В четвёртом квартале 2015 года многие показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов. Основной причиной отличия прогнозов ведущих экспертов рынка от фактических значений показателей является существенные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 цен на нефть.
Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 4 квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield. Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (42%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара к концу 2015 года должен был вырасти на 38,4%, фактический же рост составил 66,1%. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость в центре, погрешность составила менее 1% (28 200 руб./кв.м/год прогнозное и 28 000 руб./кв.м/год – фактическое значение). В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 30% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 170 300 руб./кв.м и 242 100 руб./кв.м) и 4% - по средней ставке аренды (22 600 руб./кв.м/год и 21 600 руб./кв.м/год).
Торговая недвижимость Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 36% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в конце 2015 года окажутся на уровне 85 000 руб./кв.м/год. Однако, цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 62 300 руб./кв.м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался более точным: разница между фактическим (734 600 руб./кв.м) и прогнозным (973 600 руб./кв.м) показателями составила 25%. Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 248 300 руб./кв.м оказалось ниже фактического 280 600 руб./кв.м на 12%, а прогноз по ставке аренды – напротив – оказался оптимистичнее реальности: соответственно 37 900 руб./кв.м/год и 35 400 руб./кв.м/год (отклонение 7%).
Офисная недвижимость В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу и арендных ставок над фактическими показателями оказалось менее существенным: как по помещениям в целом (30 и 3%, соответственно), так и по помещениям в центре (29 и 0%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 247 600 руб./кв.м на рынке продажи и 20 300 руб./кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 428 400 руб./кв.м на рынке продажи и 28 000 руб./кв.м/год на рынке аренды. Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 22%, а на офисы класса B – с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, 36 200 и 18 600 руб./кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 36% ниже по офисным объектам класса А (20,3% – прогноз и 32% – факт) и на 20% - по офисным помещениям класса В (11,5% – прогноз и 14,4% – факт).
Жилая недвижимость В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 2% (185 700 руб./кв.м по прогнозу вместо 189 400 руб./кв.м по факту).
Самые точные эксперты Среди участников эксперимента по итогам 4 квартала наиболее точный прогноз оказался у Светланы Красачиковой (отклонение – 20%), на втором месте – Сергей Павлов (отклонение – 20,3%) и на третьем – Антон Коротаев (отклонение – 20,6%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с двумя показателями разделили: Светлана Красавчикова, Сергей Павлов, Юрий Тараненко и Валентин Парийский. ____________ *Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:
Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru Генеральный информационный партнер – журнал «CRE» Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru Официальный информационный партнер – Org-invest.ru
Мероприятие соберет лидеров целого ряда индустрий, влияющих на привлекательность и перспективы российских регионов. Их задача — начать совместный поиск решений, которые помогут территориям не просто развиваться, а притягивать людей.
Корректировки в Водный кодекс РФ, снимающие избыточные ограничения на строительство рядом с водоемами, планируется разработать до конца этого года. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках конференции «Недвижимость полного цикла + редевелопмент».
Необходимо расширить перечень законодательных оснований для обмена земельных участков с последующим строительством государственных объектов в рамках проектов комплексного развития территорий. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
На форуме 14 октября в ТПП РФ обсудят, как представителям строительного бизнеса и креативных индустрий объединить усилия, чтобы влиять на городскую среду и усиливать экономику девелоперских проектов.
Группа RBI вывела в продажу вторые очереди жилых комплексов «Передвижники» и «Гений» в Санкт-Петербурге. Совокупно в новых корпусах запроектировано 1 387 квартир. В сентябре компания также вошла в топ-5 застройщиков города по объёму текущего строительства.
Для улучшения инвестиционного климата в сегменте малого и среднего бизнеса необходимо упростить порядок учета и регистрации помещений после перепланировки. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
На территории делового квартала возле станции метро «Тульская» завершен один из ключевых этапов строительства бизнес-центра класса А — устройство стены в грунте. Несущая конструкция выполнена в полном объеме и в соответствии с графиком.
Клуб инвесторов Москвы обратился в Минстрой РФ с инициативой сокращения сроков оформления градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с 14 до 5 рабочих дней.
Международный форум устойчивого развития городов — 2026, который пройдет 21-23 октября в Москве, завершится не в конференц-залах, а на действующих объектах. Участники посетят жилые комплексы, деловые и торговые центры, городские пространства. На конкретных примерах они изучат подходы к созданию комфортной среды.
Для реализации масштабных и долгосрочных проектов необходимо пересмотреть сроки действия градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Необходимо исключить дублирование функций органов госстройнадзора и экспертизы строительных проектов. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Повышение эффективности программы комплексного развития территорий (КРТ) и инвестиционной привлекательности таких проектов требует корректировки Градостроительного и Жилищного кодексов РФ. Об этом заявил в рамках Х Юбилейного Международного бизнес-форума недвижимости исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
За инвестиции и бизнес российские города конкурируют давно. Но сейчас на первый план выходит борьба за человеческий капитал. Чтобы ее выиграть и на десятилетия вперед обеспечить высокое качество жизни, нужны новые подходы в градостроительстве.
