 |
«Ферро-Строй»: Девелопер и генподрядчик – вместе или против?
С июля 2019 года девелоперов ждет переход к новой модели продаж с использованием эскроу-счетов. Одним из условий банков для получения проектного финансирования на строительство может стать наличие у девелопера контракта «под ключ» с генподрядчиком. О проблемах во взаимодействии застройщиков и подрядчиков, а также способах их решения рассказал Игорь Кураков, исполнительный директор ГК «Ферро-Строй» на конференции «Высшей школы экономики», посвященной столичному рынку жилой недвижимости.
Законодательные изменения в 214-ФЗ, направленные на повышение гарантий дольщиков и усиление контроля за текущей деятельностью застройщиков, вынуждают девелоперов искать новые способы сохранения экономической эффективности проектов жилой недвижимости. В этих условия одной из задач становится получение девелопером от подрядчиков адекватной рыночной стоимости предоставляемых услуг. По мнению ГК «Ферро-Строй», сегодня на рынке отмечается дефицит высококвалифицированных подрядных организаций – профессиональных участников с опытом и собственными производственными мощностями, позволяющими реализовывать качественные масштабные жилые проекты. По этой причине есть риск возникновения проблем с получением проектного банковского финансирования, поскольку одним из условий, возможно, станет наличие у девелопера контракта «под ключ» с генеральным подрядчиком.
ГК «Ферро-Строй» имеет опыт работы не только в качестве девелопера, но и подрядчика. Так, в 2018 году компания заключила соглашение на проектирование и строительство наземных паркингов из металлоконструкций в проектах ГК Абсолют, а также –ГК ПИК – крупнейшего по объему портфеля девелопера Москвы, согласно данным компании «Метриум». Одновременно ГК «Ферро-Строй» имеет собственный портфель реализованных и строящихся проектов объёмом более 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Таким образом, девелопер, исходя из собственного опыта, может рассказать об особенностях «внутренней кухни» проведения тендеров на строительство и проблемах, которые приходится решать застройщикам и подрядчикам.
1. Отсутствие утвержденной рабочей документации на момент проведения тендера.
Когда генподрядчик приступает к реализации проекта, нередко выясняется, что в смете не учтено множество работ, из-за чего приходится увеличивать стоимость услуг для девелопера. Последнему зачастую проще доплатить недостающие средства, чем менять подрядную организацию, рискуя не уложиться в сроки. Поэтому, прежде чем приступить к строительству, девелопер должен провести масштабные подготовительные работы в «бумажной» стадии проекта, занимающие ни один год. Именно так, к примеру, поступают японские застройщики, которые тратят на подготовку документации и детальный просчет сметы проекта в среднем 2-3 года. При этом непосредственно на строительно-монтажные работы у них уходит в два раза меньше времени.
2. Увеличение стоимости услуг генерального подрядчика даже при наличии договора
Девелоперу сложно рассчитывать на заключение с генеральным подрядчиком договора «под ключ». При такой схеме работы подрядчик имеет меньшие возможности для увеличения цен по ходу строительства, и поэтому стремится перекрыть потенциальные финансовые риски за счет роста стоимости на свои услуги. Причем уже с 1 июля 2019 года для перехода на работу со счетами эскроу и получения проектного финансирования, вероятно, девелоперу необходимо будет иметь договор с генподрядчиком «под ключ». Поэтому застройщики уже во второй половине 2019 года могут столкнуться с ростом стоимости услуг подрядных организаций.
3. Жесткая система штрафов.
Многие девелоперы, особенно крупные игроки, создают при работе с подрядчиками выгодные исключительно для себя условия. В результате генеральные подрядчики вынуждены строить без аванса или с перекрестной системой штрафов, когда за минимальную просрочку по отдельному этапу работ заказчик лишает исполнителя части вознаграждения. И это при том, что от генподрядчика во многом зависит не только скорость строительства, но и репутация, а также темпы продаж.
«Считается, что девелоперы и подрядчики выступают антагонистами по отношению друг к другу, – отмечает Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй». – Но для успешной реализации девелоперского проекта одним из условий становится как раз партнерское взаимодействие, за счет чего создается синергетический эффект, который помогает зарабатывать и тем, и другим. Одним из примеров такого сотрудничества девелопера и подрядчика является совместная работа компании AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» над реализацией городского квартала «Ривер Парк», генеральным подрядчиком которого выступает компания «ФОДД». С учетом новых «правил игры» в отрасли, девелоперам и подрядчикам необходимо объединить усилия, чтобы работать в новых законодательных реалиях. Поэтому уверен, что в ближайшие год-полтора от противостояния стороны придут к сотрудничеству с учетом интересов каждого участника».
«Эффективная работа девелопера действительно возможна только при выстраивании «рабочего» диалога с подрядчиком, а не отстаивании исключительно собственных интересов, – соглашается Игорь Кураков. – Value Engineering на этапе проектирования с привлечением потенциального подрядчика, тендер на основе детальной ведомости объемов работ, смета с привлечением квалифицированных подрядчиков, «жесткие» условия договора генерального подряда – cовокупность всех этих механизмов, к сожалению, может не привести к желаемому результату по достижению запланированной стоимости строительно-монтажных работ, если девелопер не будет находить компромисс. Поэтому основная задача всех сегодняшних участников рынка – научиться обсуждать и самое главное – слышать партнеров, которые также имеют свое видение ситуации и могут подсказать верное направление для сокращения затрат в частности и дальнейшего развития бизнеса в целом».
Контактное лицо: Елена Кудымова
Компания: Метриум
Добавлен: 01:20, 12.03.2019
Количество просмотров: 663
Страна: Россия
| Поправки в Водный кодекс РФ подготовят до конца года, Клуб инвесторов Москвы, 21:46, 13.10.2026, Россия178 |
| Корректировки в Водный кодекс РФ, снимающие избыточные ограничения на строительство рядом с водоемами, планируется разработать до конца этого года. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках конференции «Недвижимость полного цикла + редевелопмент». |
| Девелоперы предлагают использовать обмен земли вместо изъятия в проектах КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 19:37, 07.10.2026, Россия319 |
| Необходимо расширить перечень законодательных оснований для обмена земельных участков с последующим строительством государственных объектов в рамках проектов комплексного развития территорий. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| RBI вывела на рынок 1,4 тыс. квартир в Петербурге, RBI, 00:18, 04.10.2026, Россия487 |
| Группа RBI вывела в продажу вторые очереди жилых комплексов «Передвижники» и «Гений» в Санкт-Петербурге. Совокупно в новых корпусах запроектировано 1 387 квартир. В сентябре компания также вошла в топ-5 застройщиков города по объёму текущего строительства. |
|
|
