Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» о ситуации на рынке
Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» о ситуации на рынке
Кризисы 1998, 2008 гг. и нынешней ситуации в сравнении
Все процессы, происходящие в российской экономике, в существенной мере зависят от динамики мировых цен на нефть. Оба кризиса сопровождались значительным снижением цен на нефть. Дальнейшая стабилизация ситуации на рынке и рост спроса последовали за увеличением цены за баррель.
Существенным отличием текущей ситуации и кризисов 98 и 08гг. является масштаб. Кризис 2008 года носил глобальный характер, его последствия ощутили на себе экономики практически всех стран. Катализатором кризиса 98-го года послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, но масштаб его охватил только территорию России.
По сути, сценарии развития событий на рынке недвижимости в конце 90-х и 2000-х идентичны: резкое падение спроса и снижение ставок, затем стабилизация и плавный рост. Однако кризис 2008 года оказался масштабнее, прежде всего сточки зрения резкого падения спроса во всей мировой экономике. К моменту начала кризиса 2008 года российский рынок недвижимости достиг существенных масштабов, практически весь девелоперский бизнес финансировался за счет западных денег, и, в результате, влияние кризиса на строительную отрасль оказалось более разрушительным.
Следствием влияния кризиса 2008 года на рынок недвижимости Москвы стало резкое сокращение спроса, и, как следствие, снижение цен продажи. Особенно пострадал сегмент жилья высокого класса (бизнес- и элит-) – по многим объектам цены снизились более чем на 50%. В сегменте дорогой загородной недвижимости продаж практически не было.
Объем предложения так называемого «доступного» жилья на тот период был минимальным. На рынке преобладал спекулятивный спрос. Цены росли «дикими» темпами, отмечался резкий рост заработных плат. С внешних финансовых рынков происходило активное привлечение финансовых ресурсов, в страну закачивались большие объемы денежных средств. То есть рынок демонстрировал все признаки надувавшегося «пузыря».
Предложение было направлено не на удовлетворение потребности в жилье и улучшении жилищных условий, и, соответственно, предлагались объекты не с минимально необходимыми характеристиками – ставка делалась на получение максимальной маржи застройщиками. По сути, в 2008 году произошло перепроизводство объектов высокого класса, и в определенный момент покупательская способность исчерпала себя.
Объекты класса эконом и комфорт на рынке практически не присутствовали. В то время как потенциальный спрос был огромным. Поэтому те застройщики, которые смогли продолжить строительство и сконцентрировались на строительстве доступного (в первую очередь панельного жилья) хорошо заработали в кризис. Яркий пример – компании проект «Ведис Групп» ЖК «Марфино», где в кризис активно шли продажи благодаря низкой цене.
Спрос и предложение нашли себя в массовом сегменте
В посткризисный период началось активное смещение спроса и предложения в бюджетный сегмент, в результате чего появились новые форматы жилья (студии, апартаменты), произошло уменьшение площадей, упрощение конструктива, использование более экономичных материалов.
В отличие от докризисного времени текущая политика в отношении рынка недвижимости является более сфокусированной на достижение необходимого уровня обеспеченности квадратными метрами и защиту интересов дольщиков.
Основное, что было достигнуто в посткризисный период – это вывод достаточного объема доступного жилья в ближайшем Подмосковье и Новой Москве. Одновременно с точки зрения спроса массовый рынок стал более стабильным, поскольку отражает удовлетворение потребности в квадратных метрах. Недвижимость остается фактически единственным вариантом вложения свободных денежных средств для наших граждан (фондовый рынок как инструмент инвестирования у нас не работает). Таким образом, в ситуации возникновения массового доступного предложения, на которое есть массовый спрос, на рынке недвижимости не должно произойти резкого обвала.
