Советы о том, как правильно использовать и что нужно знать про эскроу-счёт.

С 2019 года рынок новостроек в России претерпел значительные изменения, направленные на повышение безопасности и прозрачности сделок. Ключевым нововведением стало обязательное использование эскроу-счетов. Этот механизм призван защитить интересы дольщиков и минимизировать риски невыполнения обязательств застройщиками. Вместе с экспертами Profitbase в данной статье мы попробуем разобраться, что такое эскроу-счёт для застройщика, как он работает, и какие преимущества и недостатки он несет.

Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен?

По своей сути, эскроу-счёт для застройщика — это специальный банковский счёт, предназначенный для хранения денежных средств покупателей квартир в новостройках на период строительства. Он выступает своеобразным "сейфом", гарантирующим, что деньги дольщика будут направлены по назначению только после выполнения застройщиком своих обязательств. До 2019 года, средства дольщиков напрямую поступали на счета застройщиков, что создавало риски их нецелевого использования. В случае банкротства или недобросовестности застройщика, покупатели оставались без жилья и без денег. Введение эскроу-счетов, регулируемое Федеральным законом №214-ФЗ, кардинально изменило ситуацию, обеспечив существенную защиту инвестиций в новостройки.

Механизм работы эскроу-счёта для застройщика

Работает эскроу-счёт для застройщика довольно прозрачно. Пошаговый алгоритм:

1. Подписание договора долевого участия (ДДУ). Покупатель и застройщик заключают ДДУ, в котором четко прописаны все условия сделки, включая сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Открытие эскроу-счёта. Покупатель открывает эскроу-счёт в аккредитованном банке, отвечающем требованиям Центрального Банка РФ.
3. Внесение денежных средств на эскроу-счёт. Покупатель перечисляет оговоренную в ДДУ сумму на свой эскроу-счёт. Эти деньги замораживаются банком.
4. Строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик ведет строительство, используя собственные или кредитные средства.
5. Перевод средств застройщику. После сдачи дома в эксплуатацию, получения всех необходимых разрешений и подписания акта приема-передачи квартиры дольщиком, банк разблокирует средства на эскроу-счёте и перечисляет их застройщику.
6. Возврат средств покупателю (в случае невыполнения условий ДДУ). Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта или не выполняет другие условия ДДУ, покупатель имеет право расторгнуть договор и получить все свои деньги обратно с эскроу-счёта.

Преимущества использования эскроу-счёта для дольщика:

• Практически полная защита от потери денежных средств. Самый важный плюс — это гарантия возврата денег в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.
• Прозрачность сделки. Деньги дольщика находятся под контролем банка, что исключает возможность их нецелевого использования.
• Минимизация рисков банкротства застройщика. В случае банкротства застройщика, деньги на эскроу-счёте не включаются в конкурсную массу и подлежат возврату дольщику.
• Возможность получения дохода. На остаток средств на эскроу-счёте могут начисляться проценты, хотя зачастую они и невелики.

Минусы использования эскроу-счёта:

• Более высокая стоимость жилья. Застройщики, как правило, переносят часть расходов по привлечению кредитного финансирования на плечи покупателей, что может отразиться на цене квадратного метра.
• Ограниченный выбор банков. Не все банки имеют право работать с эскроу-счетами, что может ограничить выбор покупателя.
• Возможные задержки в возврате средств. В случае расторжения ДДУ, процесс возврата средств с эскроу-счёта может занять некоторое время.

Что произойдет в случае банкротства банка, где открыт эскроу-счёт?

Даже в такой ситуации, деньги дольщика находятся под защитой. Эскроу-счета застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей. Это означает, что даже в случае банкротства банка, дольщик гарантированно получит обратно свои деньги в пределах этой суммы.

Введение эскроу-счетов для застройщика стало важным шагом на пути к формированию более цивилизованного и безопасного рынка новостроек в России. Хотя использование эскроу-счетов может незначительно повысить стоимость жилья, гарантия защиты инвестиций и снижение рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков, делают данный механизм выгодным и необходимым инструментом для всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке.