 |
Аналитики назвали основные тенденции в сегменте частных инвестиций рынка новостроек
«Пороговым» значением привлекательности первичного рынка жилья для «инвестиционных» сделок является рост цен на 6% в год. А вот льготная ипотека частных инвесторов не заинтересовала. Сегодня доля инвесторов на первичном рынке оценивается в 9-12%, средняя доходность от вложения в новостройки составляет 25% (за весь период владения). При этом во второй половине 2021 года квартиры от инвесторов могут составить до 20% в объеме предложения на первичном рынке жилья.
К таким выводам пришли специалисты аналитического сервиса Пульс Продаж Новостроек на основе анализа 1,3 млн. сделок в 803 проектах в Москве, Новой Москве (далее НМ), Московской области (МО), Санкт-Петербурге (СПб) и Ленинградской области (ЛО) за период с 2015 по 2021 гг.
Основной задачей исследования было выявление основных тенденций сегмента частных инвестиций в новостройки и параметров, которые определяют поведение инвесторов, а также средней доходности инвестиций в регионах с максимальным объемом строительства жилья. Для анализа использовалась информация по сделкам в Московском и Санкт-Петербургском регионах, поскольку именно там сосредоточен основной объем нового жилья и денег. В качестве временной отсечки был взят период после кризиса 2014 года.
При этом сделка считалась инвестиционной, если объект приобретался физическим лицом и перепродавался до момента ввода в эксплуатацию. «Такой подход позволяет определить основные тенденции, происходящие в инвестиционном сегменте первичного рынка, - уверен Артём Советников, директор Пульса Продаж Новостроек. - Хотя, конечно, некоторые инвесторы «выходят в деньги» уже после сдачи или даже заселения дома, рассчитывая на ценовой скачок после получения права собственности».
Средняя доходность новостроек за весь период инвестирования (в среднем 17 мес.) составляет 25%, после вычета НДФЛ (13%) и брокерской комиссии (2%) доходность снижается до 19%.
По итогам исследования аналитики компании выделили несколько тенденций.
Инвесторам не нужна льготная ипотека
При покупке квартиры в новостройке с целью извлечения прибыли, 81% оплачивают полную стоимость из собственных средств, и лишь 19% используют ипотечный кредит. И этот фактор существенно отличает поведение инвестора от покупателя, приобретающего квартиру для себя. Более того, даже льготная ипотека не сделала покупку в кредит привлекательной для инвесторов.
«Сравнительная динамика изменения доли ипотечных сделок показывает, что инвесторы практически не отреагировали на льготную ипотеку – доля заёмщиков с её введением не изменилась, оставшись на уровне 19-21%, - коментирует Артём Советников. – Такие данные вполне ожидаемы. Ведь главная задача сделки – получение прибыли. Тогда как обслужиание кредита «съедает» значительную часть этой самой прибыли».
Инвестиционные квартиры продают за год до ввода
Абсолютное большинство покупателей (65%), которые планируют спекулятивную перепродажу недвижимости в новостройке, приобретают объект вскоре после выхода предложения на рынок. В «старой» Москве инвесторы совершают сделку в среднем в первые 4 месяца со старта продаж, в НМ, МО, СПб и ЛО – 5 мес., при этом в проектах более высокого класса - бизнес, премиум и элит – этот период составляет в среднем 6 мес.
Срок до продажи лота в большинстве случаев колеблется от 8 до 21 месяца: в этот период 59% инвесторов реализовали свои объекты. Средний период удержания составляет 17 мес.
Впрочем, инвесторы от недвижимости в большей степени ориентируются не на срок владения объектом, а на срок ввода новостройки в эксплуатацию. По данным Пульса Продаж Новостроек, массовый выход инвесторов из проекта наблюдается за год до ввода.
