 |
Лайфхак от «Метриум»: Застройщик задерживает ввод дома – что делать?
По данным Минстроя, в I квартале 2018 года общее число обманутых дольщиков составило 30 тыс. человек. Намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.
Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.
Этап 1: Предварительное уведомление
Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до её наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ни что не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.
Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.
Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.
Этап 2: Претензия
Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный. Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.
Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.
И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб. Размер неустойки составит 348 тыс. руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).
Помимо неустойки, в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков. Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье. Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т.п.
Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.
Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации, считают в компании «Метриум». Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад. По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.
Этап 3: Суд
Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать деньги. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:
– взыскание неустойки;
– возмещение убытков;
– компенсация морального вреда;
– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);
– покрытие судебных издержек.
Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу. Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования, указывают эксперты «Метриум». Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием. В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.
С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.
Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 тыс. рублей, а иногда счет идет на несколько тысяч.
Этап 4: Расторжение
Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры. Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.
Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.
Сложнее обстоит дело с ипотекой, предупреждают эксперты «Метриум». Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства. Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов. Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т.д.).
Этап 5: Обращение к властям
Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т.д.
Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, напоминают эксперты «Метриум» срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть девяти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:
– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;
– участник долевого строительства является гражданином РФ;
– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;
– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.
«Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект. Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы».
Контактное лицо: Кудымова Елена
Компания: Метриум
Добавлен: 05:49, 08.07.2018
Количество просмотров: 678
Страна: Россия
| Битва за кадры в стройиндустрии: назвали главные факторы привлекательности компаний, Plus Development, 12:45, 11.03.2025, Россия118 |
| В компании Plus Development оценили параметры, которые привлекают специалистов в сфере девелопмента и назвали главные факторы привлекательности. В ситуации, когда дефицит кадров в строительной отрасли оценивается в несколько сотен тысяч человек, девелоперы бьются за перспективных или опытных сотрудников не только на финансовом поле. |
| ЖК «Фестиваль Парк 2» - финалист Proestate Awards, Центр-Инвест, 07:39, 07.03.2025, Россия469 |
| Жилой комплекс «Фестиваль Парк 2» вышел в шорт-лист финалистов международной премии Proestate Awards в номинации «Жилой комплекс комфорт-класса/бизнес-класса». Дома введены в эксплуатацию и расположены в экологичном Левобережном районе в двух минутах от станции метро «Речной вокзал». |
| Группа RBI завоевала премию «Доверие потребителя 2024», RBI, 19:33, 02.03.2025, Россия278 |
| За семнадцатилетнюю историю конкурса Группа RBI уже четвертый раз стала победителем главной номинации конкурса «Доверия потребителя», получив звание «компании, которая пользуется наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Два проекта Группы также стали лучшими в своих номинациях. |
| События, которые продают здание: эксперты рассказали, как покупатели и арендаторы выбирают бизнес-центры в Москве, West Wind Group, 19:35, 25.02.2025, Россия210 |
| Не менее половины резидентов бизнес-центров, открывшихся после редевелопмента, обращают внимание на историю здания и локации. Примечательно, что ценность имеет не только исторический флер, но и конкретные события прошлого, ставшие для объекта частью его легенды. |
| Срок окупаемости офисов на объектах редевелопмента за год сократился на 16%, Товарищество Рябовской Мануфактуры, 19:14, 25.02.2025, Россия267 |
| Офисы в проектах редевелопмента исторических заводов и фабрик в бизнес-кварталы стали окупаться быстрее, чем в начале 2024-го: за год срок снизился на 16,7%, подсчитали эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Инвесторы теперь могут вернуть вложения менее чем за 10 лет. |
| Клуб инвесторов Москвы предложил узаконить парковки в ЖК для мотоциклов, велосипедов и самокатов, Клуб инвесторов Москвы, 18:52, 24.02.2025, Россия184 |
| Обустройство парковок для мотоциклов, велосипедов и самокатов требует нормативного изменения минимально допустимых размеров машино-мест в новостройках. С такой инициативой выступил директор по взаимодействию с государственными и муниципальными органами Клуба инвесторов Москвы Владимир Шмаков на заседании Совета по градостроительству при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Москве. |
| Жилой комплекс «Аквилон BESIDE 2» строится по проекту компании WildTeam в Москве, WildTeam, 17:36, 20.02.2025, Россия91 |
| Жилой комплекс, состоящий из девяти секций от 12 до 28 этажей, строится на Рязанском проспекте недалеко от крупнейшего ТПУ Москвы «Нижегородская». Компания WildTeam выступила генеральным проектировщиком и разработала для заказчика компании «Аквилон» архитектурно-градостроительные решения. Архитекторы проекта — голландское бюро MLA+. Срок сдачи — 2027 год. |
| В ЖК Will Towers стартовала выдача ключей, Центр-Инвест, 14:37, 19.02.2025, Россия85 |
| В семейном жилом комплексе бизнес-класса Will Towers началась выдача ключей собственникам квартир трех корпусов Creativity, Energy, Inspiration. Новостройка возведена в престижном районе Раменки по адресу проспект Генерала Дорохова, дом 49. Застройщиком проекта выступила компания «Минские холмы». |
|
|
