 |
Лайфхак от «Метриум»: Что должно насторожить при покупке коттеджа
Приобретение загородного дома – технически сложная операция, которую может провести только очень внимательный покупатель. Уловки недобросовестных владельцев или недостатки самого дома не сразу повращаются из тайных в явные. Эксперты по рынку загородных домовладений «Метриум» подготовили обзор самых распространенных «улик», которые могут свидетельствовать о проблемах с покупкой дома.
Риски для покупателя загородного коттеджа можно подразделить на две группы: «бумажные» (касаются документальной стороны сделки), а также «технические» (связаны с состоянием здания и участка). Начнем с документальных.
Продажа по доверенности
На загородном рынке жилья распространены продажи по доверенности: владельцы дорогих коттеджей – люди занятые. Хотя это абсолютно законная практика, не видеть живого владельца приобретаемого дома рискованно. Доверенность – это основной «фигурант» многих мошеннических сценариев. Настоящий владелец может не знать о сделке, быть недееспособным или, как ни печально, вовсе отсутствовать в бренном мире.
Эксперты «Метриум» рекомендуют всегда проверять подлинность доверенности. Для этого необходимо обратиться к нотариусу (конечно, не к тому, который заверил доверенность) и попросить проверить подлинность документа по внутренней базе таких документов. Помимо этого, следует попытаться установить связь с собственником дома любым способом.
Большой задаток
На рынке загородных домовладений почти всегда идет речь о многомиллионных сделках. Продавец и покупатель стремятся подстраховаться. Задаток – определенный взнос покупателя до подписания договора – это нормально, если он не слишком большой. Если же продавец требует авансировать крупную сумму, то скорее всего он хочет с нею скрыться, оставив контрагента с «котом в мешке» – проблемным или дважды за неделю проданным домом.
Соглашаться на задатки более 5% от стоимости домовладения эксперты не рекомендуют. Как правило, более скромной суммы достаточно, чтобы покупатель подтвердил серьезность намерений.
Дом «с историей»
Изучая историю перехода права собственности на приобретаемый дом, покупателя должны насторожить частые сделки, особенно в последний год или даже месяцы. Хороший дом не ходит по рукам – многократная смена владельцев свидетельствует о проблемности имения: это говорит либо о необходимости серьезных вложений (скажем, в ремонт), либо о правовых неурядицах со статусом собственности. Поэтому такие домовладения часто продаются с заметным дисконтом.
Наследники и дольщики
Собственники больших резиденций идут по жизни широко шагая, и оставляют за собой шлейф жён и детей, родственников, любовниц, которые с радостью готовы претендовать на сотки и метры, как только владелец усопнет. Рано или поздно несовершеннолетний сын от четвертого брака решит отсудить 1/35 «золотой» земли на Рублевке у мамы второй жены, и тогда образуется «смерч», затягивающий в себя все новых и новых родственников, претендующих на дом. Затем в этот «смерч» вмешается кавалькада юристов, специалистов органов опеки, нотариусов и других заинтересованных сторон, которые не оставят камня на камне от дома покупателя.
Наиболее благоприятная для покупателя конфигурация собственности приобретаемого дома – единоличное владение, считают эксперты «Метриум». Причем желательно, чтобы именно текущий владелец был и первым же собственником дома.
Расчет до регистрации покупки
Формула из классического советского романа «утром – деньги, вечером – стулья» не работает на рынке загородных домов. Если владелец предлагает передать деньги до регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то скорее всего он хочет продать нечто неликвидное или ему не принадлежащее.
Идти на такие условия сделки эксперты «Метриум» не рекомендуют, даже если объект представляется очень хорошим и подходящим. Особенно покупателя должна насторожить спешка продавца – обычно она служит прикрытием мошеннических намерений.
Подключение к коммуникациям
Наличие в доме лампочек, водопроводного крана или газовой плиты еще не свидетельствует о том, что дом действительно подключен к коммуникациям. Проверить это, конечно, легко – достаточно открыть кран, включить свет или зажечь газ. Но иногда собственники ссылаются на какие-то мелкие временные трудности, которые якобы объясняют отсутствие того или иного ресурса. Такое бывает, но не стоит слепо этому доверять.
Помимо непосредственной проверки работоспособности жизнеобеспечивающих систем, покупателю следует запросить договоры с ресурсоснабжающими компаниями о подключении дома к коммуникациям. А еще лучше – увидеть свежие квитанции, что поможет оценить реальный размер эксплуатационных расходов.
Наложение участков
Землеустроительное искусство в России часто менялось, поэтому «нарезка» участков за прошедшие сто лет приобрела весьма «творческие» формы. На кадастровой карте можно найти землевладения, которые не граничат друг с другом, а пересекаются внахлёст. Часто об этом не знают сами собственники, но покупатель платит за прописанные в документах сотки, часть из которых в реальности давно может быть отгорожена соседским забором.
Покупателю следует вникнуть в имеющиеся межевые планы и взять с собой на один из просмотров землемера, советуют в «Метриум». Он поможет понять, действительно ли продавец продает тот же участок, что изображен на чертежах.
