 |
Финансовая модель девелопера
Андрей Непомнящий, директор по продажам Холдинга «РСТИ» в Москве:
Финансовая модель девелопера напоминает сводный документ, в котором учтены все составляющие расходной, доходной части и прибыль девелопера. Расходная часть – стоимость площадки, затраты на строительство, прочие расходы и пошлины, включая проценты банка. Доходы – это платежи, растянутые во времени, график поступления которых прогнозирует маркетинг на базе аналитики совместно с отделом продаж.
Для девелопера важно соблюдать сроки, заявленные в ДДУ. Поступления платежей от продаж аккумулируются на счетах эскроу. У каждого счета эскроу есть срок. Девелопер получает доступ к деньгам, саккумулированным на счете эскроу после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому динамика продаж должна быть такой, чтобы к моменту раскрытия счетов эскроу выйти в плюс в совокупности затрат за период строительства. Если девелопер раскрылся в минус, то заключается новый кредитный договор и условия могут быть не такими комфортными, как хотелось бы.
Банк участвует в процессе согласования у разных девелоперов по-разному. Условия определяются кредитным договором. Как правило существуют ковенанты – нижние пределы цены, ниже которой сделку совершать нельзя. Бывают случаи, когда сделку нужно провести ниже предельной границы цены. В таком случае необходимо получить согласование банка. Банк собирает кредитный комитет и пересматривает всю финмодель, перераспределяя объем денег ниже ковенанты на оставшиеся в продаже лоты. Это крайне нежелательное мероприятие для девелопера неоднократный созыв кредитного комитета, так как нагрузка на оставшиеся лоты может быть непомерно высокой. И в конечном итоге сроки реализации таких квартир может сильно затянуться из-за высокой стоимости.
При невыполнении графика продаж и отсутствии запланированных поступлений до момента раскрытия эскроу счетов (окончании действия кредитного договора) банк старается погрузиться в проблему отсутствия продаж и начинает манипулировать девелопером. На практике это выглядит очень странно и не приводит к желаемым результатам и даже наоборот. Например, банк может на месяц задержать запланированные платежи по стройке, что приведет к смещению сроков ввода объекта в эксплуатацию.
В 2022 по проекту ELEVEN нам не пришлось корректировать свои планы. Холдинг «РСТИ» закупил все стройматериалы для финальной отделки заранее. Однако многие девелоперы начали отказываться от исполнения обязательств по отделке квартир. Кто-то компенсировал покупателям разницу, кто-то нет. Некоторые делали закупку по возросшим ценам, соответственно выросла и конечная стоимость их предложения на рынке.
Контактное лицо: Ольга Богатырева
Компания: РСТИ
Добавлен: 18:05, 30.09.2022
Количество просмотров: 559
Страна: Россия
| Успешность ЖК Will Towers подтверждена объемом реализации в 70%, Центр-Инвест, 16:58, 11.04.2025, Россия400 |
| Успешность проекта складывается из набора параметров: функциональной квартирографии, качественных продуктовых характеристик, применения сертифицированных стройматериалов, близости к динамичному центру столицы, экологичности района и многого другого. Семейный жилой комплекс Will Towers, расположенный в районе Раменки на берегу одноименной реки, достиг реализованного объема квартир совокупно по трем башням в 70%. |
| В загородном домостроении побеждает «один этаж», Vetvihome, 16:54, 11.04.2025, Россия388 |
| Компания Vetvihome, специализирующаяся на проектировании и строительстве каркасных домов, провела анализ клиентских запросов за 2021-2024 год. Результаты показали: за последние пять лет структура спроса в сегменте индивидуального жилищного строительства изменилась. |
| Суверенный архитектурно-визуальный код разработают в России, Клуб инвесторов Москвы, 21:10, 09.04.2025, Россия182 |
| В рамках масштабной международной экспертной программы по архитектуре и урбанистике «Вглядываясь в будущее» Национальный центр «Россия» и Клуб инвесторов Москвы подписали меморандум о совместной работе над визуальным образом страны в сфере архитектуры и градостроительства. |
| TYMY: рынок ипотеки России подрос за март, TYMY, 20:49, 09.04.2025, Россия76 |
| Аналитический центр TYMY подвел итоги марта: количество заявок на ипотеку увеличилось на 22,07% по сравнению с февралем. Позитивная динамика на протяжении всего первого квартала 2025 года показывает стабилизацию после зимнего спада. |
|
|
