 |
«Виртуальное» раскрытие вместо поэтапного – как «спасти» застройщиков от низкой рентабельности?
Ключевой проблемой эскроу-счетов называют падение рентабельности – вплоть до экономических «ножниц» и невозможности пройти банковский «фейс-контроль». Учитывая задачи по наращиванию объемов строительства, законодатели не раз обращались к идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Однако у неё есть существенный минус – первоначальный замысел реформы рушится на корню. Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», предлагает посмотреть на данный механизм под другим углом – с возможностью совместить гарантию возвратности денег и снижение себестоимости новостроек.
Реформа отрасли поставила «заслонку» перед девелоперами. В рамках проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов, застройщики уже не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Остаются лишь два источника финансирования – строительство на свои средства или кредитование. Игроки банковского рынка предложили бизнес-модель, согласно которой деньги предоставляются под 5-10%. Такие ставки подаются как большое достижение – с учетом стоимости кредитования для бизнеса в других отраслях экономики. Проценты начисляются на весь объем постоянно растущего тела кредита. Парадоксально, но застройщик накапливает долги, в то время как банк аккумулирует средства и пользуется теми деньгами, которые впоследствии пойдут на погашение кредита. Вполне закономерно, что такое положение не устраивает игроков строительного бизнеса. Все чаще звучат предложения о поэтапном (частичном) раскрытии эскроу-счетов в период возведения дома.
Основной принцип поэтапного раскрытия заключается в возможности «забирать» деньги с эскроу-счетов по пропорционально выполненным строительным работам. Застройщик уменьшает тело кредита, на которое начисляется процент, и тем самым снижает общую «стоимость» заемных денег. «Идею поэтапного раскрытия можно считать интересной, если бы она не противоречила главной цели реформы долевого строительства – решению проблемы обманутых дольщиков, - говорит Дмитрий Логинов. - Эскроу-счета гарантируют возвратность сумм, вложенных в стройку. Однако при частичном раскрытии эскроу-счетов деньги дольщиков будут «списываться» в пользу застройщика пропорционально объёму строительства. Соответственно, при расторжении ДДУ банк возвращает только остаток, который лежит на эскроу-счетах. Остальные средства дольщику придется взыскивать с застройщика в рамках процедуры банкротства, что долго, дорого и не всегда осуществимо».
В итоге получается замкнутый круг. Гарантированная возвратность утяжеляет кредитную нагрузку на застройщика, а частичное раскрытие исключает 100% возвратность. «В теории существует механизм, который мог бы удовлетворить интересы обеих сторон. Такой механизм можно условно определить, «виртуальное» раскрытие эскроу-счетов. Его суть заключается в законодательном запрете банкам начислять проценты на тело кредита, если объем средств, размещенных на эскроу счетах, превышает количество выданных застройщику денег, - отмечает Дмитрий Логинов. – Приведу пример: застройщик продал жилья на 100 млн рублей, и эти деньги заблокированы на эскроу-счетах. Таким образом, компания получает право на получение беспроцентного кредита в размере 100 млн рублей. Логика в том, что банк фактически кредитует застройщика не своими деньгами, а средствами дольщиков, лежащими на эскроу счетах. Если девелопер запросил сумму больше, чем на эскроу-счетах, например, 120 млн рублей, то уполномоченный банк вправе начислять проценты только на непокрытую часть эскроу. В нашем примере речь идет о 20 млн рублей. При этом никаких сниженных процентных ставок бизнесу не потребуется. Застройщик сам решит, превышать тело кредита над объемом, заблокированном на эскроу, или нет».
С точки зрения застройщика это все равно выгоднее, чем пониженные проценты, начисляемые на весь объем тела кредита. Кроме того, к плюсам добавляется возможность контролировать себестоимость проекта и снизить его затратную часть. «Дольщики со своей стороны также выигрывают. Виртуальное раскрытие сохраняет гарантированную возвратность по эскроу-счетам при оптимальной стоимости квартир, - подчеркивает Дмитрий Логинов. - Однако схема является болезненной для банков, поскольку влияет на их доходность. Собственно, именно конфликт интересов и является основным препятствием в реализации предлагаемого механизма. Его решение может быть только «сверху», как это было в случае с рынком микрозаймов». Напомним, что организации, работающие в данном сегменте, получали сверхдоходы за счет очень высоких процентов и значительного превышения суммы долга над первоначальным размером займа. Это привело к вмешательству государства и внедрению комплекса регуляционных мер.
Контактное лицо: БОН ТОН
Компания: БОН ТОН
Добавлен: 19:10, 24.09.2019
Количество просмотров: 410
Страна: Россия
| Офисы класса «А» уступают место более доступному формату, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 23:15, 20.01.2026, Россия205 |
| По данным экспертов «Товарищества Рябовской Мануфактуры», в 2026 году бизнес-центры класса «В+» продолжат оставаться популярнее офисов класса «А» по причине оптимизации бюджетов арендаторов. |
| TYMY: декабрьскую ипотеку отложили на январь и февраль, TYMY, 15:04, 17.01.2026, Россия341 |
| Аналитики TYMY подвели итоги декабря по активности в сегменте ипотеки. Общее число заявок на жилищные кредиты, оформленных через SaaS-платформу, месяц к месяцу снизилось на 3,46% в сравнении с ноябрем, что существенно выше показателей конца 2024 года. |
| Гений места: RBI запустила конкурс с Академией Штиглица, RBI, 15:29, 26.12.2025, Россия311 |
| Группа RBI и Санкт-Петербургская художественно-промышленная академия имени А. Л. Штиглица объявили конкурс для молодых художников: студентам академии предлагают придумать серию графических работ с отсылкой к новаторским идеям и открытиям российских гениев. |
|
|