Земля с коммуникациями
Мошенники могут идти на подлог документов, скрывающий наличие магистральных коммуникаций в толще земельного участка. По бумагам дом имеет статус объекта ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а на самом деле под ним проходит газопровод диаметром шесть метров, снабжающий «голубым топливом» ближайший город или завод.
В связи с этим эксперты рекомендуют внимательно всматриваться в планы участка. Сервитуты – общественные земли, по которым, как правило, проходят коммуникации – обозначены толстыми линиями. Еще лучше пригласить специалиста по геологоразведке, если есть серьезные основания считать, что участок может содержать «сюрпризы».
«Усталый» дом
Как и старый автомобиль, «бывший в употреблении» дом можно хорошо подготовить к сделке, скрыв следы его физической «усталости». Однако по некоторым косвенным признакам можно понять, что покупателю предстоит дорогостоящий ремонт после получения ключей, хотя сейчас дом сияет благолепием.
К примеру, туго открывающиеся двери в большинстве помещений свидетельствуют далеко не о плохо смазанных петлях, а о подвижном грунте под домом, из-за чего его конструктив серьезно нарушен. Плесень в подвале и на чердаке – это верный признак проблем с водоотведением и теплообменом, которые «уходят корнями» всё в тот же нарушенный конструктив или неисправность инженерных систем. Влага внутри стеклопакетов гарантирует их скорую смену. Лучше всего при осмотре дома заручиться поддержкой хорошего специалиста по отделке и инженерии.
«Покупателю домовладения с самого начала поиска дома лучше иметь в помощниках хорошего риелтора, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно он знает все «подводные камни», может порекомендовать надежных специалистов широкого профиля. Помимо этого, риелтор имеет опыт взаимодействия с многочисленными органами властями и чиновников в «борьбе» за многочисленные справки, выписки, документы, без которых невозможно создать объективный портрет продавца и приобретаемого дома».
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриум
Добавлен: 22:35, 22.03.2019
Количество просмотров: 591
Страна: Россия
| Инструменты оживления первичного рынка недвижимости обсудили в Ростове-на-Дону, Мастерская пресс-релизов, 04:18, 18.12.2024, Россия49 |  |
| 12 декабря 2024 г. маркетологи 25 застройщиков Юга России обсудили с экспертами крупнейших рекламных площадок наиболее рентабельные инструменты продвижения жилья в новостройках с учетом резкого снижения спроса и существенного роста цены рекламного трафика, заявок и лидов на покупку недвижимости. |
| Город-спутник Южный — повод для создания Петербургской агломерации, Город-спутник Южный, 04:27, 11.12.2024, Россия141 |
| Прецедентом объединения части территорий Ленинградской области и Петербурга в одну административную единицу может стать город-спутник Южный, отметили архитекторы в рамках дискуссии на 9-й биеннале «Архитектура Петербурга». Проект затрагивает территории сразу двух регионов и для грамотного управления и развития города на 134 тыс. человек необходимо объединить земли в одну локацию. |
| STENOY запустил новую рекламную кампанию, STENOY, 06:01, 08.12.2024, Россия94 |
| Официальная презентация новой рекламной кампании клубного дома ARTEL от STENOY прошла в середине ноября в Yauza Place. Ее героев – экспертов в сфере гостеприимства и премиального сервисного управления уже можно встретить на городских билбордах и баннерах в интернете. |
| Город-спутник Южный — повод для создания Петербургской агломерации, Город-спутник Южный, 04:27, 07.12.2024, Россия164 |
| Прецедентом объединения части территорий Ленинградской области и Петербурга в одну административную единицу может стать город-спутник Южный, отметили архитекторы в рамках дискуссии на 9-й биеннале «Архитектура Петербурга». Проект затрагивает территории сразу двух регионов и для грамотного управления и развития города на 134 тыс. человек необходимо объединить земли в одну локацию. |
| RBI открыла продажи второй очереди проекта «Струны», RBI, 04:27, 07.12.2024, Россия164 |
| Группа RBI вывела на рынок вторую очередь квартала «Струны» на ул. Шостаковича, близ станции метро «Проспект Просвещения». Всего в проекте две очереди на восемь жилых корпусов и 1 137 квартир. Территории первой и второй очередей соединит мост, перекинутый над общедоступным городским бульваром с кафе, пекарнями и ресторанами. |
| Девелопер .Sense удостоен золотого грейда International Sustainability Rating, Sense, 03:13, 01.12.2024, Россия307 |
| Компания .Sense стала обладателем золотого сертификата престижного рейтинга International Sustainability Rating (ISR). Награждение состоялось в рамках премии Green Property Awards 2024. Это событие подчеркнуло выдающийся вклад .Sense в развитие устойчивых и человекоцентричных решений на рынке недвижимости. |
| ЖК Will Towers – один из самых популярных столичных небоскребов, Центр-Инвест, 02:46, 29.11.2024, Россия247 |
| Жилой комплекс Will Towers вошел в пятерку лидеров по продажам в проектах выше 45 этажей по всем округам Москвы. Рейтинг составлен аналитиками компании «НДВ Супермаркет недвижимости» по итогам октября 2024 года. Основные строительные работы выполнены в полном объеме по всем корпусам I очереди, ведется подготовка к вводу объекта в эксплуатацию. |
|
|