«Этот период является оптимальным сразу по нескольким причинам, - рассказывает Артём Советников. Во-первых, к этому моменту вымываются наиболее интересные предложения, что позволяет инвестору реализовать свой продукт в короткие сроки и по максимальной цене. Во-вторых, после завершения строительства «коробки» темп роста цен существенно замедляется. В-третьих, есть возможность использовать известность проекта и рекламную кампанию застройщика, которая прекратится, когда девелопер реализует весь имеющийся у него объем квартир».
«Триггерный» прирост цен для инвесторов – 6%
Рост цен на рынке жилья в целом – один из основных критериев при принятии решения об инвестиционной покупки. Исследование показало, что «пороговым значением», превышение которого приводит к резкому скачку доли инвесторов на первичном рынке, является среднегодовой прирост цен продажи в 6%.
Так, при среднегодовом приросте цен по сделкам до 6%, доля инвесторов составляла 4-5% в Московской агломерации и 2-4% в Санкт-Петербургской. В то же время при подорожании квадратного метра больше, чем на 6% в год, доля инвесторов вырастала 9-12% и 8-9% соответственно.
«Например, в начале 2020 года, когда прирост цен в московском регионе почти остановился и составлял менее 1% в год, доля инвесторов была на уровне 5%. Однако, уже в конце лета, когда новостройки дорожали быстрыми темпами, и в пересчете на годовой прирост это подорожание превысило 6%, доля инвесторов составила, как минимум 12%, - рассказывает Артём Советников. При этом реальное количество инвестиционных сделок может оказаться еще больше: очевидно, что на момент исследования еще не все инвесторы, купившие объекты во второй половине 2020 года, успели их продать. Напомним, критерием инвестиционной сделки в нашем исследовании была продажа купленной квартиры».
Высокие темпы роста цен в 2020 году и снижение доходности банковских депозитов – всё это стимулировало приток инвесторов на рынок новостроек. В 2021-2022 годах, по прогнозу аналитиков Пульса Продаж Новостроек, рост цен будет не столь динамичен и, вероятнее всего, доля инвесторов снизится – в Московской агломерации до 7%, в Санкт-Петербургской – до 6%.
Учитывая, что средние сроки инвестирования составляют 17 месяцев, вероятнее всего, во второй половине 2021 года на рынок активно начнут поступать квартиры от инвесторов. Их оценочная доля в объёме продаж составит 12-20%, что станет значительным конкурентным давлением на рынок в условиях сужающегося спроса.
Контактное лицо: Сергей
Компания: Пульс Продаж Новостроек
Добавлен: 00:36, 05.06.2021
Количество просмотров: 673
Страна: Россия
| Дом Logos переосмысляет понятие паркинга, Sense, 23:40, 01.06.2025, Россия34 |
| Применение интеллектуальных систем, инновационных технологических и эко-решений позволило девелоперу .Sense обустроить в Доме Logos на территории Даниловского района подземный паркинг совершенно нового поколения. |
| PHANTOM представляет уникальный набор аменитис для комфортной жизни, Sense, 08:37, 29.05.2025, Россия311 |
| Возводимые в новой престижной локации между Цветным бульваром, Сухаревской и Трубной площадями, резиденции PHANTOM предоставят своим жителям высочайший уровень комфорта и безопасности благодаря тщательно продуманному набору аменитис, которые создают атмосферу уюта и удобства. |
| Беспроцентная рассрочка в готовых корпусах ЖК «Фестиваль Парк 2», Центр-Инвест, 22:08, 19.05.2025, Россия156 |
| Девелопер «Центр-Инвест» предлагает сделать покупку квартиры в жилом комплексе бизнес-класса «Фестиваль Парк 2» еще более удобной, воспользовавшись беспроцентной рассрочкой сроком на один год. Дома полностью готовы и введены в эксплуатацию, ключи можно получить в день покупки. |
| Рынок недвижимости СПб – рассрочка против ипотеки, "ТТ Финанс", 17:36, 06.05.2025, Россия585 |  |
| Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провел круглый «Ситуация на рынке недвижимости, строительства и ипотеки». После обсуждения итогов первого квартала большинство спикеров вступили в диспут, насколько рассрочка может заменить льготные ипотечные программы. |
|
|
