на домашние хлопоты. Гостиничное обслуживание как одна из опций в аренде, безусловно, их привлечет. Соответственно, значительная часть нагрузки будет снята и с инвестора, которому не придется заниматься мелкими проблемами клиентов».
В бизнес-классе потенциальный арендатор большую часть времени проводит за пределами дома. Арендный апартамент играет роль своего рода «базы», «запасного аэродрома», «квартиры для пиджака». Поэтому комплекс апартаментов может и не обладать обширной инфраструктурой – как правило, это компенсируется удачным расположением в обеспеченных всем необходимым локациях. Однако не следует пренебрегать проектами, в которых предусмотрены коворкинги или возможность арендовать комнаты для переговоров и презентаций. Таких проектов пока немного (к примеру, Soho+Noho). Сложные концепции благоустройства и большие придомовые территории также излишни. Их наличие существенно прибавляет лишние рубли к стоимости апартаментов, а интерес арендаторов к таким атрибутам – слабый. В премиум- и элитном сегменте арендаторы сфокусированы на уровне комфорта для длительного и повседневного проживания. Поэтому они часто отдают предпочтение клубным домам с относительно небольшим числом соседей. Второй важный критерий – наличие инфраструктуры. Наиболее удачным вариантом станет комплекс апартаментов в формате residential+retail, объединяющий «жилую» часть, из которой есть прямой доступ к «коммерческой» торговой галерее с высококлассными услугами. Среди немногих подобных проектов эксперты «Метриум» выделяют комплекс премиум-класса Chkalov, в котором, кстати, есть и коворкинг. Желательно наличие оригинальной зоны для отдыха на свежем воздухе: маленького сквера или эксплуатируемой кровли на стилобате. Ландшафтный дизайн от ведущих зарубежных или российских бюро будет большим плюсом.
Этап второй: поиск апартаментов Арендатор смотрит на жилье абсолютно не так, как покупатель квартиры для долгосрочного проживания. Поэтому при поиске арендного апартамента нужно опираться на следующие критерии, правда, с поправкой на особенности класса новостройки.
Этаж Лучше всего приобретать апартаменты на средних и нижних этажах комплекса, исключая первый. Во всех новостройках есть одно правило – чем выше, тем дороже. Тем более не следует вкладываться в жилье на верхних этажах в бизнес-классе – это снизит доходность. Не нужно вкладываться в объекты с лучшими видами, скажем, на центр города, «Москва-Сити», «зеленые» зоны. Для аренды лучше подобрать апартаменты с видом на другой корпус, глухие стены или крыши рядом стоящих зданий. В элитном и премиальном сегменте также не следует гоняться за видовыми квартирами, хотя в отдельных проектах они могут привлечь арендатора. Так, по данным «Метриум», в 2018 году впервые со времен сталинских высоток на Садовом кольце появились сразу три высотных премиальных комплекса (Red7, The Book, Chkalov). Такие эксклюзивные варианты могут быть интересны арендаторам с большим бюджетом. Однако в этих сегментах следует выбирать более дешевые объекты, чем предлагаются в среднем по проекту.
Площадь Общее правило при выборе габаритов – чем меньше, тем лучше. Однако уходить в крайности не нужно. Несмотря на распространение студий (от 25 до 35 кв.м.) в дорогих новостройках, они не пользуются большим спросом у покупателей и инвесторов, оставаясь «штучным» продуктом. В бизнес-классе самый оптимальный объект под аренду – двухкомнатный апартамент площадью от 50 кв.м до 65 кв.м. Он подойдет как одиноко проживающему человеку, так и молодой семейной паре. При этом лучше выбирать объекты евроформата. В элитном и премиум-классе также следует искать самые компактные квартиры среди других подобных объектов. Лучшие варианты – двухкомнатные апартаменты площадью 70 кв.м. и трехкомнатные площадью 80-90 кв.м. Объект с большим метражом, скорее всего, будет тяжело сдать из-за высокой ставки.
«Вложения в высокобюджетные апартаменты для их сдачи в аренду могут принести от 3% до 14% годовых, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наиболее перспективны инвестиции в бизнес- и премиум-классе, где доходность составляет порядка 8-12% годовых, а при краткосрочной аренде – до 14%. В элитном сегменте выручить удастся сравнительно немного, как правило, не больше 7% от вложений. Однако сдача в аренду таких объектов позволяет не столько заработать, сколько сохранить вложенные средства и окупить эксплуатационные затраты».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 20:53, 07.03.2019
Количество просмотров: 670
Страна: Россия
В Калининграде открыт филиал Государственной Третьяковской галереи — одного из ключевых объектов масштабного культурно-образовательного комплекса на острове Октябрьский. Проектную и рабочую документацию здания, а также BIM-модели разработала проектная компания WildTeam, обеспечив точное соответствие концепции архитекторов и реализацию сложных инженерных решений.
Девелопер West Wind Group приступил к работам в промышленном комплексе конца XIX — начала ХХ вв. на Сущевском валу. Проект предполагает трансформацию объекта рядом с метро «Марьина роща» в современный деловой центр площадью 12 000 кв. м.
За 2019-2024 гг. общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя увеличилась с 25,4 до 27 м2 (+9,5%). В Республике Хакасия за этот же период рост составил 14,2% – с 25,4 до 29 м2 на человека.
Мещанский район Москвы — уникальный уголок столицы, где переплелись многовековая история и архитектурное наследие, представляющее собой важную часть культурного богатства города. Здесь расположены значимые памятники архитектуры регионального и федерального значения, а также множество исторических улиц.
В течение первых шести месяцев 2025 года компания «Реалитек» реализовала более 192 тысяч квадратных метров земли в пяти индустриальных парках в Московской области.
Вопреки прогнозам последних лет, «зеленая» сертификация востребована у офисных девелоперов в России. Эксперты West Wind Group проанализировали, почему к середине 2025 года интерес к ней перестал быть нишевой историей.
На берегу Онежского озера, в 13 км от Петрозаводска в Прионежском районе Карелии, Vetvihome запускает строительство 4-звездочного эко-ориентированного отельного комплекса «MIRA Lake Resort».
25 июня 2025 года в Москве состоялось первое рабочее совещание Совета при Национальном центре «Россия» по разработке и продвижению нового российского стиля в общественном пространстве.
Девелопер загородных коттеджных поселков, ГК Vetvihome, объявляет о старте проекта строительства клубного коттеджного поселка Family River Park на берегу реки Сура в Чувашской Республике.
На стенде Москвы в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2025) представили новый производственный комплекс Генезис Прайм, специализирующийся на выпуске крупноформатных фасадных модулей.
Группа RBI получила разрешение на строительство первой очереди жилого квартала с детским садом по адресу просп. Большевиков, 22. Проект расположится в Невском районе, на правом берегу Невы, в 11 минутах пешком от станции метро «Улица Дыбенко».
Офис Группы RBI в культурно-деловом пространстве «Левашовский хлебозавод» стала победителем премии HREXPO PRO ЛЮДЕЙ в номинации «Человекоцентричная культура».
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) выдал свидетельство об архитектурно-градостроительном решении на вторую очередь ЖК Первый Нагатинский. Автором архитектурной концепции выступило известное бюро СПИЧ.
В компании Plus Development проанализировали известные произведения русской классики и визуализировали планировки квартир персонажей, которых в России все знают и любят. Проект приурочили ко Дню русского языка.
