Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» о ситуации на рынке
Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» о ситуации на рынке
Кризисы 1998, 2008 гг. и нынешней ситуации в сравнении
Все процессы, происходящие в российской экономике, в существенной мере зависят от динамики мировых цен на нефть. Оба кризиса сопровождались значительным снижением цен на нефть. Дальнейшая стабилизация ситуации на рынке и рост спроса последовали за увеличением цены за баррель.
Существенным отличием текущей ситуации и кризисов 98 и 08гг. является масштаб. Кризис 2008 года носил глобальный характер, его последствия ощутили на себе экономики практически всех стран. Катализатором кризиса 98-го года послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, но масштаб его охватил только территорию России.
По сути, сценарии развития событий на рынке недвижимости в конце 90-х и 2000-х идентичны: резкое падение спроса и снижение ставок, затем стабилизация и плавный рост. Однако кризис 2008 года оказался масштабнее, прежде всего сточки зрения резкого падения спроса во всей мировой экономике. К моменту начала кризиса 2008 года российский рынок недвижимости достиг существенных масштабов, практически весь девелоперский бизнес финансировался за счет западных денег, и, в результате, влияние кризиса на строительную отрасль оказалось более разрушительным.
Следствием влияния кризиса 2008 года на рынок недвижимости Москвы стало резкое сокращение спроса, и, как следствие, снижение цен продажи. Особенно пострадал сегмент жилья высокого класса (бизнес- и элит-) – по многим объектам цены снизились более чем на 50%. В сегменте дорогой загородной недвижимости продаж практически не было.
Объем предложения так называемого «доступного» жилья на тот период был минимальным. На рынке преобладал спекулятивный спрос. Цены росли «дикими» темпами, отмечался резкий рост заработных плат. С внешних финансовых рынков происходило активное привлечение финансовых ресурсов, в страну закачивались большие объемы денежных средств. То есть рынок демонстрировал все признаки надувавшегося «пузыря».
Предложение было направлено не на удовлетворение потребности в жилье и улучшении жилищных условий, и, соответственно, предлагались объекты не с минимально необходимыми характеристиками – ставка делалась на получение максимальной маржи застройщиками. По сути, в 2008 году произошло перепроизводство объектов высокого класса, и в определенный момент покупательская способность исчерпала себя.
Объекты класса эконом и комфорт на рынке практически не присутствовали. В то время как потенциальный спрос был огромным. Поэтому те застройщики, которые смогли продолжить строительство и сконцентрировались на строительстве доступного (в первую очередь панельного жилья) хорошо заработали в кризис. Яркий пример – компании проект «Ведис Групп» ЖК «Марфино», где в кризис активно шли продажи благодаря низкой цене.
Спрос и предложение нашли себя в массовом сегменте
В посткризисный период началось активное смещение спроса и предложения в бюджетный сегмент, в результате чего появились новые форматы жилья (студии, апартаменты), произошло уменьшение площадей, упрощение конструктива, использование более экономичных материалов.
В отличие от докризисного времени текущая политика в отношении рынка недвижимости является более сфокусированной на достижение необходимого уровня обеспеченности квадратными метрами и защиту интересов дольщиков.
Основное, что было достигнуто в посткризисный период – это вывод достаточного объема доступного жилья в ближайшем Подмосковье и Новой Москве. Одновременно с точки зрения спроса массовый рынок стал более стабильным, поскольку отражает удовлетворение потребности в квадратных метрах. Недвижимость остается фактически единственным вариантом вложения свободных денежных средств для наших граждан (фондовый рынок как инструмент инвестирования у нас не работает). Таким образом, в ситуации возникновения массового доступного предложения, на которое есть массовый спрос, на рынке недвижимости не должно произойти резкого обвала.
Несмотря на некоторое снижение спроса, связанное с уменьшением доходов населения, рынок жилья эконом- и комфорткласса остается наиболее высоколиквидным. Во-первых, обеспеченность в стране до сих пор находится на низком уровне. Во-вторых, недвижимость остается единственным надежным средством сохранения капитала на фоне отсутствия массового перевода цен в валюту среди застройщиков. Если валюту дешево купить уже нельзя, то квартиру по доступной цене приобрести еще можно. Нынешнее время для покупателей является благоприятным.
