Поправки к ФЗ-214: как изменится жизнь застройщиков
За последний год российские власти вплотную занялись совершенствованием законодательства в части, касающейся привлечения средств дольщиков для строительства объектов недвижимости. Специалисты Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали наиболее значимые поправки, регулирующие работу застройщиков на первичном рынке жилья. 1. Ужесточение требований к страховым компаниям С 1 октября 2015 года вступили в силу новые требования Центрального банка РФ к страховым компаниям, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика. Теперь такие компании должны иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, собственные средства в размере не менее 1 млрд рублей, а также уставной капитал – 125 млн рублей. Также ЦБ обнародовал список страховых компаний, соответствующих этим требованиям, – на тот момент их было всего 15. Большинство застройщиков получали страхование гражданской ответственности путем заключения договора страхования. Сокращение числа страховых компаний может способствовать уменьшению числа компаний с таким видом страхования и увеличению количества игроков, которые будут страховаться через Общество взаимного страхования. Ужесточение требований к страховым компаниям минимизирует риски дольщиков, поскольку до недавнего времени страхование осуществляли компании, которые в случае наступления страхового случая имели риски не покрыть требования дольщиков, так как нередко застройщики страховались у небольших страховых компаний. 2. Введение уголовной ответственности для застройщиков В Уголовный кодекс РФ была введена новая статья №200.3. «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», устанавливающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств с нарушением ФЗ-214. Таким образом, раньше существовала только административная ответственность для застройщиков со штрафом в размере до 1 млн рублей за привлечение денежных средств граждан для приобретения жилого помещения с нарушением ФЗ-214. С принятием поправок уголовная ответственность наступает за получение застройщиком денежных средств в крупном размере (более 3 млн рублей) при отсутствии разрешения на строительство. Статья также предусматривает возможность освобождения от ответственности, если денежные средства возмещены или дом введен в эксплуатацию, то есть данная мера носит скорее профилактический характер. 3. Новые требования к застройщикам и схеме привлечения средств дольщиков В июле текущего года был принят Федеральный закон N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации». К основным изменениям в текущей схеме привлечения средств дольщиков, согласно поправкам, можно отнести (поправки вступают в силу с 1 января 2017 года): - увеличения размера уставного капитала застройщика, привлекающего денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и ряд иных требований. Размер уставного капитала привязан к максимальной площади объектов долевого строительства. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей при максимальной площади объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м, 4 млн рублей – для объектов с площадью не более чем 2,5 тыс. кв. м, 10 млн рублей – для объектов с площадью не более 10 тыс. кв. м. Максимальный требуемый размер уставного капитала – 1,5 млрд рублей при максимальной площади объектов долевого строительства 500 тыс. кв. м. Данное изменение, скорее всего, не поможет покрыть в случае банкротства застройщика требования дольщиков. Например, минимальный требуемый уставной капитал в лучшем случае может удовлетворить требования одного дольщика, ведь в Москве найдется не много квартир стоимостью 2,5 млн рублей. Среди иных требований, которые также будут предъявляться к уставному капиталу застройщиков, указаны следующие: отсутствие процедуры ликвидации юридического лица и решения арбитражного суда о введении одной из процедур, предусмотренных законодательством о банкротстве, а также о приостановке его деятельности в качестве меры административного наказания, отсутствие застройщика в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», отсутствие недоимок по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджетную систему Российской Федерации за последний отчетный период. - расширение перечня обязательной информации, подлежащей опубликованию застройщиком на официальном сайте объекта (наличие официального сайта возводится в разряд обязательных). Вышеуказанные поправки не будут распространяться на объекты долевого строительства, в отношении которых застройщиком уже был зарегистрирован ДДУ с первым участником долевого строительства. Иначе говоря, эти поправки будут применимы только для застройщиков, заключающих первые ДДУ после 1 января 2017 года. - предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Это значит, что застройщики не смогут добавлять дополнительные пункты, ограничивающие права дольщиков, хотя на практике такое происходит редко, данная поправка минимизирует такие риски. - создание открытого и общедоступного единого реестра застройщиков. Сейчас существуют реестры проблемных дольщиков, с которыми любой желающий может ознакомиться в Интернете, при