 |
Финансовая модель девелопера
Андрей Непомнящий, директор по продажам Холдинга «РСТИ» в Москве:
Финансовая модель девелопера напоминает сводный документ, в котором учтены все составляющие расходной, доходной части и прибыль девелопера. Расходная часть – стоимость площадки, затраты на строительство, прочие расходы и пошлины, включая проценты банка. Доходы – это платежи, растянутые во времени, график поступления которых прогнозирует маркетинг на базе аналитики совместно с отделом продаж.
Для девелопера важно соблюдать сроки, заявленные в ДДУ. Поступления платежей от продаж аккумулируются на счетах эскроу. У каждого счета эскроу есть срок. Девелопер получает доступ к деньгам, саккумулированным на счете эскроу после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому динамика продаж должна быть такой, чтобы к моменту раскрытия счетов эскроу выйти в плюс в совокупности затрат за период строительства. Если девелопер раскрылся в минус, то заключается новый кредитный договор и условия могут быть не такими комфортными, как хотелось бы.
Банк участвует в процессе согласования у разных девелоперов по-разному. Условия определяются кредитным договором. Как правило существуют ковенанты – нижние пределы цены, ниже которой сделку совершать нельзя. Бывают случаи, когда сделку нужно провести ниже предельной границы цены. В таком случае необходимо получить согласование банка. Банк собирает кредитный комитет и пересматривает всю финмодель, перераспределяя объем денег ниже ковенанты на оставшиеся в продаже лоты. Это крайне нежелательное мероприятие для девелопера неоднократный созыв кредитного комитета, так как нагрузка на оставшиеся лоты может быть непомерно высокой. И в конечном итоге сроки реализации таких квартир может сильно затянуться из-за высокой стоимости.
При невыполнении графика продаж и отсутствии запланированных поступлений до момента раскрытия эскроу счетов (окончании действия кредитного договора) банк старается погрузиться в проблему отсутствия продаж и начинает манипулировать девелопером. На практике это выглядит очень странно и не приводит к желаемым результатам и даже наоборот. Например, банк может на месяц задержать запланированные платежи по стройке, что приведет к смещению сроков ввода объекта в эксплуатацию.
В 2022 по проекту ELEVEN нам не пришлось корректировать свои планы. Холдинг «РСТИ» закупил все стройматериалы для финальной отделки заранее. Однако многие девелоперы начали отказываться от исполнения обязательств по отделке квартир. Кто-то компенсировал покупателям разницу, кто-то нет. Некоторые делали закупку по возросшим ценам, соответственно выросла и конечная стоимость их предложения на рынке.
Контактное лицо: Ольга Богатырева
Компания: РСТИ
Добавлен: 18:05, 30.09.2022
Количество просмотров: 587
Страна: Россия
| Введение ЦИМ в проектную документацию отложили до апреля, Клуб инвесторов Москвы, 21:19, 28.01.2026, Россия479 |
| По инициативе Клуба инвесторов Москвы включение цифровой информационной модели (ЦИМ) в проектную документацию для столичных девелоперов перенесли на весну. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Рынок новостроек Москвы вернется к «несемейному» сценарию, Plus Development, 22:20, 23.01.2026, Россия192 |
| Среди застройщиков есть консенсус: новые условия «Семейной ипотеки» с 1 февраля, очевидно, приведут к падению спроса на первичном рынке. Но они же помогут вернуть сектор новостроек к его нормальной конфигурации в 2026 году, считают в компании Plus Development. |
| Офисы класса «А» уступают место более доступному формату, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 23:15, 20.01.2026, Россия364 |
| По данным экспертов «Товарищества Рябовской Мануфактуры», в 2026 году бизнес-центры класса «В+» продолжат оставаться популярнее офисов класса «А» по причине оптимизации бюджетов арендаторов. |
| TYMY: декабрьскую ипотеку отложили на январь и февраль, TYMY, 15:04, 17.01.2026, Россия392 |
| Аналитики TYMY подвели итоги декабря по активности в сегменте ипотеки. Общее число заявок на жилищные кредиты, оформленных через SaaS-платформу, месяц к месяцу снизилось на 3,46% в сравнении с ноябрем, что существенно выше показателей конца 2024 года. |
| Гений места: RBI запустила конкурс с Академией Штиглица, RBI, 15:29, 26.12.2025, Россия360 |
| Группа RBI и Санкт-Петербургская художественно-промышленная академия имени А. Л. Штиглица объявили конкурс для молодых художников: студентам академии предлагают придумать серию графических работ с отсылкой к новаторским идеям и открытиям российских гениев. |
|
|