Несмотря на некоторое снижение спроса, связанное с уменьшением доходов населения, рынок жилья эконом- и комфорткласса остается наиболее высоколиквидным. Во-первых, обеспеченность в стране до сих пор находится на низком уровне. Во-вторых, недвижимость остается единственным надежным средством сохранения капитала на фоне отсутствия массового перевода цен в валюту среди застройщиков. Если валюту дешево купить уже нельзя, то квартиру по доступной цене приобрести еще можно. Нынешнее время для покупателей является благоприятным.
Немаловажным фактором является и большая защищенность дольщиков в связи с введением и активной реализацией 214-ФЗ – люди не боятся вкладываться в новостройки, покупать недостроенные квартиры.
Кто в выигрыше?
Если предположить, что вхождение в кризис все же произойдет сейчас или в ближайшем будущем, то это неминуемо приведет к сокращению доходов в экономике – как у застройщиков, так и у физических лиц. Наряду со снижением доходов и увеличением стоимости ипотеки объем спроса на недвижимость понизится. Для оживления спроса и привлечения покупателей застройщики начнут увеличивать рекламные расходы
В Москве стартовал конкурс лидеров девелопмента PROESTATE Awards 2024
Первый этап международной премии в сфере девелопмента, которая объединяет застройщиков коммерческой и жилой недвижимости, продлится до 1 декабря. Участники рынка недвижимости смогут побороться за профессиональное признание и получить золотые награды более чем в 60-ти номинациях.
Девелопер «Центр-Инвест» получил разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов (24.1 и 24.2), входящих в 3 этап строительства жилого комплекса бизнес-класса «Фестиваль Парк 2». Новостройка расположена в престижном Левобережном районе в оптимальной близости от центра столицы по адресу Фестивальная улица, дом 15.
Группа RBI провела капитальный ремонт двух городских детских садов советской эпохи в Выборгском районе. Теперь они примут в общей сложности 176 воспитанников.
С октября начался бум бронирований петербургских апарт-отелей на новогодний период. Активнее всего гости северной столицы рассматривают варианты на Невском проспекте – в некоторых отелях аналитики фиксируют загруженность уже под 100%.
Группа RBI возведет четыре жилых корпуса и многоэтажный паркинг на участке в Приморском районе Петербурга. Проект Ultra City 3.0 рассчитан на 946 квартир с жилой площадью 39 100 кв. метров.
Аналитики SaaS-платформы TYMY подвели первые итоги октября и объяснили, почему конверсия в одобрения от банков в последние несколько месяцев находится выше уровня прошлого года, при этом люди реже получают одобренные кредиты.
Девелопер Прайм Лайф реализует премиальную концепцию общественных пространств в I очереди жилого квартала «Первый Нагатинский». Лобби спроектированы таким образом, чтобы для резидентов переход между собственной квартирой и внешней территорией был мягким и комфортным, а общественные пространства обладали полезным функционалом.
Сейчас в новых жилых районах практически нет промышленных площадей, которые соответствовали бы требованиям, предъявляемым быстрорастущим сегментом высокотехнологичного бизнеса, отмечает советник по работе с инвесторами и резидентами АО «ИТМО Хайпарк» Михаил Мастин.
В компании Plus Development проанализировали текущую ситуацию на рынке стройматериалов и комплектующих. Сильнее всего от ухода западных поставщиков пострадал сегмент элитного жилья, а вот массовый сектор, включая ниши “комфорт” и “бизнес-лайт”, успешно справился с импортозамещением. Качество при этом не пострадало.
Флагманский проект девелоперской компании Прайм Лайф — семейный жилой квартал «Первый Нагатинский» вышел в финал московской премии в области городской недвижимости Urban 2024 в двух номинациях «Лучшее учебное пространство» и «Выбор родителей».
Принципы меблировки деловых пространств тесно связаны с текущими вызовами в офисной недвижимости, на рынке труда, в IT-сфере. Как именно они будут влиять в ближайший год, рассказали в компании Monze.
Крупный проект редевелопмента на Сущевском валу будет реализован в два этапа — до конца 2027 года. West Wind Group планирует сохранить историческую ценность объекта.