этом предлагается создать реестр всех застройщиков, а не только проблемных. - открытие счетов эскроу в качестве варианта расчетов между сторонами ДДУ (соответственно, с привлечением банка в качестве стороны договорных взаимоотношений). Для работы по схеме расчетов через счета эскроу есть определенное условие, а именно, наличие целевого та на строительство между застройщиком и тной организацией, при этом у самой кредитной организации должно быть право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, в том числе она должна удовлетворять установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. ЦБ РФ ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте. Счета экскроу представляют собой трехсторонние договорные отношения между кредитной организацией, застройщиком и участником долевого строительства. Денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства в счет оплаты цены объекта долевого строительства по зарегистрированному ДДУ, размещаются на специальном счете в банке, заключившем кредитный договор с застройщиком. Основанием для перечисления со счета эскроу на счет застройщика денежных средства является предъявление в банк документа, свидетельствующего об исполнении обязательств застройщика перед участником долевого строительства по передаче объекта долевого строительства – передаточный акт, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства или иной документ. «Уклон на ужесточение ответственности застройщика перед участниками долевого строительства для минимизации их рисков, продиктован наличием ряда пробелов в законе, которые слабо или никак не регламентируются и не предупреждаются: случаи нарушения застройщиком сроков передачи объектов долевого строительства, включение в ДДУ условий, которые не регулируются положениями закона, оставляя возможность застройщику включать условия, ущемляющие права дольщиков и т.д. Например, за задержку сроков сдачи объекта застройщик обязан уплачивать пени, однако добровольно компании этого не делают, а сами дольщики редко решаются на поход в суд для вынесения необходимого судебного решения», – комментирует Вера Богучарова, заместитель директора Юридического департамента Est-a-Tet.
Контактное лицо: Пресс-служба
Компания: Est-a-Tet
Добавлен: 14:56, 12.07.2016
Количество просмотров: 1444
Страна: Россия
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу первого полугодия 2026 г. в Санкт-Петербурге объем предложения офисов на первичном рынке составил 65,6 тыс. кв. м – это 1,8 тыс. офисов. За последние годы продажа отдельных блоков перестала быть редким форматом и превратилась в полноценный сегмент рынка.
В первом полугодии 2026 г. рынок новостроек Москвы переживал серьезные трудности, но и второе полугодие не станет временем больших надежд для застройщиков, считают в компании Plus Development.
В «Товариществе Рябовской Мануфактуры» для продаж в строящемся БЦ «Башня Рябов» прибегли к инструменту, который набирает популярность среди коммерческих девелоперов Москвы. Сделки оформляются через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).
Московская компания ООО «Доступный сервис» закупила партию универсальных счетчиков воды УВС-15 производства мытищинского завода «Водомер» в рамках долгосрочного делового партнерства.
2026 год рисует картину загородного рынка недвижимости, где сосуществуют два, казалось бы, противоречивых фактора: с одной стороны – высокие процентные ставки по рыночной ипотеке, а также рост себестоимости материалов и работ, с другой – появляются отчетливые признаки оживления рынка, а главное – меняются сами предпочтения покупателей…
Апарт-отели ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO M103 получили награду международного онлайн-сервиса Trip.com в номинации Top Producing Hotel 2026. Кроме того, Группа RBI победила в номинации Top Producing Chain 2026 за развитие сети гостиниц под брендом ARTSTUDIO. Награды подтверждают высокие результаты проектов девелопера на одной из крупнейших туристических площадок мира.
Завершается изготовление «дымковских» каруселей, качелей и сказочных фигур для первой в России детской площадки в национальном стиле. Об этом рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский занял первое место в рейтинге девелоперов «Персона», составленном экспертами URBAN и агентством RQI. Лидерство в рейтинге подтверждает высокий уровень управленческой эффективности и медийного влияния главы компании, которая на протяжении 32 лет формирует облик Петербурга.
Какие изменения ждут россиян после принятия единого шаблона по капитальному ремонту для всех регионов, рассказал директор по сервису девелопера UDS Андрей Юдин.
Группа RBI одержала тройную победу на 18-й федеральной премии Urban Awards. Жюри премии высоко оценило инновационные решения и качество проектов «Визионер» и «Гений».
Какие противоречивые ситуации пережил рынок первичной недвижимости за последние годы и что его ждет в ближайшее время – рассказали эксперты девелопера UDS.
Одной из заметных тем форума недвижимости «Движение», который прошел в Сочи, стала экономика жизненного цикла зданий и поиск решений, позволяющих избежать ошибок еще на этапе проектирования.