Немаловажным фактором является и большая защищенность дольщиков в связи с введением и активной реализацией 214-ФЗ – люди не боятся вкладываться в новостройки, покупать недостроенные квартиры.
Кто в выигрыше?
Если предположить, что вхождение в кризис все же произойдет сейчас или в ближайшем будущем, то это неминуемо приведет к сокращению доходов в экономике – как у застройщиков, так и у физических лиц. Наряду со снижением доходов и увеличением стоимости ипотеки объем спроса на недвижимость понизится. Для оживления спроса и привлечения покупателей застройщики начнут увеличивать рекламные расходы
Девелопер Прайм Лайф демонтировал последний башенный кран на строительной площадке жилого квартала бизнес-класса Первый Нагатинский в ЮАО. В общей сложности для возведения трех корпусов I очереди было установлено 4 башенных крана.
12 декабря 2024 г. маркетологи 25 застройщиков Юга России обсудили с экспертами крупнейших рекламных площадок наиболее рентабельные инструменты продвижения жилья в новостройках с учетом резкого снижения спроса и существенного роста цены рекламного трафика, заявок и лидов на покупку недвижимости.
2024 год стал для компании периодом активного развития и роста. Произошло наиболее значительное увеличение портфеля за время работы West Wind Group на рынке.
В Доме Logos состоялось самое ожидаемое событие этого года — презентация уникального арт-объекта: вмороженного в кристально чистый лед ключа Logos, расписанного граффити известным уличным художником SCARO.
3 декабря 2024 года на острове Пхукет) состоялось закрытое вечернее мероприятие девелопера Metrics Development Thailand, приуроченное к старту нового объекта премиум-класса застройщика
Прецедентом объединения части территорий Ленинградской области и Петербурга в одну административную единицу может стать город-спутник Южный, отметили архитекторы в рамках дискуссии на 9-й биеннале «Архитектура Петербурга». Проект затрагивает территории сразу двух регионов и для грамотного управления и развития города на 134 тыс. человек необходимо объединить земли в одну локацию.
Рассматривая предложение КИМ о рефинансирование договоров проектного финансирования в других банках вместо изначально их предоставивших, потенциально даст возможность снизить себестоимость строительства и строить дополнительно инфраструктурные и социальные объекты.
Официальная презентация новой рекламной кампании клубного дома ARTEL от STENOY прошла в середине ноября в Yauza Place. Ее героев – экспертов в сфере гостеприимства и премиального сервисного управления уже можно встретить на городских билбордах и баннерах в интернете.
Прецедентом объединения части территорий Ленинградской области и Петербурга в одну административную единицу может стать город-спутник Южный, отметили архитекторы в рамках дискуссии на 9-й биеннале «Архитектура Петербурга». Проект затрагивает территории сразу двух регионов и для грамотного управления и развития города на 134 тыс. человек необходимо объединить земли в одну локацию.
Группа RBI вывела на рынок вторую очередь квартала «Струны» на ул. Шостаковича, близ станции метро «Проспект Просвещения». Всего в проекте две очереди на восемь жилых корпусов и 1 137 квартир. Территории первой и второй очередей соединит мост, перекинутый над общедоступным городским бульваром с кафе, пекарнями и ресторанами.
Компания .Sense стала обладателем золотого сертификата престижного рейтинга International Sustainability Rating (ISR). Награждение состоялось в рамках премии Green Property Awards 2024. Это событие подчеркнуло выдающийся вклад .Sense в развитие устойчивых и человекоцентричных решений на рынке недвижимости.
Жилой комплекс Will Towers вошел в пятерку лидеров по продажам в проектах выше 45 этажей по всем округам Москвы. Рейтинг составлен аналитиками компании «НДВ Супермаркет недвижимости» по итогам октября 2024 года. Основные строительные работы выполнены в полном объеме по всем корпусам I очереди, ведется подготовка к вводу объекта в эксплуатацию.
