 |
«Виртуальное» раскрытие вместо поэтапного – как «спасти» застройщиков от низкой рентабельности?
Ключевой проблемой эскроу-счетов называют падение рентабельности – вплоть до экономических «ножниц» и невозможности пройти банковский «фейс-контроль». Учитывая задачи по наращиванию объемов строительства, законодатели не раз обращались к идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Однако у неё есть существенный минус – первоначальный замысел реформы рушится на корню. Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», предлагает посмотреть на данный механизм под другим углом – с возможностью совместить гарантию возвратности денег и снижение себестоимости новостроек.
Реформа отрасли поставила «заслонку» перед девелоперами. В рамках проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов, застройщики уже не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Остаются лишь два источника финансирования – строительство на свои средства или кредитование. Игроки банковского рынка предложили бизнес-модель, согласно которой деньги предоставляются под 5-10%. Такие ставки подаются как большое достижение – с учетом стоимости кредитования для бизнеса в других отраслях экономики. Проценты начисляются на весь объем постоянно растущего тела кредита. Парадоксально, но застройщик накапливает долги, в то время как банк аккумулирует средства и пользуется теми деньгами, которые впоследствии пойдут на погашение кредита. Вполне закономерно, что такое положение не устраивает игроков строительного бизнеса. Все чаще звучат предложения о поэтапном (частичном) раскрытии эскроу-счетов в период возведения дома.
Основной принцип поэтапного раскрытия заключается в возможности «забирать» деньги с эскроу-счетов по пропорционально выполненным строительным работам. Застройщик уменьшает тело кредита, на которое начисляется процент, и тем самым снижает общую «стоимость» заемных денег. «Идею поэтапного раскрытия можно считать интересной, если бы она не противоречила главной цели реформы долевого строительства – решению проблемы обманутых дольщиков, - говорит Дмитрий Логинов. - Эскроу-счета гарантируют возвратность сумм, вложенных в стройку. Однако при частичном раскрытии эскроу-счетов деньги дольщиков будут «списываться» в пользу застройщика пропорционально объёму строительства. Соответственно, при расторжении ДДУ банк возвращает только остаток, который лежит на эскроу-счетах. Остальные средства дольщику придется взыскивать с застройщика в рамках процедуры банкротства, что долго, дорого и не всегда осуществимо».
В итоге получается замкнутый круг. Гарантированная возвратность утяжеляет кредитную нагрузку на застройщика, а частичное раскрытие исключает 100% возвратность. «В теории существует механизм, который мог бы удовлетворить интересы обеих сторон. Такой механизм можно условно определить, «виртуальное» раскрытие эскроу-счетов. Его суть заключается в законодательном запрете банкам начислять проценты на тело кредита, если объем средств, размещенных на эскроу счетах, превышает количество выданных застройщику денег, - отмечает Дмитрий Логинов. – Приведу пример: застройщик продал жилья на 100 млн рублей, и эти деньги заблокированы на эскроу-счетах. Таким образом, компания получает право на получение беспроцентного кредита в размере 100 млн рублей. Логика в том, что банк фактически кредитует застройщика не своими деньгами, а средствами дольщиков, лежащими на эскроу счетах. Если девелопер запросил сумму больше, чем на эскроу-счетах, например, 120 млн рублей, то уполномоченный банк вправе начислять проценты только на непокрытую часть эскроу. В нашем примере речь идет о 20 млн рублей. При этом никаких сниженных процентных ставок бизнесу не потребуется. Застройщик сам решит, превышать тело кредита над объемом, заблокированном на эскроу, или нет».
С точки зрения застройщика это все равно выгоднее, чем пониженные проценты, начисляемые на весь объем тела кредита. Кроме того, к плюсам добавляется возможность контролировать себестоимость проекта и снизить его затратную часть. «Дольщики со своей стороны также выигрывают. Виртуальное раскрытие сохраняет гарантированную возвратность по эскроу-счетам при оптимальной стоимости квартир, - подчеркивает Дмитрий Логинов. - Однако схема является болезненной для банков, поскольку влияет на их доходность. Собственно, именно конфликт интересов и является основным препятствием в реализации предлагаемого механизма. Его решение может быть только «сверху», как это было в случае с рынком микрозаймов». Напомним, что организации, работающие в данном сегменте, получали сверхдоходы за счет очень высоких процентов и значительного превышения суммы долга над первоначальным размером займа. Это привело к вмешательству государства и внедрению комплекса регуляционных мер.
Контактное лицо: БОН ТОН
Компания: БОН ТОН
Добавлен: 19:10, 24.09.2019
Количество просмотров: 417
Страна: Россия
| Девелоперам разрешат продлевать договоры КРТ, Клуб инвесторов Москвы, 22:13, 11.03.2026, Россия146 |
| В Госдуму внесен проект федерального закона № 1167456-8, благодаря которому девелоперы получат возможность продлевать сроки действия договоров комплексного развития территорий (КРТ) без штрафов и неустоек. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| Определены векторы формирования архитектурно-градостроительного кода России, Клуб инвесторов Москвы, 21:51, 27.02.2026, Россия489 |
| В рамках экспертного Совета по архитектуре и градостроительству при Национальном центре «Россия» в марте 2026 года будут созданы профильные рабочие группы. Об этом рассказал Председатель Коллегии Совета, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
| По проекту компании WildTeam (Вайлдтим) строят самый северный небоскреб в мире, WildTeam (Вайлдтим), 23:41, 20.02.2026, Россия369 |
| Одна из башен жилого комплекса в Архангельске, спроектированного компанией WildTeam, достигнет высоты 99,96 м, что делает ее самым высоким жилым зданием в Арктической зоне России и в мире севернее 61-й параллели. Девелопер проекта: компания «Аквилон». Общая площадь первой очереди — 30 тыс. кв. м. |
| Введение ЦИМ в проектную документацию отложили до апреля, Клуб инвесторов Москвы, 21:19, 28.01.2026, Россия547 |
| По инициативе Клуба инвесторов Москвы включение цифровой информационной модели (ЦИМ) в проектную документацию для столичных девелоперов перенесли на весну. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. |
|
|
