Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 1 кв.2014 - 1 кв.2016
Очередной проект «Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости» завершен. В рамках проекта эксперты из различных компаний в начале 2014 года сделали двухлетний прогноз динамики основных показателей. В отличие от предыдущего консенсус-прогноза, отклонение фактических данных от прогнозных оказалось весьма существенным. Основной причиной этого стали значительные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 года цен на нефть.
Подводим итоги проекта «Консенсус-прогноз»*. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 1 квартала 2016 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield. Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (48%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара в 1 квартале 2016 года должен был составить 38.7, фактический же курс составил 74.9. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость, погрешность составила 5% (20 000 руб./кв.м/год прогнозное и 19 000 руб./кв.м/год – фактическое значение). В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 32% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 172 100 руб./кв.м и 252 900 руб./кв.м) и 14% - по средней ставке аренды (22 800 руб./кв.м/год и 20 000 руб./кв.м/год).
Торговая недвижимость Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 31% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в начале 2016 года окажутся на уровне 87 000 руб./кв.м/год, но цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 66 500 руб./кв.м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался чуть менее точным: разница между фактическим (747 500 руб./кв.м) и прогнозным (1 120 400 руб./кв.м) показателями составила 33%. Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 247 300 руб./кв.м оказалось ниже фактического 312 300 руб./кв.м на 21%, а прогноз по ставке аренды получился, наоборот, выше факта: соответственно, 37 800 руб./кв.м/год и 31 800 руб./кв.м/год (отклонение 19%).
Офисная недвижимость В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу над фактическими показателями по сравнению с торговыми объектами оказалось более существенным: как по помещениям в целом (32%), так и по помещениям в центре (39%), в то время, как арендных ставок, наоборот, - более низким (5 и 8%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 258 600 руб./кв.м на рынке продажи и 19 000 руб./кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 501 400 руб./кв.м на рынке продажи и 27 300 руб./кв.м/год на рынке аренды. Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 11%, а на офисы класса B – с отклонением 30%. Фактические значения составили, соответственно, 32 400 и 14 500 руб./кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (20,1% – прогноз и 28,9% – факт) и на 28% - по офисным помещениям класса В (11,8% – прогноз и 16,3% – факт).
Жилая недвижимость В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 6% (198 900 руб./кв.м по прогнозу вместо 187 400 руб./кв.м по факту).
Макроэкономические показатели Индекс ММВБ был предсказан с точностью 12% (1 569 – прогноз и 1 785 – факт), а цена барреля нефти Brent – с точностью 44% (3 807 – прогноз и 2 651 – факт). Прогноз курса доллара (38.7) оказался на 48% ниже фактического (74.9), а прогнозный курс евро (52.3) меньше фактического (82.7) на 37%.
Самые точные эксперты Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Полины Жилкиной (отклонение – 20,4%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 22,6%) и на третьем – Юрий Тараненко (отклонение – 23,6%). Наиболее точный прогноз в долларовом эквиваленте дал Юрий Тараненко. Точность его прогноза составила 69%. По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с тремя показателями – Наталья Молодых, и третье место с двумя показателями разделили: Илья Гришин, Антон Коротаев и Юрий Тараненко. ____________ *Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:
Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru Генеральный информационный партнер – журнал «CRE» Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru Официальный информационный партнер – Org-invest.ru
Мероприятие соберет лидеров целого ряда индустрий, влияющих на привлекательность и перспективы российских регионов. Их задача — начать совместный поиск решений, которые помогут территориям не просто развиваться, а притягивать людей.
Корректировки в Водный кодекс РФ, снимающие избыточные ограничения на строительство рядом с водоемами, планируется разработать до конца этого года. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский в рамках конференции «Недвижимость полного цикла + редевелопмент».
Необходимо расширить перечень законодательных оснований для обмена земельных участков с последующим строительством государственных объектов в рамках проектов комплексного развития территорий. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
На форуме 14 октября в ТПП РФ обсудят, как представителям строительного бизнеса и креативных индустрий объединить усилия, чтобы влиять на городскую среду и усиливать экономику девелоперских проектов.
Группа RBI вывела в продажу вторые очереди жилых комплексов «Передвижники» и «Гений» в Санкт-Петербурге. Совокупно в новых корпусах запроектировано 1 387 квартир. В сентябре компания также вошла в топ-5 застройщиков города по объёму текущего строительства.
Для улучшения инвестиционного климата в сегменте малого и среднего бизнеса необходимо упростить порядок учета и регистрации помещений после перепланировки. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
На территории делового квартала возле станции метро «Тульская» завершен один из ключевых этапов строительства бизнес-центра класса А — устройство стены в грунте. Несущая конструкция выполнена в полном объеме и в соответствии с графиком.
Клуб инвесторов Москвы обратился в Минстрой РФ с инициативой сокращения сроков оформления градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с 14 до 5 рабочих дней.
Международный форум устойчивого развития городов — 2026, который пройдет 21-23 октября в Москве, завершится не в конференц-залах, а на действующих объектах. Участники посетят жилые комплексы, деловые и торговые центры, городские пространства. На конкретных примерах они изучат подходы к созданию комфортной среды.
Для реализации масштабных и долгосрочных проектов необходимо пересмотреть сроки действия градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Необходимо исключить дублирование функций органов госстройнадзора и экспертизы строительных проектов. Об этом заявил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Повышение эффективности программы комплексного развития территорий (КРТ) и инвестиционной привлекательности таких проектов требует корректировки Градостроительного и Жилищного кодексов РФ. Об этом заявил в рамках Х Юбилейного Международного бизнес-форума недвижимости исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
За инвестиции и бизнес российские города конкурируют давно. Но сейчас на первый план выходит борьба за человеческий капитал. Чтобы ее выиграть и на десятилетия вперед обеспечить высокое качество жизни, нужны новые подходы в градостроительстве.
