 |
Финансовая модель девелопера
Андрей Непомнящий, директор по продажам Холдинга «РСТИ» в Москве:
Финансовая модель девелопера напоминает сводный документ, в котором учтены все составляющие расходной, доходной части и прибыль девелопера. Расходная часть – стоимость площадки, затраты на строительство, прочие расходы и пошлины, включая проценты банка. Доходы – это платежи, растянутые во времени, график поступления которых прогнозирует маркетинг на базе аналитики совместно с отделом продаж.
Для девелопера важно соблюдать сроки, заявленные в ДДУ. Поступления платежей от продаж аккумулируются на счетах эскроу. У каждого счета эскроу есть срок. Девелопер получает доступ к деньгам, саккумулированным на счете эскроу после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому динамика продаж должна быть такой, чтобы к моменту раскрытия счетов эскроу выйти в плюс в совокупности затрат за период строительства. Если девелопер раскрылся в минус, то заключается новый кредитный договор и условия могут быть не такими комфортными, как хотелось бы.
Банк участвует в процессе согласования у разных девелоперов по-разному. Условия определяются кредитным договором. Как правило существуют ковенанты – нижние пределы цены, ниже которой сделку совершать нельзя. Бывают случаи, когда сделку нужно провести ниже предельной границы цены. В таком случае необходимо получить согласование банка. Банк собирает кредитный комитет и пересматривает всю финмодель, перераспределяя объем денег ниже ковенанты на оставшиеся в продаже лоты. Это крайне нежелательное мероприятие для девелопера неоднократный созыв кредитного комитета, так как нагрузка на оставшиеся лоты может быть непомерно высокой. И в конечном итоге сроки реализации таких квартир может сильно затянуться из-за высокой стоимости.
При невыполнении графика продаж и отсутствии запланированных поступлений до момента раскрытия эскроу счетов (окончании действия кредитного договора) банк старается погрузиться в проблему отсутствия продаж и начинает манипулировать девелопером. На практике это выглядит очень странно и не приводит к желаемым результатам и даже наоборот. Например, банк может на месяц задержать запланированные платежи по стройке, что приведет к смещению сроков ввода объекта в эксплуатацию.
В 2022 по проекту ELEVEN нам не пришлось корректировать свои планы. Холдинг «РСТИ» закупил все стройматериалы для финальной отделки заранее. Однако многие девелоперы начали отказываться от исполнения обязательств по отделке квартир. Кто-то компенсировал покупателям разницу, кто-то нет. Некоторые делали закупку по возросшим ценам, соответственно выросла и конечная стоимость их предложения на рынке.
Контактное лицо: Ольга Богатырева
Компания: РСТИ
Добавлен: 18:05, 30.09.2022
Количество просмотров: 565
Страна: Россия
| PHANTOM: новая жемчужина московской архитектуры, Sense, 15:56, 03.07.2025, Россия75 |
| Мещанский район Москвы — уникальный уголок столицы, где переплелись многовековая история и архитектурное наследие, представляющее собой важную часть культурного богатства города. Здесь расположены значимые памятники архитектуры регионального и федерального значения, а также множество исторических улиц. |
| RBI запускает новый проект у метро «Улица Дыбенко», RBI, 22:09, 21.06.2025, Россия91 |
| Группа RBI получила разрешение на строительство первой очереди жилого квартала с детским садом по адресу просп. Большевиков, 22. Проект расположится в Невском районе, на правом берегу Невы, в 11 минутах пешком от станции метро «Улица Дыбенко». |
| Дом Logos переосмысляет понятие паркинга, Sense, 23:40, 01.06.2025, Россия202 |
| Применение интеллектуальных систем, инновационных технологических и эко-решений позволило девелоперу .Sense обустроить в Доме Logos на территории Даниловского района подземный паркинг совершенно нового поколения. |
|
|
